《辽宁省物业管理条例》正式出台 欠缴物业费将纳入个人征信系统

12月12日，《辽宁省物业管理条例》（以下简称条例）正式出台，并将于明年2月1日起施行。条例对诸多物业管理和服务问题进行了界定、规范和细化，明确物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则，更加具有可操作性。

颇让物业人关注的无疑是对物业收费的相关规定。新条例对于物业收费这一块是怎么规定的呢？视野君带大家一起解读一下：

物业服务收费应遵循哪些规定？

物业收费应当合理、公开、质价相符，重点提出物业服务收费应当明码标价。条例第五十六条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。

物业收费可以采用哪种方式？

条例明确规定物业服务收费可以采取两种方式：包干制或酬金制。条例第五十七条规定：物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。

物业费预收期限？

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

欠缴物业费会怎样？

条例明确规定，欠缴物业费会被纳入个人信用信息系统。条例第五十八条规定，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。

同时条例还明确了这些问题：

一、细化了对业委会运作的规范

一是明确了业委会不履责的处理措施，强化了街道办事处及乡镇人民政府在物业管理活动中的作用。条例第二十六条规定：业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。

二是对业委会成员参选条件作出了严格规范，条例第三十一条规定，业委会成员必须是物业管理区域内的业主，并且要“按时交纳物业服务费用及住宅专项维修资金”、“本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。”这也意味着，不按时交纳物业费的业主是不具备参选业委会成员条件的。

三是对业委会行为进行了规范，条例第三十七条第三款规定，业主委员会委员不得有下列行为：（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格。

二、明确了物业管理活动中相关部门的职责

条例明确了物业管理活动中各政府相关部门的职责。房地产主管部门负责物业管理的监督活动；街道办事处或乡镇人民政府对小区业主委员会的成立开展指导和监督；对物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，违法行为的处理，具体由城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门负责。

条例原文——

第五条  省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质监、环保、人民防空、城市管理执法等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第六十条　市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉方式，接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉，及时答复处理结果。经核查属实的，县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知，责令其限期整改。县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并答复投诉人。

条例中明确了水、电、气、暖管线维护责任。条例中第十五条明确规定了新建住宅内物业管理区内的供水、供电、供气、供热维护管理由专业经营单位负责。

条例原文——

第十五条  新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。

三、明确了前期物业服务合同的期限

条例第四十一条明确规定：建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。

四、明确了住宅专项维修基金应急使用方法

对物业保修期满后，发生屋面外墙体防水损坏造成渗漏的、电梯故障危及人身安全的、消防设施损坏的、楼体外立面有脱落危险的等情况，应立即启动绿色通道，使用住宅专项维修资金进行维修。

五、明确了物业服务用房配置标准及归属

条例第十二条、第十三条对物业服务用房事宜作出了明确：物业服务用房按物业管理区域总建筑面积配置，五万平以下最少配置150平，五万平以上至二十五万平以下的按总建筑面积千分之三配置，超出二十五万平米的，超出部分按不少于千分之一配置。分期开发的首期配置不少于一百五十平，并且一次性建投。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。

六、明确了业主委员会可以向物业服务企业收取保证金

这也是新条例的一个亮点，视野君认为这是为了防止物业服务企业中途不打招呼提前撤场或不按物业合同进行交接。条例第五十七条规定，业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。

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