中国房地产结构性缺房的根源与规律
当社会的收入差距扩大时，供需关系的失衡必将浮现。收入分配的结构性失衡导致群体间需求的结构性差异，从而使有些商品和服务供不应求，有些却供过于求。如奢侈品、三甲医院的专家门诊和名牌中小学的教学等商品和服务有钱都难以买到，而相对大众的商品和服务则大量过剩。这种情况同样出现在目前的房地产市场。
中国城市现象：总量过剩与结构性短缺
核心城市的房价持续高企，但仍存在短缺，而三四线城市住房市场库存高企，房价下行却无人问津。这就是所谓的房地产市场的结构性缺房现象。具体表现在，“房住不炒”政策之下，国内房地产市场整体发展步伐放缓，人们似乎不再急于购房，但某些特定类型的住房产品市场依旧火热。
2023年6月28日，《学习时报》发表了住建部党组书记、部长倪虹的重要文章《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》，文中提到：“住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期”。（图片来源：网络）
据《2022意才·胡润财富报告》(Yi Tasi · Hurun Wealth Report 2022)相关统计，单价15万元以上的住房产品成交量翻了一倍，分布在上海、苏州、北京、深圳和广州。一些更为夸张的现象仍不少见。例如，2023年上海楼市出现扎堆在烈日之下排队购买网红热盘的现象，甚至被贴上“买到躺赚2000万”“和高考一样改变命运”“宇宙第一理财产品” 等标签，其认购率高达667%，甚至在售房当天出现现场结婚、黄牛帮忙找对象的抢房大戏。
《2022 意才 · 胡润财富报告 》指出：2021年，中国富裕家庭数量增加10万户，增长率2%，其中增加最多的是上海、北京、广东和浙江，占全国增加总数的六成。主要原因一方面是房地产市场的推动，特别是在一线城市。另一方面，国内股市也带动了富裕家庭数量的增长。
尽管这一案例本身在很大程度上受限价影响，和周围的楼盘形成了近一倍的价格倒挂。但近两年，此类“抢房”事件在全国不少大中城市屡有发生。我国房地产市场已经进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，而结构性短缺主要体现在局部城市的局部区域。
究竟什么标准的房子才更容易成为市场上的结构性短缺产品？
根据世界企业家集团、世界地产研究院开发的“豪宅指数模型”LEI（Luxury Estate Index）确立的相关评定指标和方法，以交易价格为核心指数，以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、建筑材料和安全私密度等6个强度系数进行加权分析。可将6个强度系数归纳为三大维度，即区位价值维度、建筑价值维度和服务价值维度。
虽然近期全国房地产市场有降温态势，但是局部市场、局部物业还是有炒作现象。房价倒挂差最明显的城市为北京，而上海、苏州、杭州等城市的房价倒挂差也比较明显。如上海外滩区域有着上海市中心最大、最后一片可供成片开发的高档滨江聚居区。（图片来源：胡润百富《2023中国十大地标豪宅》）
首先，地理位置、自然资源强度系数均属于区位价值的评定维度。19世纪早期，英国经济学家大卫·李嘉图（David Ricardo）在其《政治经济学及税收原理》一书中提出地理优势理论，强调土地作为一种自然资源的特殊性质，它的价值是由其地理位置和优势所决定的。而后发展的地段理论则更为直接的指出，地段对于房地产市场的重要性，地理位置决定其价值和需求。城市的发展前景、高端产业集聚度、基础设施便利性、土地供应数量以及稀缺景观风貌都是衡量一个地区房产稀缺性的重要指标。
由世界企业家集团、世界地产研究院联合评选的2022年《世界10大超级豪宅》名单（图片来源：《世界企业家》（iCEO.com））
其次，在地段、自然资源等前置条件相似的情况下，建筑价值维度包括建筑设计、人文价值和建筑材料成为又一评定维度。高品质住房产品必定具备高建筑颜值，其建筑设计语言不仅要保持经典耐看，还需要采用先进的材料和技术做到立面常新。2022年世界企业家集团、世界地产研究院评选的“世界10大超级豪宅”，欧洲上榜较多的则为具有历史文化价值的古堡别墅，亦如上海的老洋房被市场认定为兼具建筑品质和人文积淀的稀有产品。
Odeon空中阁楼坐落在欧洲地中海沿线第二高的建筑——摩纳哥的Tour Odeon Tower上（图片来源：网络）
第三个评定维度即为环境/服务的价值。房产的本质是服务于生活，围绕人群的房地产资产配置，本质上更是对于生活方式的配置。诸如高品质的社区商业、文化基建、社群服务等，都是基于对当下人群生活方式的理解而打造的定制服务。
综上不难发现，建构在区位、建筑历史、服务基础之上的结构性缺房现象，自然都需要依托过硬的开发质量、服务品牌，从而具备穿越时间、阶层的力量。
住房金融化，汝之蜜糖
中国房地产市场结构性缺房的根源，实际上是受住房金融化趋势左右。
