多地鼓励“现房销售”，离取消商品房预售制还有多远？

2月7日，河南省召开住房和城乡建设工作会议。会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。这也是1月17日全国住房和城乡建设工作会议召开以来，第5个提出现房销售试点的省份，此前，山东、安徽、河南、四川四省已提出相关试点要求。

这也意味着，现房销售已经成为各地积极探索和认真推进的一项工作。如果一切顺利，将对房地产市场健康有序发展起到积极作用，对房地产市场稳定和居民利益保护也会产生积极影响。因为，近年来发生的一系列矛盾和问题，都与商品房预售有着密切关系。特别是去年出现的购房者联手停贷风波，就是商品房预售制的直接后果，迫使地方不得不采取强有力措施，推动开发商“保交楼”，恢复市场信誉，维护开发企业形象。

我们说，商品房预售制，在房地产市场发展初期，确实起到了非常重要的作用，较好地解决了开发企业融资能力不足的问题，也对房地产市场快速发展创造了很好的条件。但是，面对市场的快速发展，融资条件的不断改善，有关方面并没有顺势而为，采取积极果断的措施，逐步取消商品房预售制。结果，随着市场逐步趋于平稳，特别是近年来的逐步陷入低迷，商品房预售制的矛盾也开始不断激化、问题不断暴露。尤其是融资难度的加大，相当一部分开发商已经无力维系，继而出现了大量一时难以完工的开发项目，有的则出现开发商跑路、烂尾等方面的问题。

面对市场出现的停工现象，购房者也从观望变成了担忧，从担忧变成了恐惧，最终出现了联手停贷现象，导致地方政府和管理层不得不出手处置。需要注意的是，在开发商资金链出现断裂风险的情况下，纵然地方政府下“死命令”，手中放弃钱的开发商，也只能两手一摊，一副死猪不怕开水烫的样子，根本无法复工。于是，管理层只能从金融部门入手，放宽房地产信贷政策，给开发商提供资金，且不只是提供少量资金，而是大量资金。

目前的情况就是，开发商拿到钱，“保交楼”问题有了比较明显的成效，购房者不需要再用停贷来倒逼开发商交付商品房了。可是，开发商的问题并没有得到解决，手中的商品房因为市场持续低迷而销售不出去，资金无法回笼。因此，地方政府只能不断出台鼓励商品房销售的政策。殊不知，今天的购房者，哪还有几年前那样的购房冲动。因此，市场低迷现象并没有因为地方出台鼓励购房政策而出现明显变化，开发商的日子仍然难过，资金链紧绷的问题仍然无法解决。如此一来，只能银行继续提供资金。结果是，前几年管理还比较有效有序的开发资金，一年多来，又失控了，开发商的债务规模也进一步扩大。

为什么地方开始鼓励现房销售，要推行商品房预售制改革，他们吃到苦头了，前些年对开发商太好，反而演绎了“东郭先生与狼”、“农夫与蛇”的故事，帮助了开发商，反而给开发商狠狠地咬了一口。特别是那些资金实力不足、拿地又很疯狂的开发商，都成了地方手中的一颗炸弹，且不能定时，而只看市场恢复程度。如果没有商品房预售制度，或者早在若干年前就逐步取消预售制，也就不会出现这样的现象，不会有太多的停工项目、不会出现较大的烂尾现象。

相较而言，海南在这方面起步较早，从2020年3月就提出了推行商品房现房销售政策，截止目前，现房已经占全部售房的4成左右。显然，出现烂尾、停工等方面的问题也就会相对较少。即便发生恒大海花岛问题，比起全国房地产市场仍以预售为主的实际，还是要主动得多。只要对此后的商品房开发全部推行现房销售，海南取消商品房预售制的条件也就基本成熟了。一旦商品房预售制取消，整个市场的健康度、稳定性就会更好，房地产市场就能有序发展、规范发展。

而从全国各地积极开发现房销售的实际情况来看，虽然进展还不是很大，但也取得了一些成效。如说湖北2020年和2021年的现房销售占比均为9%，但到了2022年，已经上升为15%，增幅不低。而江西、广西、江苏、重庆等省市，占比拉升态势也比较明显，占比逐步提高。一旦占比达到一定水平，就可以启动取消商品房预售制，全面推行商品房现售制了。真正要取消商品房预售制，预计要3-5年时间。