英国住房制度有什么特点？| 每周新书

《全球房地产：住房制度如何塑造房地产市场》

夏磊、任泽平 著，

中信出版集团·灰犀牛，2020年4月，72元。

“房住不炒”是新时代中国房地产发展的核心方针，也是国民经济与社会发展的一条重要原则。健康的房地产市场依靠的是成熟稳定的住房制度，这与土地、金融、城市规划、社会保障、人口等相关领域的政策息息相关。在改革大路上，总体上的住房制度改革可谓牵一发而动全身，每一个相关方面的变化都可能对整体变局产生影响。在恒大研究院推出的这本《全球房地产》书中，常务副院长、房地产行业首席研究员夏磊和院长、恒大集团首席经济学家任泽平为首的团队，以上下两篇构建研究报告，上篇用六个章节分国家和地区介绍全球房地产市场状况和制度背景，在此基础上，下篇以四个章节回顾中国房地产市场发展历程，解析中国房地产市场的内部结构，预测未来发展趋势，并对未来打造更完善的住房制度提出建议。本书对中国香港地区和英国、美国、日本、德国、新加坡等国家的房地产市场各自特征进行研究，有针对性地挖掘其成败原因，阐明前述各国房地产市场的制度支柱。本书还比较国际经验，对中国未来开征房地产税的依据、方式、时机和预期影响进行分析。书末指出，租购并举的市场才是健康的房地产市场，住房保障是对中低收入阶层的必要支持。在后文中，我们将选摘书中分析英国住房制度的内容，欢迎下拉详读。本刊正在编辑制作88期伦敦课题，其中不少内容与本期书摘所述相符，也请大家保持期待。

《乡愁里的广东2》

方塘智库文旅中国研究中心 著，

社会科学文献出版社，2020年3月，69元。

专注于研究区域与城市发展战略的方塘智库曾在2017年出版《乡愁里的广东》，其创始人叶一剑则在2012年出版过《乡愁里的中国》，一系列书名提示我们，“乡愁里的XX”可以是一套通用的句式，用来分析、怀念一切地理区域范围并为其解析以后文化变迁与旅游开发、遗产保护方面的可能。方塘认为，具有明显土生性或地域性的文化形态有两个值得重视之处：一是地域的就是国际的，有国际化表达的潜力；二是“安静的风景和沉默的文明”不仅为本地人所爱，还可以被陌生的来客欣赏并念念不忘。这两点原则似乎在非常多的文旅开发、文化宣传中都能看得到，适合中华大地每一寸土地。作为续篇，本书除了延续《乡愁里的广东》关注的对象和考察论述的风格外，立足于记录广东各地文化遗产传承状况，还向与现代生活方式、独立设计创意接轨的方向作了尝试。书中四章，可视为四个大项目，第一章针对南粤古驿道，并延伸讨论南粤文化在文旅融合层面的空间；第二章专门记述潮州、佛山、广州、肇庆、陆丰等地的十多项非物质文化遗产；第三章从地理空间与其代表性的文化特色之关系出发，寻访美食、民居、古港、生态、海产、民宿等；第四章则遍历广东沿海各地，考察海洋文化历史、陆海统筹发展的前景。

《金乡》

哲贵 著，

上海文艺出版社，2020年4月，55元。

金乡是浙江温州的一个镇，建制于明洪武二十年，历史上曾是与天津卫、威海卫名气相当的海防重地，也是抗倭战斗的发生地。600年历史积淀，海洋文化的洗礼，使金乡镇成为一个特殊的地方。温州模式的发源也与金乡镇关系很大，这里是温州地区第一个年生产总值超亿的乡镇。在温州本土作家哲贵看来，理解金乡，就是理解温州模式，也是理解四十年来的中国。2017年，苍南县委宣传部长林森森碰到作者，聊天中说到梁鸿《中国在梁庄》是对中国中西部农村的精彩书写，但像温州地方这些乡镇，故事也非常多，回溯历史进程更是跌宕起伏，应该多写写才好。经过一番调查研究，一直在积累改革开放以来财富创造者素材的作家哲贵接过了这项任务，打算采访一系列的金乡人，撰写一部非虚构作品。在改革开放后创业史上先后功成名就的叶文贵、王均瑶、陈加枢、杨介生进入了作者的视野。除了这些知名商人，作者还区分出去闯荡和留在金乡两种类型，写了很多见证金乡发展变化的重要人物，不乏民间奇人。金乡的印刷产业是有传统有特色的，在书中，作者也写了缪氏父子，他们在四十年间把企业做到了全国龙头级别。穿插在人物之间的是金乡的风土，从古桥、寺庙、祠堂等物质见证，到童谣、传说等文化传承形式，作者均有精心安排。总计二十位名人，代表金乡讲出四十年的奋斗史。

