房价跌醒梦中人！奥克兰房市开唱“大悲咒”？

奥克兰的房市低迷已经不是一天两天了，从成交价格，到成交数量，再到民众信心，都一再创造新低……与此相反的是，为了解决住房需求，奥克兰的租房市场倒是格外火爆。

信心低至谷底

根据房地产研究所的最新抽样调查，认为未来6个月房价还会上涨的人数已经下降到43%。这是去年11月至今的最低数据，过去8个月民众对房价上涨的预期下降了13%。

房地产研究所的首席执行官Ashley Church说，越来越多的人们开始改变对房价的乐观态度。但预期房价下跌的人数只从5%上升到12%。仍然有四成的民众认为房价在未来6个月会走势平稳。

“这说明人们从主观意愿上并不希望出现房产市场的重大调整。”

奥克兰和基督城的悲观情绪最严重，对后市看涨的人数都只有37%，比全国平均水平低了6个百分点。相比之下，惠灵顿依然有超过半数（53%）居民认为当地房价还有上升空间。

Church表示调查结果证明了新西兰央行的“人为干预”已经给房地产走势带来重大影响。“毫无疑问LVR限制让市场戏剧化的放慢了步伐，这在奥克兰地区尤其明显。”

“然而奥克兰依然存在严重的住房短缺，而且这种供不应求还没有解决方案。银行惜贷进一步放大了问题。”

房地产研究所预计奥克兰房价在未来数月可能会继续低迷，但迟早会再次迎来“重估”。“你不可能永远人为的抑制房价走势。”

两度跌入冰点

今年到目前为止，奥克兰秋冬两季房市跌入“冰点”，呈现出一种长期持平的趋势。原本2015年24%的全市房价年涨幅已不复存在，取而代之的是，从今年3月到6月的第二季度里，已经有不少城区的房价开始回落了。

全国来看，目前的房屋均价是639,051纽币，季度涨幅为1.2%，年涨幅为8.1%。奥克兰目前的房屋均价为1,045,059纽币，季度涨幅为2.4%，年涨幅为7%。

QV发布的月度报告显示，最近三个月Papakura的房屋均价下跌了1.8%，西区下跌了0.6%，Franklin下跌了0.1%，奥克兰市区以东和以南都有0.5%的跌幅。

以东的城区中，St Johns、Meadowbank、Glen Innes、Pt England、Orakei、Kohimarama、Mission Bay、Ellerslie、St Heliers和Greenlane的房屋均价都有所回落。

以南的城区中，Blockhouse Bay、One Tree Hill、Sandringham、Mt Albert、Wesley、Three Kings、Mt Roskill、Otahuhu、Onehunga、Mt Wellington和Avondale的房价也都有不同程度的下滑。

全市房屋均价“唯二”上涨的城区中，北岸的房价仅上涨了0.2%，Rodney上涨了1.6%。Manukau的房价没变化。

租房市场火爆

奥克兰的租房市场正在承受压力，物业空置率已经创下历史新低。

来自Barfoot&Thompson的最新数据显示，该公司在奥克兰的1.4万套租赁物业中仅有1-2%还空置着。

总裁Kiri Barfoot说房源紧俏到难以想象的地步，这部分是因为租户的租约时间比以前延长了。“根据Barfoot&Thompson的数据，我们现在的平均租约基本都在两年，不久以前还只是18个月。人们租同一套物业的时间延长了6个月。”

但Barfoot也说尽管租赁房源很抢手，租金价格的涨幅还算相对合理。

根据最新QV数据，最近3个月奥克兰的房价涨幅为0，但均价依然高达1,045,059纽币，跟十年前相比增长了91.2%，几乎相当于翻了一番。

目前奥克兰地区房租涨得最厉害的是市中心。跟2016年6月相比，市中心一套三卧室公寓的租金从886纽币涨到922纽币，一个家庭需要每周多支出36纽币。

在交通得到显著改善的地区，租金上涨得也比较明显。比如Onehunga一套三卧室住房的租金跟2016年6月相比，从557纽币上涨到585纽币，每周新增28纽币。

New Lynn也是奥克兰房租上涨得比较快的地区。跟2016年相比，该地区的三卧室户型租金从454纽币上涨到488纽币，每周新增34纽币。

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