大数据告诉你，新西兰房产投资应该选在哪儿，又该买点啥？
如果时光倒退到1999年
那时的你足够聪明或是足够幸运
在奥克兰买了一套房
20年后这套房将帮你赚到61万纽币
但是如果是在往北一点的Northland地区买的房
那么20年后只能赚到32.5万纽币
选择在哪里投资
很大程度上决定了回报率到底能到多少
地点
永远是房地产投资的第一考虑要素
如果你决定投身房地产
那么就一定要考虑到底该把钱投在哪里
为了回答这个问题
Nicol房地产报告（NPR）地区财富榜单
了解一下？
通过考量4个经济指标，得到的分数越高，就表示在未来20年内产生的回报越高。（满分为100分）
这4个经济指标分别为：人口增长（50%），失业率（12.5%），人均GDP（12.5%），以及人均建筑许可证（25%）。
#1 – 奥克兰 74.17/100
#2 –坎特伯雷 64.17/100
#3 – 惠灵顿 60.83/100; 怀卡托 60.83/100
#5 奥塔哥 60/100
#6 塔拉纳基 59.17/100
#7 丰盛湾 58.33/100
#8 尼尔森塔斯曼 55.83/100
#9 吉斯本 50/100
#10 南地大区 48.33/100
#11 马尔堡 46.67/100
#12 北地大区 45.83/100; 霍克斯湾 45.83/100
#14 西海岸 40/100
#15 玛纳瓦图-旺格努伊 35.83/100
预计未来20年，奥克兰地区的人口增长将最快。估计会有522,800人来这里，增幅为30.75%。
其次是坎特伯雷，预计增幅为19.67%（122,600人）达到745,800人。
相比之下，西海岸将是唯一一个预计人口不会增长反而会下降的地区。新西兰统计局预测，未来20年，该地区居民人数将下降3.69%。因此，目前的32,500 人将减少至31,300人，减少了1200人。
经济实力
房价要上涨，所在地区的常住人口也要能承担房价。因此，考虑了两个可以体现该地区经济实力的因素：人均GDP和失业率。
GDP衡量了每个地区一年的经济总产出，是地区居民收入和财富的指标。
2018年，惠灵顿人均GDP最高，达到71,622纽币。可能是得益于该地区政府、金融和专业部门的能力。
得益于农业，石油和天然气产业的发展，塔拉纳基地区人均GDP达到了68,427纽币。
吉斯本地区的人均GDP最低，仅41,209纽币，相比最好的地区低了42.5%。
马尔堡，尼尔森塔斯曼，奥塔哥和西海岸的失业率都比较低，仅为3.3%。
失业率低，是一个地区经济良好的指标，对于房地产市场的发展会更有信心。
北地大区和玛纳瓦图-旺格努伊两个地区的失业率分别位居第一位和第二位，北地大区的失业率为7.1%，玛纳瓦图-旺格努伊的失业率为6.5%。
人均建筑许可证
除了衡量每个地区未来对于房产的预期需求外，考虑供应量也是必不可少的。新的住宅建筑许可证数量可以帮助人们了解到有多少个房屋正在开发，从而满足地区需求。
NPR地区财富榜单的算法中包括了2014年1月至2018年12月期间人均建筑许可证发放数量。
过去五年数据中显示，吉斯本地区仅发放了390份，相较于48,500人的人口基数，相当于人均建筑许可证仅0.008份。
坎特伯雷地区的人均建筑许可证最多，623,200人共有29,473份，这也是因为地震后需要建新房。
不过，应该指出的一点是，人均建筑许可证无法预测未来是否会出现住房短缺或住房过剩。比如坎特伯雷地区建筑许可证数量很多，可能是因为地震导致了住房短缺，所以需要弥补这个问题。
根据这些数据，你知道应该在哪里投资房产了么？
投资中心大城市，比投资小地区的收益更好。
虽然在较小的地区仍然可以赚到钱，但对于首次置业者或者保守的投资者来说，首选应该是奥克兰，其次是基督城和惠灵顿。
NPR地区财富榜单建议大家避开玛纳瓦图-旺格努伊地区，西海岸和霍克斯湾。
通过以上数据可以知道，在哪里投资房产的回报率最大。
那么第二个问题来了，在今年这样的房地产环境下，投资什么样类型的房产才会成为赢家？
房地产投资商Graeme Fowler 今年一直都活跃在商业地产市场中。
他投资了76个住宅项目，现在又增加了4处商业地产，并且还在考虑出售出租房从而购买更多的商用场所。
投资者兼顾问Olly Newland 表示，Fowler并不是个例。他说现在有很多人都认为投资住宅产品的回报太少，而且太麻烦，从而转向考虑商业地产。
随着住宅物业投资规则不断增加，转向商业地产可行么？
规则
政府正在打击住宅领域的投资，但是新的保温棉和供暖法规，以及租户权益都不适用于商业地产。而且随着政府将取消负扣税制度，很快住宅地产的房东就不能再使用租金收入损失来抵扣其他收入了，但是商业地产房东还是可以这样做。
“Newland 表示人们应该意识到，投资商业地产和住宅地产有着很大差别，商业地产租赁协议比住宅地产的租赁协议要复杂太多。对于没有经验的住宅投资者而言，是非常危险的。如果出现问题，不会是由租赁仲裁庭来解决问题，而是直接上法庭了。”
产出额度
作为投资者，可以在很多地方买到和住宅物业价格相似的商业物业。有一些小型商业物业只需要6万纽币。与购买价格相比，租金收入却要高很多。
根据高力国际的说法，奥克兰优质零售物业的收益率（年租金占购买价格的比例）约为5.25%，惠灵顿CBD地区为6.68%。
更便宜的产业可以有更高的产出回报。
相比之下，奥克兰一些昂贵地区的住宅物业，收益率低至近1%。
由于租户需要自己支付地税和保险，商业房产的回报率就立即提升了。
但是住宅物业的房东，就需要自己支付地税和保险。
Newland说，商业地产除掉开支之后，一般回报率都在4%至6%左右，对住宅房东来说，除掉开支之前能有3%的回报就已经非常幸运了。
价格
如果有强大的租约合同，商业地产可能得到非常可观的资本收益。商业地产的大部分价值都在于租约。如果有一个长期租赁且租金价格非常不错的租户，该产业在转售时就能提高价格。
Trade Me数据显示，7月份商业地产的平均要加相比去年同期增长了12.5%，达到156.1万纽币。
而需求也在增加，相比去年同期的关注量也提升了40%。
空置
空置，是商业地产最大的问题。作为投资者要非常了解物业的地理位置，以及潜在租户的产业类别，以及租户将来的运营情况。
如果有一个经营状况不佳的租户，要搬走或者关门歇业了，商业物业的空置时间相比住宅物业来说会更长久。根据不同的地点，有时候可能会空置两年或更久。
对于那些想要投资商业地产的人来说，动手之前做好充分调查是非常有必要的。