出租度假屋也可以扣税？这些规定你注意了吗
上周跟朋友碰面，大家谈起Holiday Bach（度假小屋）的事情，他会把Holiday Bach出租，也会自己与家人享用。自然而然就讨论到有没有税务上的事宜要注意。
对度假屋来说，如果我们把它出租也自己享用是属于两用财产。 IRD从2014年的会计年度开始，定了新的制度。
具体来说，新的两用财产税务制度如下：
1. 修改“私人用途”与“出租用途” 的定义
2. 修改可以扣税的出租费用条例
3. 提供豁免报税方案
4. 修改可以抵销其它收入的条例
这个改例受到最大影响的是这些在亏损的两用财产，以及是用公司形式拥有这些两用财产的人。在旧的制度下是可以用这些两用财产的亏损来扣很多税，但是在新的制度下，可以扣的税就大大变少了。以下一些具体案例，好让大家明白。
举例一："私人用途"与"出租用途"的定义
王总有一间度假屋在皇后镇 (Queenstown)。在复活假期时段出租。假设每天的市价租金是 $1,000，这两个多星期的收入一 共$10,500。渡假屋分别租给以下不同的人：
经房屋中介有本地客户在网上登记了，客户要租两个星期，但要求降价到每晩$750，即是打了七五折， 王总同意，收费合共$9,000
王总的朋友在度假屋住了三天，他的朋友坚决要付$1,500给王总
结论：两者的收入也是属于私人用途。因为收费是比市场的价格少于百分之八十，所以在IRD的制度下这$10,500也是免税。
举例二：修改可以扣税的出租费用条例
例如王总的度假屋一年费用分别如下：
• 广告招租费用
• 保险
• 贷款利息
• 维修因租客损坏的窗户
• 钓鱼牌只供家享用
结论：具体来说无论是在新旧的制度下，广告费用是100%可以扣税，钓鱼牌 费用是不可以扣税。但是其它的费用在新旧的制度下，可以扣税的部分就不一 样。在旧的制度下可以扣税的百分比是83% （十个月除以十二个月），但是在新的制度下就只有67%（四个出租月除以六个月），因为剩下来没有人住的月份是不可以一起算进去。
举例三：提供豁免报税方案
跟举例二一样，但2017年多租了几天给朋友，总收费变成$9,000。相关可扣税的出租开支费用是$16,000。亏损了$7,000。
结论：在IRD新的制度下，这$9,000 可以变成免税收入，但条件是要放弃跟 IRD扣回这$16,000的出租开支费用，因此 可以豁免报税。
GST
另外大家要注意什么时候度假屋是可以扣GST。能不能扣GST是取决于收入是什么类型的收入，是否属于两用财产？是民房住宅的收入还是短期度假屋出租的收入？如果结论是可以扣GST，投资者也要明白如果要卖度假屋或不再把度假屋出租的时候，是要在市场的价格上把GST退回给IRD。投资者一定要慎重考虑扣与不扣GST及其后果。
如果读者是有把自己度假屋出租，我的建议是要咨询会计师的专业税务意见，了解自己的收入是否能免税，还是要报税，如果是要申报，也有可能可以退税。
本文来自 卢若桓 注册会计师说税务
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