法院教你物业纠纷的正确打开方式！

物业服务行业涉及到千家万户，出现物业纠纷也在所难免。如何在物业纠纷中正确维护自己的合法权益？

业主抗辩的六大误区！

01

Q: 房子质量差，墙体开裂，下雨天漏水，墙上都发霉，还可以住？问题这么多，只知道让我交物业费？物业费交可以，我自己修房子的钱给我补上或者抵扣物业费。

A: 房屋质量问题不可以拒交物业费，也不能以此为由抵扣物业费。交房之前发现的质量问题，可以要求开发商整改；交房之后处在保修期内的，可以要求开发商进行整改；已过保修期的房屋质量问题可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请。

02

Q: 我房子都没住过，空关着的呀，从来没有体验过他们的物业服务的咯，我也不需要他们为我提供服务，物业费我也就没有必要交了。

A: 房屋空关不可以拒交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

物业服务是针对全体业主的，具有共同性。物业是着眼于提高整个小区的居住环境的，包括对于小区的公共部门的清洁、绿化、维护等工作，单个业主称自己没有享受或者说没必要享受小区物业服务，不能作为拒交物业费的抗辩。

03

Q: 那个谁谁谁违章搭建，搞得我们家采光、出行受影响，还影响整个小区的环境，向物业反映了都没有结果的，物业不出面解决，我是不会交物业费的。

A: 邻居违章搭建不可以拒交物业费。有问题，找物业，“我不听我不听，反正物业公司要给我解决。”有些业主夸大了物业公司的职能，其实物业公司没有任何行政权力，它可以对业主进行规劝、制止，报告业委会和有关行政管理部门，但是它既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉你的邻居拆违；权益受到侵害的业主有权向人民法院起诉。

04

Q: 我家里被偷了，经济损失怎么算，物业公司提供的什么服务，物业费我不交的。

A: 家中被盗不可以拒交物业费。遭遇家中被盗的业主应当及时报警交由警察处理。物业管理服务合同约定的保安服务，仅指物业管理企业为了维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。

05

Q: 我没有跟这个物业公司签过合同，凭什么让我交物业费，我不会交的。

A: 个人没有和物业公司签合同不可以拒交物业费。前期物业服务合同：在物业建成后，业主大会成立之前，开发商选聘物业公司，与其签订前期物业服务合同，在商品房预售合同中，应当包括前期物业管理的内容；业主大会、业委会成立以后，《物业管理条例》规定由业主大会选聘物业公司，业主委员会签订物业管理服务合同。也就是说，业主个人是不与物业公司签合同的。

06

Q: 楼上邻居装修搞得我们家漏水、渗水，我反映多少次了，让物业公司监督一下，管一管，他们物业公司都不理睬不作为，物业费我不交。

A: 邻居房屋渗水导致的损失不可以拒交物业费。业主与物业公司之间是物业服务合同，物业公司管理的范围是公共部位和公共设施，业主因为楼上业主的原因导致的自家房屋内部渗水，物业公司不承担维修义务，房屋所遭受的损失应当向楼上业主主张赔偿。

物业公司和小区业主之间的矛盾周而复始，不断激化。物业公司和小区业主的小伙伴们，毕竟抬头不见低头见的，物业公司积极作为，积极反馈，业主尽量理解和体谅，大家和睦共处，才能共同提高生活质量，营造良好的生活环境。

01业主维权小贴士

01

对于房屋质量问题

相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

02

对于邻居违建

装修导致的漏水、采光等问题

相邻业主可以依法向人民法院起诉相邻关系纠纷，并根据情况要求其承担损害赔偿责任。

相关法律条文

《中华人民共和国物权法》第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

03

对于物业合同约定的

公共部位养护不到位的问题

业主可以要求物业公司继续履行物业服务合同，未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可对物业费的交纳行使抗辩权。另外，物业公司因未依职责对小区的公用设施进行定期检查、维护或及时抢修，导致公用设施不能正常使用的，物业管理企业应当及时排除妨碍；给业主造成损害的，还应当承担损害赔偿责任。

相关法律条文

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

04

对于物业公司擅自

提高收费标准、扩大收费范围的问题

业主可以违规收费为由提出抗辩，并要求物业公司退还已经收取的违规费用。

相关法律条文

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

05

对于物业服务合同已经终止

但已经预收物业费的问题

业主有权利要求物业公司返还已经收取的，尚未提供物业服务期间的物业费。

相关法律条文

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

来源：法眼物业法律服务

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