买房真的没有公摊面积了吗？且听律师慢慢道来！

本文作者

秦庆芳

杜姗姗

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近日，住房和城乡建设部办公厅印发关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，其中第10项《住宅项目规范(征求意见稿)》中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了各界的广泛讨论，不少媒体将其解读为取消公摊面积的信号，难道买房真的没有公摊了吗？请听律师从法律规范角度为您解读《住宅项目规范(征求意见稿)》：

”

套内使用面积是指哪些面积？

此次《住宅项目规范(征求意见稿)》中提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易，那么，什么是套内使用面积？其与套内建筑面积又有什么关系？

根据已出台的《商品房销售管理办法》第十八条：“……商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。……”商品房建筑面积由两部分构成，即套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（即公摊面积）。

根据建设部（为住房和城乡建设部前身）1995年施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》、住房和城乡建设部2012年施行的《住宅设计规范》等规定，套内建筑面积应由房屋的套内使用面积和套内墙体面积两部分组成：

1.套内使用面积包括：卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

2.套内墙体分为公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙，公共墙的划分方式《物权法》并未作明确规定，现行的一般计算方式是按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积；套（单元）内的分隔墙为非公共墙，按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

另外阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积。

由此可见，套内使用面积是除了套内墙体面积、阳台面积及分摊的共有建筑面积外剩余的商品房建筑面积部分。

拟出台的《住宅项目规范》是否预示商品房须按套内使用面积销售？

《住宅项目规范(征求意见稿)》：

第1.0.3条：“本规范是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。”

第1.0.4条：“住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。”

由此可见，《住宅项目规范》是开展工程建设活动的技术性规范文件，属于工程建设标准规范体系范围，约束的是住宅项目的建设方，并非针对房地产交易行为的规范。

建设部2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内面积或者建筑面积计价...”，此规定目前并未修改，故从现行法律来看，套内面积和建筑面积均可作为商品房销售的计价依据。

取消公摊面积、按套内面积销售是否遥遥无期？

实际上，重庆已在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策，至今已执行17年。2002年重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

此外，在最早使用“公摊面积”这一概念的香港也于2013年1月1日，实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”（相当于“套内面积”)。同年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规适用范围扩展至新房。香港房地产销售市场彻底告别“公摊面积”时代。

国际通行的交易标准是按照套内使用面积计算，公摊面积计入交易面积为中国市场所特有，但公摊面积的范围并不明确，很多业主花了钱却不清楚哪些是其所购买的公摊面积。虽然现在说取消公摊面积可能为时尚早，但是按照套内面积交易，会使房地产市场交易行为更加规范和透明，不仅有利于保护购房者的权益，也可减少购房纠纷，或将成为交易趋势。若后续能有配合《住宅项目规范》的针对房地产交易行为的法律、法规出台，对广大购房者而言无疑才是实质性的利好消息。

秦庆芳，京都律师事务所高级合伙人，1993年开始从事法律服务工作,专注房地产与建设工程领域，擅长房地产项目土地整理与征收、一级开发与补偿、招投标、拆迁与安置、投融资、勘察与设计、总承包施工与委托建设管理、监理与造价咨询、销售与转让、物业管理、商业地产招商与租赁、酒店管理与技术服务等各环节法律服务。在公司与合规管理、并购与重组、矿产资源权利获取与转让、金融及银行业务合同审核、BOT及PPP重大贷款授信项目法律评审、不良资产清收与处置、破产重整等方面累积了丰富的法律服务经验，多年为电影电视制作及汪峰等演艺界人士提供法律服务。

杜姗姗，京都律师事务所律师，拥有近十年法律工作经验，熟悉房地产业、银行业等相关诉讼及非诉法律事务及民商事争议解决业务，也曾处理多起行政复议、诉讼纠纷案件。目前主要从事银行贷款诉讼业务、金融机构及房地产企业常法业务、房地产法律专项服务等业务。

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