不要太傲娇，今年深圳的GDP是超不过香港的
年初，我在一篇文章里写到：中国有两种城市：一种是深圳，一种是其它城市。因为2015年的深圳房价像一艘要离开地球飞往外太空的飞船一样，和其它城市远远拉开了。
傲娇如我，万夫莫敌。
中国经济体系里，深圳，就是那颗闪亮的、孤独的启明星。
深圳会超过香港吗？
会。早晚的事儿。
从2014年开始，大家就说，2015年深圳GDP要超过香港了，后来2015年没有实现。大家又在说，2016年铁定要超过香港了。
我算了一下，发现可能又被忽悠了：2016年深圳GDP怎么也超不过香港的，因为人民币贬值了，港币兑人民币，从0.8变成了0.86。
香港今年上半年实际GDP为11242.62亿港元，同比增长1.2%。
深圳今年上半年实际GDP是8608亿，增长率8.6%。
2015年香港GDP总量是24025.06亿港元，实际增长率2.4%。
2015年深圳GDP总量17500亿，实际增长率8.9%。
按照2015年深圳高达9%的增速匡算，深圳2016年GDP会突破19000亿。如果汇率不变，折合港币突破22000亿。本来是可以赶超香港的，但现在看估计还有一个9%的差距。
所以，深圳GDP要实现超过香港的大业，至早是在2017年，保险点是2018年。
如果按照2015年的增速，香港的GDP到2018年会超过25000亿港元，而深圳会超过26000亿港元。
扯远了一点，经济对比，不是今天的主题。
深圳房价会超过香港吗？
照你这么个火箭一般的房价涨幅，全世界都能给你灭了，何况香港。
去年底在香港采访施永青，他认为，按照现在的涨幅，深圳房价三五年，也有机会超过香港。
深圳房价在猛涨，而香港房价在猛跌。
从2015年9月开始，香港的房价终结了SARS以来里连续12年的上涨，转头一路下跌，到现在大概跌了10%。而且，预计到2017年，累计要下跌30%。商铺价格也是如此，租金暴跌40%，劈价盘天天涌现。
（数据来源：中原地产）
而深圳房价从2015年初到现在，涨了1倍多，8月房价5万多块。到目前为止，涨不动了，高位盘整，但还没有看到房价要下跌的迹象。上周去参加链家地产的一个活动，王锋博士指出深圳房价的特征：总是升到一个台阶之后，开始震荡消化，之后再向上突破。
是不是这样说，作为深圳人的你们，就更傲娇了呢？
想一想，以前的香港，对于深圳，那就是神一般的存在。
现在，无论是经济，还是房价，当然，更要包括城市活力和创新环境，都要青出于蓝而胜于蓝了。
然而，我就是来泼冷水的。
深圳是我眼里中国目前最好的城市，深圳房价也的确让开发商变得无法强大。香港的四大开发商，在我们眼里，都越来越不是对手了。
但，这并不意味着，深圳的房地产可以认为：自己已经完全超过自己的老师了。经济、房价的迅猛发展，并不能够遮蔽这座城市房地产本身所固有的问题。有些问题，我们还有必要清醒一点。
抛开宏观经济、创新环境、阶层固化不谈，从房地产的角度，我更关心的是：在房地产行业的综合质量上，香港还是深圳的老师，这一点，5年内也改变不了。就算是深圳的经济超过了香港，就算是深圳的房价超过了香港，深圳房地产这一行业的综合质量，还是要看到和香港的差距。
住宅的质量和服务值不值现在的价格？商业地产的设计和服务有没有更突破？
这是支撑深圳房地产行业的最重要的问题，大家不要天天关注资本并购，天天关注房价涨，天天关注轻资产商业模式。最根本性的问题：当你的价格都要超越香港的时候，你提供的质量和服务能力，有没有跟上？如果没有，你傲娇什么，这些又不是什么民主法治，你不能干的事儿。
比如说房子的质量问题，我们很多房子今天涨到了8万，9万，其中有很多是房龄20年的房子，房龄20年也就算了，关键设计是20年前的，服务也是20年前的。有些新房子，卖到了8-9万，但本身的设计定位都是在房价2-3万的时候做出来的。
这些楼盘房价的上涨，基本全部是来自土地的升值，或者是学位等稀缺资源的加持，而来自房子本身的产品价值和服务价值，为零。
我就不说后海、蛇口那几个已经卖到8万+、10w+的豪宅，竟然还能出现外墙脱落、漏水、变色这些最基本的质量问题了。也只有在我们这样一个只看重炒房子赚钱的市场，开发商才不会担心质量有问题会影响企业口碑这种事情。反正，房价涨可以一俊遮百丑。