《城市中国》083期《温州在哪》对温州模式的历史变迁和温州城市发展的未来趋势也有梳理和分析，购买这期杂志可点击“阅读原文”。

《直播间里的中国》

《环球人物》2020年第11期（总第422期）

直播带货本来是互联网电商的老手段，在疫情期间和后疫情经济复兴时期一跃成为各界通行的做法，甚至广泛出现了政经名人、大佬亲自出马直播带货的现象。由此可见，直播间里真的有值得深入思考的中国现象。人民日报社旗下杂志《环球人物》本期封面专题就以“小朱配琦”、“董小姐”和刘涛四人构成大图，以编者按、三篇文章和一篇数据新闻组成。在《“国家队”来了》长文中，该刊点名了直播经济是有国家力量撑腰的，言外之意，再也不是以前那种亚文化了，现在它是拉动经济的主流手段之一，因此各地主官出现在直播间里完全属于正常，值得鼓励，大家也不应该再扭扭捏捏。该刊援引人民日报新媒体团队的经验说，“主播需要有高度专业的能力，对于直播内容设计、产品介绍、购买引导等都要求做到准确无误。”并指出，“国家队”进场能与民间带货大V携手，为主流商业正能量保驾护航，比如“有一次薇娅团队与商家联系直播事宜，对方以为是骗子，随后人民日报新媒体团队再与之联系，对方才打消疑虑。”“国家队”还通过各种行动和指导，帮助互联网直播明星们进一步规范操作。不少地区建立直播带货长效机制，该刊予以肯定，认为与乡村振兴和扶贫攻坚关系重大。在介绍李佳琦的文章中，该刊重点谈到，“作为这个行业里走得靠前的人，制定直播的行业规范是李佳琦正在思考的事。”淘宝电商事业部总经理俞峰则在受访时谈到，直播将会改变产品设计、制造流程的生态。“直播带货的时代已经开启”。

《消费力就是生活力》

《新周刊》2020年6月1日（总第564期）

该刊本期专题的副标题是“后疫情时代的生活指南”，口气很大，仔细想想，疫情改变的东西太多了，后疫情时代确实需要点儿新的tips。报复性存钱还是恢复性消费？该刊认为这两种选择是后疫情时代报复性消费的两个面，并就此提出了“一个不会消费的人就不会生活”的口号。为了刺激经济，无论直播还是发消费券，各种手段都是要鼓励人们去消费，花钱到底为了干什么就将成为一个大问题，该刊的意思是，主流消费习惯必将发生变化，旧的消费文化必将到此为止，下一步消费的目标就将是强化“生活力”。在举例从0~10000元每多一个0就可以买到什么东西之后，该刊分析了中国各年龄层最突出的消费习惯，数据来自多份2019年发布的消费数据分析报告。不知道2021年的今天我们将会如何看到2020年的消费数据报告呢？该刊还回顾了1978年以来中国消费进化过程，从购置三大件为标配到下海潮，从物欲到买个爽，中国人一边花钱一边像趟水走路一样理解消费的内涵。在豆瓣抠门小组，很多网友展示节俭的可能性，而在另一端，亚文化青年则不差这几个钱，投资在拥有潮鞋上。从生活的实际日常需求到飘忽不定的内心需求，消费选择多样化的背后实际上还是社会阶层分化的进程。最终该刊提醒我们：“消费不能指挥生活，生活要指挥消费。”

英国住房制度有什么特点？

文/夏磊、俞涛、郑南宏、赵璇

本文为《全球房地产》第二章《英国房价何以刚性上涨》第四节，原题为《租赁为主的住房保障制度》，由中信出版集团提供文字资料并应允选摘。未经许可，不得擅自使用。为便于阅读，文字有微小改动。标题为编者所拟。

一处常见的伦敦公寓外景

（图片来源/londonperfect.com）

英国政府的住房保障自诞生以来，就是以租赁为核心，保障手段从政府直接供给逐渐转向加大市场供给和需求补贴。20世纪80年代以前，英国政府的住房保障，主要为地方政府直接建设用于低价出租的社会住房（2004年以后，社会住房及其他保障性住房统称为可负担住房）。20世纪80年代以后，一方面，政府削减建房规模，开始更多地支持社会资本建设社会住房，逐渐建立起可负担住房体系，继续以保障租赁需求为重心，同时适度兼顾保障购房自住需求。另一方面，在需求端实施租金补贴政策。

