超低房贷利率大战开打！心动了吗？想换银行吗？做决定之前你必须知道这些！
没有最低，只有更低。——用这句话来形容新西兰利率，是再贴切不过了！
从2016年11月起，新西兰储备银行的官方现金利率（OCR）已经连续第四年维持在1.75%的创纪录低位。然而根据行长Adrian Orr的最新表态，官方现金利率可能还不够低！市场甚至预测OCR还需要再降低50个基点，也就是说——1.25%！
随着降息鼓点开始敲响，很多业主都开始动起了小心思：我是不是该终止现在的房贷合同，换一家利率更优惠的银行了？
仿佛是听到了业主们的心声，新西兰银行业已经掀起了降息大战：
4月1日起，Kiwibank将五年期固定房贷利率从5.09%大幅下降到4.29%，减少了80个基点。这是新西兰有史以来最低的五年期利率。
4月3日，SBS银行将两年期固定房贷利率调低到3.99%；同一天Co-operative银行调低了三/四/五年期房贷利率，连半年期利率都调低到了3.99%，成为业内最“大方”的贷款人。
4月5日，两家中资银行出手。中国工商银行（新西兰）将一年期和两年期固定房贷利率都降到了3.99%；中国建设银行（新西兰）更猛，把两年期利率降低到3.65%，三年期降低到3.9%。3.65%是新西兰房贷史上前所未有的最低利率！换而言之，你的贷款利息可能都赶不上存款利息！
4月9日，新西兰最大房贷借款人ANZ银行终于坐不住了。ANZ把一年期固定房贷利率降低到3.95%，低于所有竞争对手！只不过这个利率被标上了“特殊”标签：购房者必须至少支付20%首付，同时设置ANZ为工资账户才能获得。ANZ同时还削减了三/四/五年期房贷利率。
现在的房贷市场，不同银行在不同年限上都拥有自己的“杀手锏”（下图黄色表明不同年限上的最优惠利率）。各家银行的房贷利率价差已经拉大，业主如果善加选择利用，可以省出一笔可观的资金。
但是，这是否意味着我们就要提前终止房贷合同呢？——业主们这时候就需要谨慎了！因为你需要考虑的将不只是利率高低，还有费用这个非常重要的东西！
每一份房贷合同都设有一个固定期限，如果在期限前解除合同，银行会向你收取“分手费”（break fee）。比如，如果你签的是两年期固定利率合同，但才过一年你就打算换家银行，那么你需要付给第一家银行费用，这个费用是提前还款成本加上双方约定的罚息。
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根据新西兰法律，银行必须允许借款人提前终止合同，而且银行不能从提前终止合同中获利。也就是说，银行收取的费用，仅限于收回处理该笔贷款的成本（150-300纽币左右）。
但罚息部分，就取决于你的贷款合同是怎么规定的了，尤其是利率环境、贷款期限和贷款金额。理论上，如果你处在一个加息周期，你可能不需要支付罚息，而只需要支付贷款处理的费用。但如果是在降息周期（比如现在），这个罚息就值得斟酌了。
银行监察机构副主管Tina Mitchell表示，人们应该先寻求财务建议，再考虑终止固定期限的房贷合同。
如果客户可以在另一家银行获得更好的报价，这当然是一个不错的选择。但客户需要考虑提前还款可能发生的任何费用。他们应该仔细阅读自己的贷款合同，判断提前终止是否有意义。
”一种需要警惕的情况是：在最初签约的时候，银行很可能对客户发放了一笔现金奖励。如果要提前终止合同，客户很可能就需要返还银行的现金奖励。有的银行要求全额退还，有的银行只要求退还一定比例。
抵押贷款经纪John Bolton说，打破当前合同没有太大好处，因为人们不会从中得到更好的交易。“大多数新西兰人的抵押贷款利率都在3.95％和4.15％之间，已经处在低利率周期。”他说当前各大银行动作频频的主要是长期房贷利率；短期利率差别不大，仍然都在3.99％左右。
虽然目前市场普遍预计储备银行会进一步调低官方现金利率，但人们还需要知道一点：官方现金利率不等于房贷利率。OCR的削减不一定会传递到房贷利率上，因为银行仍需要满足核心资本充足率的要求。另外银行盈利的一条红线是：贷款利率需要高于存款利率，否则就是赔钱。目前新西兰的存款利率普遍在3.25％至3.5％之间，贷款利率基本不可能再低于这个下限，期待存贷利率发生倒挂无异于天方夜谭！
《先驱报》特别咨询华人贷款专家王女士，得到的专业意见是：如果转银行省出来的利息能够抵销罚息+银行行政费用+律师费，那么可以考虑终止贷款合同；否则，不建议转银行！
王女士表示，就目前利率环境而言，相信未来一段时间利率都会很低，暂无必要转来转去；最好是安安心心等待自己的固定贷款利率到期，然后继续享受低利率环境的红利！
当然，如果客户“静极思动”，或是原本约定的利率实在过高，可以考虑王女士以下两个建议：
1）把每周/两周/月的偿还金额提高，这样可加速还款；
2）也可以在固定贷款利率到期时，lump sum还一笔款！
此外，至诚信贷总经理Paul Wang还建议，客户可以根据自身情况，把总的贷款分部分锁定，比如一部分按某种固定利率锁定1年，另外一部分按某种固定利率锁定3年，这样做能够增加还款的灵活性，“不把鸡蛋都放在一个篮子里”。
以上这几点，才是合理规划房贷的王道啊！
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