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原创｜关于小区业主自治问题的探讨
一、违约责任物业公司做不好、服务不达标的情况下，业主可以追究违约责任。例如，下雪之后未及时清雪除冰，造成业主出行时路滑摔伤骨折，这种情况下如果是物业公司服务的话，可以追究物业公司的相应责任。又或者雨季防汛组织不力，水泵不运转排水不畅，造成地下车场被淹，物业公司都有一定责任。如果业主自治，类似这种情况就不好处置。二、用工风险物业公司是法人机构，雇佣员工受劳动法保护，需要与员工签订劳动合同，给员工购买保险，员工因工受伤或死亡，物业公司是责任主体，需要按劳动法承担相应责任。如果业主自治的话，这种用工风险按理说应转嫁到全体业主身上，而不是业委会身上。因为业委会是业主大会的执行机构，并不是责任主体，责任主体应当是全体业主。也就是说员工是受雇于全体业主，如果员工因工受伤，按理应当是全体业主埋单。三、品质保障物业公司是从事物业服务的专业化公司，一般大型的物业公司都会有品质研究部门，通过标准化、专业化、科学化的手段，来保障整个公司的运营品质。例如，人事行政部门要保障人员招聘、培训、考核、任命、辞退，保证整个公司的人力资源合理充沛。品质管理部门要建立各项品质标准，保障各业务端口按ISO9000要求来提供服务，形成策划、实施、检查、处置的PDCA闭环管理。财务部门要规划好资金筹集、使用、管理等各项工作，保证整个公司的资金安全。大型公司还运用智能化手段来加强员工的管理，为客户提供更为便捷的服务，在手机上就能实现考勤、会议、事件督导、数据统计，客户还可以在手机上实现智能通行、缴费、预约服务等，足不出户就能享受便利生活。业主自治的品质保障肯定要弱一些，对于配套设施设备比较复杂的大型社区来说，业主自治专业化程度很受制约。水、电、气、暖、监控、消防等各个工种都要具备，并且要有一套维修养护标准，还要做好监督，这些都需要很强的专业知识才能胜任。另外也很难开发手机APP这些智能化软件。在物业费筹集与使用上也很难说有科学的规划和保障。四、服务体验物业公司提供服务，一般都按照信息收集——处理——反馈的形式进行，并设有服务时限和客户投诉专线。例如业主报修路灯坏了，客服中心需要将信息登记好，并派单传递给工程部门维修，修好之后客服中心又会将信息反馈给报修的业主，这样业主就知道事项的进度。如果客服中心漏掉或未按服务时限反馈，业主还可以拨打投诉专线进行投诉。如此一来，就保证了客户良好的服务体验。业主自治需要员工的高度自律和业委会良好的监督才能达到良好的服务体验。由于缺乏完善的管理机制，就怕员工要么不干，要么瞎干，这点与物业公司服务也有本质上的不同。
五、成本支出物业公司是需要赚取一定利润的，从这点来讲，业主的物业费中含有物业公司的利润，貌似是多支出了一笔费用。但获得的是物业公司的专业服务，而物业也需要承担一定的风险，诸如雨季防汛、旱季防火、电梯系统、弱电和强电系统等各项设施的维护，需要物业付出专业技术、精力和心血，防范相关风险，并不仅仅只是打扫卫生、看看大门那么简单。业主自治逻辑上会减少物业利润这项成本，实际运行当中只要有一项设施因专业能力不够或维护不及时造成设施设备的损坏，其成本就会成几何数上升。六、公共收益公共收益因小区不同，收益也不一样。例如一、二线城市的电梯广告和四线城市的电梯广告价格有天壤之别。因此有的小区公共收益很可观，有的小区公共收益几乎没有。有物业公司的小区，正规的物业公司会按约定从公共收益中扣除一部分管理费用，剩余的是全体业主的，物业公司虽然挣了一些管理费，但业主们也因此免除了招商及商务谈判、费用结算之劳。业主自治，虽能全部获得公共收益，但一方面小区是否能产生公共收益，另一方面招商的渠道、商务谈判及费用结算、票据问题等都需要时间、专业和精力，也未必是最优结果。七、费用筹集物业费是物业服务开展的基础，物业公司服务的小区，物业和业主签订有物业服务合同，有收费依据；物业公司有物业收费员和财务管理人员，有收费能力。业主实施自治，物业费筹集如果成功则可，如果失败会导致小区陷入无物业服务状态，界时园区没有秩序，车乱停、人乱进、广告乱贴、绿化无人打理、路灯无人维修、电梯无人保养……业主生活因之将会受到很大影响！结论：业主自治需要冒很大风险，小型社区实现自治容易，大型社区建议应有专业化的物业公司来管理，才能实现良好的人居环境，更有利于房产的保值增值。
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