住房金融化，指住房本身不只是单纯意义上的居住功能，还带有了很强的资本转移、估值以及升值功能，变成了一种金融化产品。这种现象是把双刃剑，也不止在中国出现，甚至在全球都普遍存在，其中一个极端案例就是伦敦的“死区”。
在伦敦的某些街区，“空洞化”较为极端。例如，位于伦敦西部的切尔西区，这里常年空无一人的街道成为一种都市传说。若在一月初的冬夜到切尔西区的卡多根（Cadogan）广场周围散步，会立刻被周遭没有灯光的窗户和阴森恐怖的氛围所笼罩。即便在工作日的上下班高峰期，也可以放心地站在主干道的中央而不用担心被驶过的车辆撞到。谢菲尔德大学教授阿特金森(Rowland Atkinson)将这种现象称为“Necrotecture”（“Necrotic”意为“坏死的”），用以描述城市规划领域中空置住房高密度集中形成的“死住宅空间”。
伦敦市区被海外公司持有的住房（红点代表），其中八成长期空置。（图片来源/纪录片《施压》）
这种现象背后的成因，也跟大量全球资本“玩家”有关。根据2014年空置住房署数据，在伦敦的肯辛顿和切尔西（Kensington & Chelsea）行政区，登记在册的长期空置住房有1,179处之多，且每年增加40%（2014年空置住房署数据）。萨森在《施压》中解释道：“这些房屋已经与住宅意义上的房屋毫无关系了，它们只是一种金融资产和工具。空置使它们能被频繁且快速地转手，当你看到它们空置的时候，它们正在为其所有者带来收益。”换言之，所有者或者说投资者在乎的只是住房的交换价值。这种情况淋漓尽致地体现了一种住房金融化的全球现象。（延伸阅读：城市住房的泛金融化：帮凶和危机）
住房金融化尽管对城市存在某种程度上的空间坏死作用，但双刃剑的背面，同时具有一些好处。最主要的表现，就是为城市储备了大量的货币资产（用于城市融资），也为个人对抗时间流逝（特别是全球通胀）提供了一个出口。
《全球通胀与衰退》
作者：滕泰 张海冰
出版社：中译出版社
出版年：2022-2
本书生动描述了从各国货币超发、资产价格上涨、过剩产能吸收到全球物价上涨的传导过程，并从能源原材料供给冲击、劳动供给冲击、全球供应链冲击、微观价格形成机制变化等不同角度，对后疫情时代的全球物价与增长做出了全方位的深入分析，揭示了新时期全球通货膨胀和经济衰退的形成机理和潜在风险。
全球经济衰退风险下，某些特定类型的住房产品成为全球公认的避险资产，财富都会流向这里，且有不断上升的空间。从长期来看，房产保值增值的效果是最好的。美国经济研究机构NBER报告《The Rate of Return on Everything，1870-2015》对16个主要发达国家（包括美国、英国、法国、德国、日本、澳大利亚等）长达145年的资产保值增值研究发现，相对于股票、债券、银行存款、黄金，房产是最好的投资品。扣除通胀之后，房子的回报率是6.6%，排名最高；排名第二的是股票，其回报率是4.7%。这种可以抵御通货膨胀的能力，是因为，当通货膨胀上升时，房地产的价值随着土地价格上涨而增加。特别是在城市化程度较高的地区，土地的稀缺性更确保了房产价值的上涨。这也正是从我国古代“乱世黄金、盛世古董”一说，演变为现在“盛世买房子”说法，房子因其稀缺性而被赋予了古董一样的硬通货功能。
报告中提到：“房地产的复合回报率(使用几何平均值)远远好于股市——房地产为6.6%，股市为4.7%。这一发现似乎与现代估值模型的一个基本原则相矛盾：风险越大，回报越高。”（图片来源：The Rate of Return on Everything，1870-2015）
在资本全球化的现代城市运作规律体系之下，个人若想跑赢通胀在资产上取得安全感，对抗城市发展带来的负外部效应，低准入门槛、高保值效应的房地产成为大众普遍可以采取的一种公平手段。从这一角度而言，住房金融化对于个体存在一定的益处，但这种益处建立在自身的财富基础之上，并非绝对公平。对此，本文暂按不表。
房地产，作为想象和构建现代城市的一种方法
如果我们像过去历史上的城市发展运转逻辑那样，交通、通信都非常不发达，城市之间相互隔离，我们只能在一个城市或少数几个城市内部构建消费市场，那么住房金融化并不具有成立的条件。
住房金融化的第一大前提，就是资本全球化，即资本在全国乃至全球畅通无阻地配置和流动，城市能够顺畅地承接全国、全球资本。要实现这一点，还需要构建一套全球城市发展的标准“语言”，也即各个城市的住房建设、交易逻辑要基本一致。而这一“语言”，恰恰就是房地产。（延伸阅读：房地产作为想象和构建现代城市的一种技术）
从这个意义上说，房地产是想象和构建现代城市的一种技术，或者说，是全球城市发展的一种标准化“语言”。若没有房地产，那么各个国家的城市在很大程度上不具备可比性。这也是新自由主义体系下城市主义的一个核心表达。
《城市中国》第68期《后泡沫时代的城市主义》，探讨了资本全球化、城市泡沫现象，及后泡沫时代的城市发展道路等议题。
随着房地产金融的日益全球化，资本在城市之间流动，极大地促进全球经济的金融化。这种观点重申了房地产在城市化和生产的城市尺度中的核心作用。房地产不仅构成了在跨国层面上交换物品、人员和思想所必需的关键场所和物质基础设施；它还充当了全球化（和金融化）生产制度中资本生产的容器和管道。
