瑞典开发商未按时交付期房，购房者要求解除合同反被索赔上百万

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瑞典楼市，尤其是首都斯德哥尔摩的楼市已经持续涨价20年了，只有在2018年的时候因为政府出台了政策要求房贷必须还更多的本金才出现了短暂的房价下跌。

在房价持续上涨的大势之下，一些人就在瑞典通过炒期房来赚钱。在瑞典购买期房，只需要缴纳少量的定金就可以，房款包括房贷都是在交房的时候才需要缴纳的。而且在瑞典房子交房之后也不像国内一样还要等很久才能办理房产证，然后拿到房产证之后还要满多少年才能转卖，而是直接在房地产开发商交房之后就可以立马卖房了。因此炒房人只用交10-20万克朗的定金，然后等个2年时间，期房交房之后转手一卖，就一下子可以获益好几十万克朗，收益相当可观。不过北欧模式之前也报道过，如果炒房套数太多的话，可能会被税务局盯上被要求补税。

不过在瑞典购买期房，虽然投入资金少，但并非是没有风险的。瑞典目前执行的住宅法（bostadsrättslagen）是30年前颁布的，当年在撰写这部法律的时候是完全没有考虑到期房交易的情况的，因此期房交易在瑞典其实是属于法律的灰色地带的。瑞典日报（SvD）最近曝光了一起由于开发商未能按时交房而引起的案子，引起了瑞典政府的重视，目前宣布要对住宅法进行全面的修订。话说这部法律当初写的时候也是没考虑到一个业主委员会可能被不住在小区的人控制的情况的。所以需要修订的地方不止一处。不过这个修改工作最快也要在2023年才能结束。

瑞典日报曝光的案子是这样的。有18年警龄的女警察Carola Holm在2016年1月的时候签了一套价值500万克朗（约合370万人民币）的位于斯德哥尔摩Solna区Friends Arena旁边，由瑞典最大的房地产开放商之一Peab开发的期房，并且缴纳了10万克朗（约合7.4万人民币）的定金。当时Peab告诉Carola会在2017年12月交房。

然而过了一些时候，Peab却通知Carola因为建筑过程中发现的一些工程上的问题，房子无法按时交付，要推迟到2018年秋季才能交房。但问题是，瑞典在2017年年底发布了通知，从2018年3月1日起，要执行新的房贷还本金政策，如果房贷超出家庭税前年收入4.5倍的部分要求每年再还相当于房贷数额1%的本金（北欧模式帮你解读瑞典新的房贷还本金政策）。如果Peab能够按照原来的计划在2017年年底交房的话，那么Carola的房贷就按照旧政策执行，银行可以贷给Carola她所需要的房款，但是如果拖到2018年球季才交房的话，按照新政策，Carola就无法从银行贷出来房款了。

这时候Carola写信告诉Peab，因为交房延迟所导致的贷款问题，她只能被迫退房。但是Peab的房产销售主管在2017年11月6日回复她说她之前所签订的购买期房的协议是具有约束力的，她不能随便退房，既然签了协议，就必须买下来。

Carola告诉记者，当时Peab给她的解决方案是让她把房子先想办法买下来，然后立刻卖掉，但是Carola没有接受这个解决方案，她坚持要退房。在2018年春季，Peab和Carola开了一次视频会议，在会议上Carola表示她可以出中介费，帮助Peab给房子找到新的买家，但是Peab也没有同意。

之后Peab那边就安静了。Carola发现虽然她已经明确表示要退房了，但房子的业户委员会还在为她搬入而做准备，把她的名字写在了新房的信箱上，用她的名字给新房签了宽带。

到了2018年秋季，在最初说的交房日期之后的10个月，Peab终于交房了。那栋楼里面没有提前卖掉的房子现在以现房的形式出现在了瑞典房地产广告网站Hemnet上，但是Carola之前签的那套房子不在被卖的房子里面。Peab一直等到了2019年秋季才把Carola之前签的那套房子放出来卖掉，卖的价格是380万克朗（约合280万人民币）。

又过了一年时间，到2020年9月，Carola突然收到了一封信，Peab要求她在30天之内交120万克朗（约合90万人民币），这是她当初订房的时候和Peab签的500万的合同和Peab实际卖房的120万之间的差价。Carola说：“这要求有什么人能做到？”

Peab的法律顾问Åke Theblin向记者确认了要在11月份和Carola对簿公堂。他指出，根据判决先例，开发商不能按时交房并不是足够的解除期房购买合同的理由。

但是律师Ingrid Uggla认为强制客户购买一个已经推迟了10个月的房子，还在客户已经表示要退房之后又等了2年，一直等到房贷利息上涨房价下降之后才卖掉这套房子，然后找客户赔付差价损失，这是非常恶劣的行为。

在Peab的季报发布会上，瑞典日报的记者问Peab的总裁Jesper Göransson对这个案件的看法，他说：“我们的看法非常明确，已经签署的合约是具有约束力的。” 记者问：“其他的房地产开发商都能够通过协商解决和客户的这类矛盾，为什么Peab一定要上法庭？” Jesper Göransson回答：“我不能评论Peab和客户之间的案子。”

参考新闻：

https://www.svd.se/hoppade-av-bostadsaffar--kravs-nu-pa-miljoner

https://www.svd.se/lagen-ar-skitdalig--behover-skrivas-om

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