奥克兰房市拐点已到，CV价割肉10%成常态！

如今奥克兰房地产市场的萧条一眼就可以看到。当然所有人都在不知不觉跟随自己的潜意识进行“理性”解读。有人认为这才哪到哪，冬天还没到呢！也有人觉得这是“乍暖还寒”，春天已经不远！然而无论怎么解读，冷就是冷，体感温度都一样！

最近受朋友所托，看了奥克兰一处待售的房子。朋友早有居民身份却常住中国，赶在海外买家禁令之前下手的心情非常急迫。房子总体来说中规中矩，地理位置很好，环境不错，学区也可以接受。既然房东照例“回国急售”，看来很有可能促成一笔皆大欢喜的好买卖。

然而，这位“急着回国”的房东提出的价格却让人哭笑不得！

这套房子2017年新CV的价格是130万。在现在的市场环境下，能以接近新CV价格卖出，对房东来说就应该已经是很好的买卖了！当然凡事总有特殊情况，比如碰上不差钱的土豪，没什么道理就是志在必得！显然，这位房东就在期待这样一位“钱多多”的出现。

朋友是真喜欢这套房子，直接报出了130万的CV价格，后来为了显示诚意又加了5万。然而面对高出CV近4%的报价，房东却一直坚持最初145万的卖价不松口！中介转达的意思是：房东2016年底花了150万买了这套房，就算卖145万除去中介费也只有140万。亏10万，已经是房东能够接受的极限了！显然，这位高位入手的房东在找“接盘侠”！然而谁也不傻，谁也不会贸贸然去帮房东扛下投资失败的苦果。

“等房东接受现实再说吧”，悻悻然的朋友只能暂时选择放弃！毕竟在现在这样的买方市场，总有另一处房子在某个街角等着你。

怎么也不能亏钱吧！

“怎么也不能亏钱吧！”像这样思考问题的房东绝不是个别人！

同事从去年底就开始看房，兜兜转转终于看上了一个心仪的房子。这套房子2017年的CV价奇高，达到近120万。如果房东能够像前述例子那样得到一个接近CV的报价非乐疯不可，因为他（她）面前的最高报价只有82万，正是我们同事提出的！

除屋况等因素外，之所以没有更高报价的出现，是因为就在这套房子后面有一套各项条件都差不多，甚至还稍好一点的房子，去年底的卖价还不到81万，而那套房子的CV甚至比这套更高！也就是说，冷冰冰的市场证明类似房子只能卖到80万出头。

“算了算了不卖了”，同样是2016年入手的房东不愿意妥协！据悉，这位房东当时的买价是81万。算上中介费以及两年利息，至少卖85万以上才不会亏本！于是房东选择了不卖！

至于我们的同事？呵呵，着啥急，慢慢看！

在萧条的市场中，看来大部分房东的心情都是差不多的——自己的房子怎么也比别人的报价更值钱！而在这其中，2016~2017年间高位入手的房东们尤为明显！

2017年新CV出台，在奥克兰房价比2014年CV价平均增长46%，大部分房东乐开颜的大背景下，也有不少人如同哑巴吃黄连，有苦说不出！这些在上一波房产狂欢的顶点——2016年底买入的人，发现自己的买入价比新CV都要高之后的郁闷可想而知。进入2018年，虽然传说中的“腰斩”并没有出现，房地产市场越来越冷却是不争的事实！

对自住买家来说，房价起起伏伏的影响还是有限的——当然，多花出的银子还是实实在在的，但至少可以用“早买早安心”、或者“自住啥时候买都合适”的说辞来安慰自己。而对于投资者来说，这就是一个需要好好算算的问题了。毕竟按照现在的租房市场价格，但凡贷款比例高点的房产投资，现金流就一定是有问题的。房价不要说跌，就是滞涨、盘整也够他们喝一壶的！

那么在这样一个时间点上，房东们是不是理性一点，应该接受一个符合目前市场情况的合理报价，还是坚持“怎么也不能亏钱”的理念呢？

是时候选择理性了？

City Sales的资深地产中介Martin Dunn认为，房东们是时候理性了。Dunn说，他代理的一套公寓四月中旬拍卖时的最高出价是62.5万，而房东则希望卖70万，还要加上8万纽币的车位，这显然是不现实的。

“如果你现在还认为自己Hillsborough那套小房子还值200万纽币，那你可能是在做梦！”Dunn说，“当然房价总有一天会反弹！但如果现在，或未来六个月到一年必须卖房的话，那还是现实一点吧！”

Dunn表示，和两年前相比，国际经济环境发生了重大的变化。“很多人没有意识到，我们正处在一个政治大动荡的前期，这将不可避免影响到新西兰房地产市场！”Dunn指出，全球经济差不多每10年出现一次动荡，这已经成为了规律：70年代石油危机；80年代股市崩盘；90年代东南亚金融危机；以及2007/08年因“房利美、房地美”引发的全球金融危机。而现在，离2008年刚好10年！

就在本周，特朗普总统用实际行动为Dunn的说法打Call。美国退出伊朗核协议让中东增添了重大变数，而这只是众多变局之一——中美贸易战，朝鲜半岛局势，美联储加息，很多潜在矛盾都在解决或激发中，我们似乎正处在又一个大时代的前沿。

而新西兰国内的利空消息也不少——银行收紧房贷，悬在空中的DTI（贷款收入比），呼之欲出的限制外国人买房政策，蠢蠢欲动的取消负扣税政策，以及年移民净流入2025年降至25000人的预期，都在无形中给房价的上行造成巨大压力。

Bagrie Economic首席执行官Cameron Bagrie发表文章“Change is coming to the property market”（地产市场出现变局）。他指出，“新西兰房地产市场将迎来一个根本性的转变（fundamental shift）——资本增值越来越难，短期投资者消失，长期投资者转向现金流”，Bagrie认为，资本利得税不可避免，房东也会面临更高的成本——新政府大大提高了出租房的健康要求！

Barfoot & Thompson的区域经理Sandra Forrester认为，冷却的市场意味10%的降幅——100万纽币的物业，房东们需要接受10万纽币的降价空间，“我知道这很难接受，但未来三、四个月的情况可能更糟！”

Forrester表示，房地产市场的高点是2016年底，2017年初。此后情形急转直下，“四月份的时候有不少卖家整个open home后没找到一个真正有意的潜在买家”。而在她看来，2017年新CV给了很多房东不切实际的幻想，“不要相信那个CV，你的房子不值那个价！房东们需要调整预期！我们经历了最好的几年。如果你的房产在这几年涨了又涨涨了又涨，那恭喜，你非常幸运！但是，这样的日子结束了！”

就没有一点点利好了吗？

还是有的！

就在本周四，新任储备银行行长Adrian Orr宣布官方贴现率维持1.75%不变。这也意味着商业银行房贷利率将会继续持稳——尽管官方贴现率不变并不意味房贷利率一定不涨，但至少涨的可能性不高！

而对于牙关紧咬的房东们来说，什么国际国内局势都是浮云！只要利息不涨就能挺住，就一定要坚持下去，直到看到下一缕曙光！

加油！加油！

近期热门