新西兰房价大杀器终于来了，下一刀就要砍到你头上！
无论业内人士再怎么找借口，奥克兰房市实际上已经是量价齐跌了。比价跌更危险的信号是成交量的急速萎缩，“能把房子卖出去的业主，都接受了房价停涨这一事实”，这是Barfoot & Thompson执行董事Peter Thompson自己亲口说的。
提高LVR比率、停止海外收入贷款、移民政策收紧、中国加强外汇管制、大选前的政治风险，这些都被认为是房价见高回落的重要原因。然而所有人都知道，还有一柄达摩克里斯之剑悬在头上——DTI！
DTI全称Debt to Income Ratios（贷款收入比），是反映贷款者还贷能力的重要工具。新西兰目前没有强制性的DTI规定，但各个银行有自己的风险管控标准。然而近年来随着房价飞涨，以及大量投资者Top Up贷款买第二、第三套房，新西兰银行发放贷款的DTI水平已经到了非常高的临界点。储备银行多次放风，考虑是否要实施强制性的DTI标准，降低贷款变成坏账的金融风险。
本周四下午，储备银行正式向各大商业银行、金融机构、媒体发布了一份长达39页的意见征询书，分析新西兰DTI的现状以及限制DTI的潜在后果。各机构可以在8月18日之前反馈意见，储备银行收到反馈后将进行研究，决定是否需要，以及在什么时间，以什么标准对DTI水平作出限制！
储备银行：DTI水平已到临界点
意见征询书的最开始就开宗明义指出：限制DTI是把双刃剑，是否要限制DTI需要进行仔细的成本收益分析。
实施限制DTI标准的主要好处是可以降低新西兰房地产市场崩盘和金融风险的可能，储备银行估计，这相当于新西兰GDP增长0.25%。潜在不利影响包括房地产下行对经济的拖累，估计相当于GDP下降0.1%，以及一些人放弃购房，储备银行认为这相当于GDP下降0.07%。
意见征询书指出，储备银行充分认识到限制DTI后的社会风险——相当一部分家庭将因此失去购房可能。对此储备银行表示可以利用技术手段调节，比如说对符合房屋署homestart标准购买低价住房（奥克兰60万以下，其他地区40~50万以下）的贷款申请者豁免DTI要求，或适用更宽松的标准等。此外购房者可以通过新建房屋（自建房豁免DTI要求）等手段来减少政策的冲击。
意见征询书分析了新西兰DTI的一些变化，指出新西兰DTI的急剧增长已经到了非常危险的水平。
意见书指出，1989年新西兰年收入5万纽币的家庭可以贷到大约7.9万纽币贷款，到2005年则可以贷到19.1万纽币。换句话说，这期间新西兰的DTI水平从1.6上升到3.8。此后情况急剧变化，银行现有的风险评估在房市突发猛进的冲击下失去了应有的作用。目前，年收入20万纽币的家庭可以从银行贷到150万纽币贷款，DTI水平已经达到7.5。如果这个家庭选择30年还款，固定五年期利率的话，他们收入的54%要被用来还贷，已经超过了美国45%的还贷收入比例。
图1
图2
储备银行指出，数据显示目前新西兰27%贷款的TDTI（Total Debt to Income Ratios，所有贷款占收入比）超过6，13%贷款的TDTI在5和6之间，这一现象在奥克兰地区特别严重（见附图1、2）。
图3
这些家庭偿还房贷后的可支配收入水平较低，如果利率水平上涨到8%以上，部分家庭的剩余可支配收入将低于每年2.3万纽币的警戒线（见附图3），收入出现波动或有意外支出都将严重影响到该家庭的还款能力。意见书认为，如果未来规定20%新贷款的DTI水平被限制在5以内，将大大降低新西兰的金融风险。
图4
储备银行指出，利用DTI或其他类似手段调控是很多国家通行的做法（见附图4）。储备银行将进一步收集房贷申请者的收入和贷款数据，研究是否有必要，及采取何种方式来实施类似调控措施，是采取一刀切的TDTI上限，还是赋予商业银行一定自由度还需谨慎考虑！
为何选这个时机？
和LVR相比，DTI才是扼杀奥克兰房价的大杀器，这几乎是所有人的共识。此外，储备银行拥有出台DTI政策的完全权限。也就是说只要Graeme Wheeler（储备银行行长）愿意，无论Bill English（总理）还是Steven Joyce（财长）理论上都无法干涉，也不需要经过冗长的国会程序，任何时候都可以推出！
在这份意见征询书中，储备银行强调“DTI是房价再次猛涨时最有效的手段”，考虑到最近奥克兰低迷的房市，似乎是在暗示DTI并不会在短时间内推出。然而，今年大选日是9月23日，DTI意见反馈的截止日是8月18月，理论上储备银行有足够时间在大选之前就出台这一政策！
在今年房价已经明显回落的情况下，储备银行为什么在这个时机，正式严肃的把DTI问题拿出来讨论？这纯粹是专业判断，还是掺杂了一些政治考量？DTI政策一旦实施，政治上是对执政党还是反对党更有利呢？
ANZ首席经济学家Cameron Bagrie表示无需对这份意见征询作出过度解读，他认为储备银行需要对所有潜在调控手段进行研究，以便在合适时机运用，他也不认为有关DTI的讨论会对今年大选造成任何影响。
近期热门