可以说，城市是一个生产全球的地方。
全球统一标准下的结构性悬殊差异
这种全球通行标准，并非让所有城市，或者所有城区的住房都无差别地表现出金融功能。相反，其中的差异可谓判若云泥。
一线或核心城市核心区域房产作为少数能够跑赢通胀的资产之一，出现了房价、涨幅高于其他地区的全球普遍现象。据英国政府网站数据，1968年-2022年2月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至53万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至29.6万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至27.7万英镑/套。伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的86倍和全国平均的76倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市则仅上涨了1.7倍。
资料来源：英国国家统计办公室。（图片来源：泽平宏观）
在我国，过去的20年，房地产市场得益于人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融红利，全国房价均得到了迅猛攀升。但核心城市的上涨指数，仍显著高于全国平均水平。例如，2010年6月-2022年4月，全国百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16193元/平方米，上涨了0.8倍。然而，“北上广”三城房价则同期上涨了超3.5倍之多。
决定这些全球、全国一线或核心城市核心区域房价的人，并非是当地中位数收入人群，而是全国乃至世界高收入人群。
公共服务估值，中国房地产的运转机制
住房为何具有金融、保值功能？一线或核心城市核心区域房产天然稀缺性的机制是什么？核心就是城市估值的区别。
赵燕菁在《大崛起》一书中提到，中国的房地产价格定价机制区别于国外市场。中国房地产价格定价源于对房产附加的“公共服务”总额的估值。其中，“公共服务”包含了教育、医疗、交通、公园、地铁、文化氛围、历史积淀、政府关注度等一系列城市价值要素。所以，笼统来说，城市里为房产提供的各种各样的公共服务，其收费方式最终都会以某种形式体现在房价上，这也是一种典型的“间接税”收税方式——即城市公共服务的供应并不直接向使用者收取日常运营费用，而是转换为房价（房价又与地价挂钩），一次性收取。中国的房价本身就附带公共服务，国外则需要在支付房屋价格后另外购买公共服务，他们是一种“直接税”收税方式，典型表现为征收“房产税”。中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红——不仅可分享现在公共服务带来的估值，还可以分享未来新增服务带来的估值。
所以，从某种程度上来说，如果市场对某一座城市或者城区的公共服务预期越好，那么大家会更愿意去这座城市或城区购置房产。用一种通俗的比喻就是，把城市或城区比作一家上市企业。这家企业未来的服务越好，则企业未来的估值越高，那么市场就更加追捧这家企业，造成稀缺。
因此，城市估值的高低造成了房价的高低，估值越高的地方，出现稀缺性住房产品的可能性越高，从而出现了中国乃至世界上局部结构性缺房的现象。当然，局部的范围可大可小，可以是一座城市，也可以是某个城市片区，甚至是具备某种特点的单个房产项目。
国家区域发展的“钻石结构”。（图片来源：网络）
具体到我国，区域核心城市，或者城市群中的龙头城市，往往是高估值城市的必要条件。例如《“十四五”新型城镇化实施方案》中确定的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城、长江中游城市群在内的五大国家级区域增长极，将担负起我国东西南北中五大经济发展核心引擎。它们将在更大范围内配置生产、服务要素，所有的资源、人口、产业、资本、知识都会往少数几个龙头城市集中，那么其中的武汉、成都、重庆、广州、深圳、上海、杭州、北京等城市一定是未来估值最高、最稳定的区域，自然房价更坚挺，市场稀缺度更高。
另一方面，这些城市中的各个城区也并非具有均质的估值，而是表现出“核心区域”估值更高的特点。这显然是因为城市的资源在空间上的布局并非均质所致，由此导致城市不同区域的公共服务质量、数量不均。当然，这里所谓的“核心区域”并非地理上的几何中心，而是城市公共服务投资密度的多寡的区别。当下或者未来，公共服务高的区域，就是核心区域；相反，就是非核心区域。因此，诸如上海张江、武汉光谷、成都天府等高科技产业城区以及一系列中心城区（前文所述的区位价值）；上海武康路、北京四合院、青岛里院等历史城区（建筑历史价值）……就显然是一线城市或核心城市的核心城区，也具备更高的城市估值。
研究/城市中国研究中心（UCRC）+香港置地武汉
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