想在新西兰当房东？小心，你可能成为重点打击对象！
今年是大选年，随着越来越多年轻人无力购买第一套住房，各政党围绕房屋政策的口水注定会贯穿一整年！
上周末工党公布了最新房屋政策，强调打击“房产投机者”。除此前已广而告之的“外国人只能买新房”和“5年内转卖投资房一律交税”的政策外，最吸睛的当属“取消投资房退税”政策。工党领袖Andrew Little指出，去年“房产投机者”从“投资房退税”这一条中就逃脱了1.5亿纽币税收，工党要把这笔钱收回来，给最贫困家庭安装保温棉！
其实早在今年3月，Andrew Little在接受本报记者专访时就曾明确指出，工党会在“投资房退税”这一政策上下手。当时他说，“工党会对新西兰税制进行全面审查，看看有什么明显不公平的地方。我们会对投资房退税制度进行审视，这个制度允许投资者在投资房亏损的情况下减免一些税收，去负担投资房的贷款利息，这是不公平的，也是这些人不需要的！”
投资房退税不公平？
投资房退税是投资退税的一部分。投资房从根本上来说是一种投资行为，按照包括新西兰在内的多个国家规定，投资收益（Positive Gearing）需要缴税，而亏损（Negative Gearing）可以退税，这里的税指的是所得税。
举例来说，如果某人年收入60000纽币，但他（她）的投资行为造成10000纽币亏损，那他（她）当年实际收入为50000纽币，应当按照这个收入交税。然而他（她）的雇主已经按照60000纽币年收入（通过PAYE）交了税，因此他（她）可以申请退税，把这10000纽币对应的所得税退回来！
投资房退税的初衷是鼓励投资。然而工党领袖Andrew Little认为，这一政策被越来越多的“房产投机者”滥用，在用纳税人的钱来“补贴”炒房行为！如果今年大选中获胜，工党将会把投资房产和其他投资行为区分，取消投资房退税！
Andrew Little指出，以下三个事实证明“投资房退税”是不公平的！
1、如今奥克兰房地产市场上“房产投机者”泛滥！每7个买家中就有1个是拥有5套或以上房产的人士。他认为，正是这批人让年轻人的“首次置业梦”破灭，他们是“取消投资房退税”政策的重点打击对象；
2、“投资房退税”让海外投资者获益！去年一年在新西兰拥有出租物业的“非新西兰居民”投资者中，有35%申请了“投资房退税”，退税金额高达4700万纽币！“为什么我们要去补贴这些海外投资者”呢？
3、“投资房退税”让高收入者获益！2015年全国共有91000个纳税人申请“投资房退税”，退税金额总计1.5亿纽币。然而，在这1.5亿纽币中有6000万退给了收入“Top 10%”（最多的10%）人士！“为什么我们要去补贴这些高收入者？”
Andrew Little表示，取消“投资房退税”可以打击“买了一套又一套的投机者”，可以让房价归于理性，让更多人可以负担住房。他承认会有一些“Mum-and-Dad Investor”（老爸老妈投资者，指为退休养老投资房产的“业余”投资者）受冲击，但人数不会很多：“他们大部分都不会钻这样的空子，而且有足够的时间去调整”！
按照工党的计划，取消投资房退税的政策将会有5年缓冲期，这些因为可以退税才入市的“老爸老妈投资者”们可以逐步调整自己的投资策略。
投资房退税被夸大？
会转嫁给租房者？
Andrew Little之所以认为取消“投资房退税”不会给“老爸老妈投资者”造成太大冲击，是因为他认为这些“业余”投资者大多比较谨慎，不会顶着长期亏损去投资房产，只有“专业”投机者才懂得用亏损去对赌房产增值！然而，他的观点遭到了一些业内人士的质疑。
“典型的房产投资者正是那些Mum-and-Dad（老爸老妈们），而不是那些抽着雪茄烟的‘肥佬’！”Property Institute首席执行官Ashley Church表示，“这样的政策的确可以阻止一些投资行为，但在这个过程中会造成出租房严重短缺，最终还是要靠政府解决问题，将花政府更多的钱！”Ashley Church还质疑“投资者让年轻人买不起房”的说法，他认为年轻人之所以买不起房，主要是因为过高的首付贷款比（LVR，Loan to Value Ratio），而不是房产投资者！
国家党竞选经理、财政部长Steven Joyce也指出，取消“投资房退税”给“老爸老妈投资者”造成的冲击远远超过Andrew Little的想象。他表示，“亏损退税”的原则适用于所有投资，并不是房产投资独有的。取消“投资房退税”很可能会打击投资者，让市场失去开发新房的意愿，会造成房租升高！
房地产投资协会首席执行官Andrew King警告说，取消“投资房退税”会造成投资成本增加，而房东们会“毫不犹疑把成本转嫁给租房者”！“工党的政策会让首次置业者的日子更难过，他们必须负担更多房租，可以存下来的钱更少，买房更加遥遥无期！”
Andrew King还表示，“投资房退税”制度让投资者获得的好处被夸大了！
“一个投资者为物业多投入10000纽币，他需要支付的房贷扣除退税后为每年391纽币，而一个自住者如果做出同样行为，每年增加的成本为583纽币，两者差距仅仅192纽币，投资者的确有好处，但没有好到让投资者乐于承担过高房价的地步！”
“即使可以退税，再加上54000纽币首期，投资者第一年需要承担平均6184纽币的成本才能提供一个投资房；而如果取消退税，投资者的成本会上升到10293纽币，多出来的这4000多纽币无疑会转嫁给租房者，这差不多是每周79纽币！”
也有分析指出，目前投资房首付至少40%，根据现有贷款利率和租金情况，大部分投资都能做到打平或稍有亏损，退税余地其实已经非常小了。除非未来利率猛涨，取消“投资房退税”的实际意义不大，“主要还是姿态问题，抑制房价的作用非常有限”！
没房的补贴炒房的？
事实上，在我们的邻国澳洲，对于是否取消“投资房退税”的争论已经持续多年，至今也没有结论。
支持“投资房退税”的人认为，这一政策可以鼓励房产投资，创造更多就业，增加房屋供应量，从而间接控制房租和房价上涨过快！同时也可以让“老爸老妈投资者”解决养老问题，减轻政府负担。上世纪80年代，当时的澳大利亚工党政府曾一度取消“投资房退税”政策，导致许多投资者离开市场，开发商也放慢脚步，一时间澳洲房租高涨30%，18个月后不得不再次恢复了这一政策。
反对“投资房退税”的人则认为，在一个快速增长的市场里，投资者由于房价飙升已经获得了巨额利益。而新西兰没有资本利得税，大部分房产投资者不需要交税（2年内转售或明确以盈利目的购入除外），如果再允许投资房退税，让纳税人去补贴投资者的投资行为，对一直交税却怎么也买不起房的人来说是很不公平的！过去几年新西兰房产投机者已经赚得“盘满钵满”，有从“20万资产起步炒到600万”的，当然个人努力和眼光不能抹杀，市场规律必须尊重，但让没房的去补贴炒房的，这是不是有点过分呢！？
至于房租上涨！几乎每次房产方面增加税费都会有这样的担忧——资本利得税、印花税、甚至地税增加都会“转嫁给租客”！？难道，政府就永远也不能通过税务手段调整房地产市场了吗？
近期热门