《租房法》修改细则出台，房租可能大涨！房东受限房客遭殃？
8月27日上午，住房部长Phil Twyford和绿党联合党魁Marama Davidson一同宣布政府对《住房租赁法》的修改细则，并希望在正式立法前听取房东和租客的意见。
住房部长Phil Twyford表示：“我们的租房法律已经过时，没能反映房屋租赁的一个现实，那就是租房住已经成为很多家庭的长期选择。”
根据商业、创新和就业部（MBIE）的咨询报告，进入90年代后全国住房所有权持续下滑，而租房比例逐年攀升。
“不安全的租约可能迫使家庭流离失所。对那些需要转学才能继续接受教育的孩子来说，适应过程会非常艰难。”
因此政府对《1986年住房租赁法》修改的主要目的是希望法律更加现代化，给予履行租房义务的守法租客更多选择权和对租约的话语权。
提案包括：
- 剥夺房东“无理由”中止租约的权利，但房东仍然可以驱逐“流氓”租客；
- 强化房东中止租约的通知义务，从提前42天通知增加到提前90天通知；
- 每年只准涨租一次；
- 在豢养宠物和小动物上由房东和房客协议决定，并且明确双方的权利和义务；
- 为保障法律的遵守和执行，引入了新的监管机制和流程。
以豢养宠物为例，根据新法律，房东需要明确在何种情况下不能接受租客养宠物；如果房东拒绝了租客养宠物的要求，租客有权提请租赁仲裁庭作出最终决定。养宠物的租客需要缴纳额外的宠物押金（pet bond）或地毯清洁押金；租客还需要保证宠物不会给邻居和他人造成困扰。
政府还希望在以下领域听取公众意见：
- 规定固定期限的租约是否能加强对租客的保障？
- “房租拍卖”现象是否应立法禁止？（房租拍卖指房东要求求租者写下他们愿意缴纳的租金最高值，然后价高者得）
- 目前房东和租客的义务是否符合立法目的？
- 是否需要进一步加强对寄宿家庭的管理？
Twyford表示：“随着人们租房时间的延长，他们希望获得一个有保障的家，在居住的社区扎根。”他说租房市场改革是政府兑现住房政策的重要一环。目前修改法案也与去年大选时工党的承诺内容基本符合。
1986年《住房租赁法》推出时，全新西兰只有26%的儿童住在出租房内，现在这个比例上升到了43%。截止今年有近60万户家庭租房居住，这是有史以来的最高点。其中57%的毛利人和67%的太平洋岛人都租房居住。
关于《住房租赁法》修改的公众意见征集期为八周，截止日为10月21日星期天下午5点。新的立法可能在2020年正式生效。
中介费或被取消
另外，中介费被取消已经是大势所趋，因为除了《住房租赁法》外，单独的《住房租赁（禁止中介费）修正案》已经被专责委员会抽中，提前进入立法审议程序。
房地产投资者联合会（Property Investors Federation）负责人Andrew King表示，租客青睐中介费的原因在于获得了竞争优势，交中介费的租客能比竞争对手更快获得房源；而一旦取消中介费，所有租客的房租大概会每周涨10纽币。
“很讽刺的是，很多租客实际上都喜欢中介费。目前大约有50%-60%的出租物业没有收中介费，如果你不想交的话可以不交。”
“但如果你是租客，你想百分之百的争取到想租的房源，中介费可以帮助你实现心愿。”
住房部长Phil Twyford不只一次表示，中介费带来的安全感很小：
“当租赁房源短缺时——比如现在，讨价还价的权力已经集中在了房东手里。”
根据今年早些时候进行的调查，高达72%的租客希望禁止中介费。废除中介费也是工党去年大选的竞选承诺之一。
但King警告说如果政府打击租房行业，新西兰人面对的房租可能会迎来一次大涨。
“我们需要法律鼓励人们提供出租房源，我们不需要任何法律来让物业出租变得更昂贵和更艰难。租户不会感谢这样的法律。”
“政府在保障出租房的可居住性上做了很多善意表示，但房东会怎么做？他们只会把成本转嫁给弱势的租客。政府的本意是善良的，但现实是残酷的。”
国家党党魁Simon Bridges说，自从工党联合政府成立以来，新西兰的每周平均租金上涨了20纽币。
Trade Me租金价格指数显示，截止6月全国房租涨幅6.7%，平均每周租金为480纽币，比去年多了30纽币。Gisborne、Hawke’s Bay和西海岸房租涨幅最快。奥克兰的房租涨幅为3.8%，平均每周租金为550纽币，涨了20纽币。
由于政府的《住房租赁法》改革中可能会有限制房东涨租次数的条款，Bridges说这将直接推动全国房租预防性的暴涨。
“我不认为这对租客来说是好事情，我认为这将给他们带来更大伤害。”
但King表示这是房东最不关心的法律变化之一：
“大部分房东都是普通人，他们不喜欢频繁的加租。只有在租客离开后他们才会考虑提高房租。因此一年最多两到三次。”
如果租客认为房东租金高于市场价格，可以向租赁法庭申请减租。
那么，诸位读者，你觉得《住房租赁法》修改后，租客会因此受益吗？
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