英国可负担住房可租可售，以租为主。可负担住房包括社会租赁住房、可负担租赁住房以及中级可负担住房三类。其中，中级可负担住房还包括租赁型的中级租赁住房与出售型的低成本住房，如共享产权房等。可负担住房以租赁型为主，从存量看，2016年，由地方政府与住房协会出租的住房分别为285万套和202万套，合计占英国住房总量的17%。从增量看，2016年，英格兰分别供应社会租赁住房、可负担租赁住房、中级租赁住房0.59万、2.44万、0.10万套，合计占新增可负担住房供应量的74%。

政府向低收入或失业的租赁家庭提供住房补贴，主要补贴可负担住房家庭。2016年，租住可负担住房家庭中，领取住房补贴的占比达59%，平均每周领取82英镑。租住私人住房家庭中，领取住房补贴的占比达22%，平均每周领取103英镑。

住房供给保障以租赁为主

20世纪80年代以前，地方政府直接大规模建设租赁住房，供应了50%的新增住房、31%的存量住房。英国保障性住房建设始于19世纪末，“二战”以后地方政府兴建大量低租金的社会住房。早在1890年，英国颁布《工人阶级住房法》，授权地方政府直接建房供工人居住，但建房规模较小。“二战”以后由于房荒严重，中央政府给予地方政府大量财政补贴，兴建低租金的社会住房。从住房增量看，1946~1979年，地方政府累计建成514万套，占全国新完工住房总量的50%。从住房存量看，1951~1980年，地方政府租赁住房占全国住房总量的比重从19%提高到31%。

20世纪80年代以后，政府建房减少，保障性租赁住房转由住房协会与开发商主导供应，目前英国的新增可负担住房中仍有74%为租赁住房。1979年撒切尔政府上台后推行住房制度改革，一方面采取社会住房私有化政策，另一方面削弱地方政府供应住房角色，通过扶持住房协会与要求开发商配建补充供应社会住房，并逐渐建立起可负担住房体系，将社会住房及其他保障性住房统称为可负担住房。1991~2016年，英格兰年均供应3.5万套租赁型可负担住房， 虽然较之前1946~1979年地方政府年均15万套社会住房的水平显著减少，但仍是可负担住房的主要类型。2016年，英格兰供应租赁型可负担住房3.13万套，占可负担住房的74%。

住房协会属于非营利性组织，是英国租赁型可负担住房建设与运营的主要机构。住房协会大部分成立于20世纪60年代以后，早期主要协助负责城区改造工作和无家可归群体的住房供给，1974年开始获得政府公共补贴，1988年被明确为社会住房供给主体，获得地方政府大量住房转让，同时可以向私人市场借贷。从增量看，2016年住房协会供应租赁型可负担住房9620套，占英格兰租赁型可负担住房供应量的31%。从存量看，2016年英国住房产权分布中，住房协会租赁住房占比10%，而地方政府租赁住房占比仅7%。

开发商配建是租赁型可负担住房的另一个重要来源。1979年，英国政府开始通过规划手段促进私人开发商建设社会住房，并在1990年《城乡规划法》第106条中将其正式化。根据《城乡规划法》要求，房地产开发项目需向地方规划管理部门提出规划申请，而地方政府可要求开发商配建一定比例的可负担住房，并移交地方政府或住房协会。2016年，开发商供应租赁型可负担住房11810套，占英格兰租赁型可负担住房供应量的37%。

多层次的租赁型可负担住房，面向不同的收入群体，租金占市场租金的跨度为50%~80%。租赁型可负担住房包括社会租赁住房、可负担租赁住房与中级租赁住房三类，分别面向低收入群体、中低收入群体和社会重要领域工作者，2016年供应占比分别为19%、78%和3%。

伦敦汉普斯泰德的一栋出租中的房屋

（图片来源/boutique-homes.com）

80年代以后关注居民购房需求

20世纪80年代以后，英国政府兼顾保障居民购房自住需求，政策类型多样。1979年撒切尔政府率先推出“购买权计划”，允许长期租户折价购买租住的社会住房。目前，英国购房支持政策主要包括供应出售型可负担住房、给予购房额外贷款、给予购房储蓄补贴三类措施，具体如下2.5所示。

购房支持政策旨在提高住房自有率，并以购买权政策效果最为突出。英国购房支持政策主要帮助低收入的无房家庭购房，其中，20世纪80年代以后推行的社会住房私有化政策有效提高了居民住房自有率，1980—2004年英格兰社会住房销量占当前住房总量的比重达7.8%。