人们原因花8万、10万买房，好歹你也要给一个配得上8万、10万的产品嘛。
2014年，我和当时的一些同事去香港扫街房地产，看长实、新世界、新鸿基的一些项目。印象最深刻的一点是：新世界一个楼盘的售楼说明书，每页纸像南都那样的报纸版面大小，334页。我们10几年来，售楼说明书，还是薄薄的10几页。
我希望的房地产市场，是房价在上涨的时候，这个行业随之提供的产品和服务，可以一同进步。是那种全行业的进步，而不是个别开发商的突破。但这一点表现的太慢了，因为单边上涨的行情，让良币劣币陷入了融合共生的时代。反而是在调整市的时候，开发商会增加投入，提升产品的附加值。
再来看商业地产，看这张图。
深圳2004-2016年住宅VS商铺价格图
是不是很震惊？商铺的价格疲软，住宅的价格昂扬，在今年，深圳住宅的价格和新建商业的价格自2008年以来第一次出现了交叉，都是5万多块。
是住宅的泡沫太大了？还是商业的价值严重被低估了？
下周一，9月5日下午2点，知名财经作家叶檀、香港地铁商业专家麦为明，会在福田香格里拉大酒店专门讨论“深圳商业投资价值”的问题，龙光玖龙荟举办，有兴趣关注商业地产走势的小伙伴，可以去听听。关于商业地产的价值讨论，深圳最近几年来搞的太少了。
商铺价格的走势疲软，已经是连续好几年的事情了，我们一般将原因归于四点：电商的冲击、供应过大、业态同质化、经济环境转差等。
但我只想聊聊一个消费者的感受。
这10来年，深圳的商业地产水平在全国是很出色的。尤其像万象城，多年来一直是全国购物中心营业额的NO.1。
但是，如果和香港比的话，或者，把深圳定位为一座国际都市来观察的话，购物中心的也许就不那么有光环了。
有段时间，我对购物中心的体验感很感兴趣，走到哪里拍到哪里。也和当时的小伙伴们开辟了一个“商业地产”的报道栏目，到香港、北京、上海、东京、新加坡、迪拜这些地方考察高质量的购物中心项目。
对比回深圳，在现在这个消费升级的大时代，现在已建成的购物中心，我并不觉得它能够满足用户的需求。
比如像海岸城，那个巨大的二层空中广场，没有设计盲道，当然也没有从一层到二层的无障碍通道。当我在香港一家很普通的购物中心里看到有这样的设计时，我觉得很惊讶。
或者像这个商场，电梯扶梯下到地面，还要再走好几级的台阶，我不知道你要是推着婴儿车怎么去逛超市。
或者像洗手间的设计，槽点貌似更多了。我记得曾经专门报道了一个整版，来讨论好的商场洗手间该怎么设计。一直到现在，我都经常很苦恼，有些商场的洗手间3-4岁的小男生该怎么使用。
（香港太古广场）
整体的印象是：深圳大部分的商场，都是为了“正常人”设计的，从不考虑“特殊人群”，不要说残障人士了，小孩、孕妇、老人都考虑得很少。但实在说一句，对特殊人群的关怀程度，的确更能体现一个社会的文明程度和价值观的高低。
这些并不需要怎么专业，你在商场只要细心观察，就能够发现。而这一点，恰恰是香港很多购物中心比较常见的优点。在对人性的洞察和尊重方面，香港值得深圳学习太多了。
但是像香港的又一城，一个7层的商场实现了“5层首层”。这种固然要归因于地势之便，但创意之大胆也是够了。又像太古广场耗费了5年时间去做一个商场的精心改造，在追求快速盈利和轻资产运营的内地来说，没见到有人这么干过。
这些问题也许见仁见智，你不做，用户可能也无所谓。但如果你做了，可能获得的评价就会完全不一样。因为在消费升级的大时代，这些只需要企业家的敏锐感和决断心。
比如我经常举的滴滴打车的例子，在没有这个之前，大家也都无所谓了，但有了滴滴打车，你突然发现，原来还可以这样。再让你回到冒雨等车半小时的时代，你还干不干？
如果你的房价没有这么高，当然可以不用考虑这些，不用和那些国际大都市看齐。但深圳现在的房价几乎已经是宇宙第一了，外界会要求房地产的从业者，更快的提供出足以匹配国际化都市的产品出来。
香港楼市输，是输在价格上，是输在经济上。但没有输在质量上，输在服务上。
这一点，深圳需要清醒看待。
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