英国政府对居民购房的主要援助方式 点击放大查看

（资料来源/英国政府网，恒大研究院）

社会住房长期租户可以折价购买居住的社会住房。1979年，撒切尔政府推出购买权计划，提出租住地方政府社会住房满3年的家庭，可以最低3折的优惠价格购买所居住的社会住房，但存在转让限制。1996年又推出获得权计划，允许住房协会的长期租户折价购买所居住住房。近年来，购买权与获得权计划的优惠力度有所减小，最高优惠金额分别不超过11万英镑与1.6万英镑。从政策效果看，社会住房私有化政策有效提高了英国住房自有率。1980—2004财年，英格兰社会住房平均销售折扣为24% ~ 50%，共销售182万套（其中，地方政府174万套），占当前住房总量的7.8%，推动英国住房自有率从55%提高到69%。由于20世纪80年代以后社会住房供应大幅减少，而剩余房源质量与配套不理想，叠加销售折扣下降，2005年以后社会住房销售量大幅减少。2005—2016财年，英格兰年均仅销售1.8万套社会住房。

低收入的无房家庭可以购买共享产权房。年收入不超过8万英镑（伦敦不超过9万英镑）的无房家庭，可申请购买住房协会的共享产权房25% ~ 75%产权，并对剩余部分房产支付租金。但转售时需优先出让给住房协会，除非户主已持有全部产权。英国自20世纪80年代以来尝试推广共享产权房，但供应数量有限。2015—2016财年，英格兰分别供应共享产权房4 080套与8 910套。

低收入的无房家庭还可购买首次置业房，最高享受20%的折扣。首次置业房售价为市场价的80%，面向40岁以下的首次购房家庭，要求年收入不超过8万英镑（伦敦不超过9万英镑），房价不超过25万英镑（伦敦不超过45万英镑），但5年内不得上市交易和出租，15年还款期内转售将退还部分折扣。首次置业房政策开始于2014年，英国政府要求大型房地产开发项目需配建20%的首次置业房，到2020年计划竣工20万套。

无房家庭购买新建住房可获额外20%贷款，首付低至5%。英格兰无房家庭购买60万英镑以内的新建住房，政府可提供最多20%的股本贷款，伦敦地区最多40%，购房首付比例可低至5%。居民前5年无须支付利息费用，但第6年起每年征收1.75%的利息且利率逐年上升，增幅为零售价格指数加1%，贷款25年后出售住房需偿还市场价的20%。股本贷款购房计划是2013年以后政府支持居民住房自有的重要方式。2013年第二季度至2018年第二季度，英格兰股本贷款累计18万宗，合计金额约99亿英镑。

居民购房储蓄还可以获得政府少量补贴。2015年以后，首次购房且房价不超过25万英镑，伦敦不超过45万英镑，居民可申请购房储蓄补贴，最高可获得3 000英镑。2017年以后，政府又推出终身补贴计划，给予18 ~ 39岁居民每年最多1 000英镑补贴，但只有在购买首套房产，或60岁退休，或患重症时才可取出。

伦敦城市景象，前排是较老的公寓，塔吊后的天际线则是诸多更加现代的写字楼。（图片来源/europeanceo.com）

给予低收入租赁家庭住房补贴

政府还向低收入或失业的租赁家庭提供住房补贴。申请住房补贴需满足存款少于1.6万英镑、非全日制学生、非欧洲经济区求职者等条件。2016年，共有338万户家庭领取住房补贴，其中可负担住房租赁家庭233万户，占所有可负担住房租赁家庭的59%，私人住房租赁家庭105万户，占所有私人住房租赁家庭的22%。

补贴金额根据住房类型、家庭收入、住房条件等综合确定。租住可负担住房，补贴金额根据是否有多余房间、家庭收入、健康状况等确定。为鼓励充分利用住房资源，政府规定，成年夫妇或两个相同性别的16岁以下子女或两个10岁以下子女需共用一间房间。如果租户空余一间房间，补贴金额将削减住房市场租金的14%；空余两间及以上房间，补贴金额将削减住房市场租金的25%。租住私人住房，补贴金额根据居住地址、卧室数量、收入与健康情况确定。2016年，领取补贴的可负担住房和私人住房租赁家庭户均每周补贴金额分别为82英镑和103英镑。

住房补贴有效缓解了居民的租金负担。2016年，获得住房补贴的租住私人住房、地方政府可负担住房和住房协会可负担住房的家庭，租房费用占家庭收入比重分别为34.3%、27.1%和28.7%，比补贴前分别下降了4.7个、8.6个和9.3个百分点。

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