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物业管理公司主动撤场的原因及隐忧
近两年，我国尤其是广东珠三角一带的物价飞涨，社会各个行业的用工成本都持续增加。不少企业因为不堪重负，不得不战略性的选择收缩、退出或者转行，作为劳动密集型的物业管理行业更是首当其冲的受到严重冲击。用工成本的大幅上升以及业主、社会、舆论各方面不断施加的压力导致物管公司的利润降低、风险加大，物管公司再次被推上了风口浪尖，本来已经苦不堪言的经营更是举步维艰、奄奄一息。据媒体报道，在广东、上海等地已经有一些物管公司因为经营困难而选择主动退出在管项目的情况。原本似乎看到胜利曙光的物管行业一夜间又被打回原形，犹如朝阳般红火的发展局面瞬间又将跌入冰谷。物管公司为什么会主动舍弃在众多市民看来犹如“摇钱树”、“金娃娃”的在管项目？如果这一局面持续恶化，行业以及社会又会受到怎样的冲击？笔者对这些问题进行了思索。
一、物业管理费收缴率低 物业管理项目一般分为小业主和单一业主两种类型。单一业主主要是指政府机关、集团物业、工厂、学校、医院等。这些项目的物管费用一般都是由物业公司统一向单一业主收取，费用金额相对固定。若不是服务不到位，收费比较准时、收费率也高，但可能会出现业主拖欠管理费的情况。只要物业公司做好催缴工作，垫付费用后均会收回管理费。收费困难的情况主要出现在以小业主为主的项目，如：住宅小区、普通商铺等。虽然政府这些年一直在推行物业管理，不少业主也已经接受了物业管理的消费理念。但是，不少住宅小区业主的思想还停留在计划经济时代，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立。有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判断，认为物值不符。还有物业管理企业服务不到位，房地产开发阶段遗留问题未解决等因素，再加上物业管理企业与房地产开发企业的特殊关系，使得业主与开发企业的矛盾转嫁到物业公司身上。这些因素造成业主拒交物业管理服务费的现象比较普遍，而现行的有关物业管理方面的法规、规章对于欠缴物业管理服务的行为没有一定的约束力，物业管理的特殊性使物业管理企业不能采取停止服务等方式解决欠费问题，给企业经营带来进一步的亏损。物管公司最大、最稳定的收入来源就是管理费，有偿服务及停车场收入等毕竟是有限的。有不少老城区的物业因为投入使用时间早，按照政府的有关规定，多数是按最低等级进行收费，所以管理费多在1元/平方米以下。虽说是小项目、旧物业，但“麻雀虽小，五脏俱全”，该配的员工一个不能少，该干的活一点不能漏。在如此艰难的条件下，对物管工作不理解的业主还动辄拒缴管理费。可想而知，物管公司要不就是偷工减料，保住自己，与所有业主为敌。要不就是激流勇退，主动放弃，奔向新的天地。 二、设备老化造成的成本增加让物业公司逃之夭夭 优秀的物业公司会非常重视物业设施设备的日常保养，以延长设备的使用寿命。表面看来，物业公司这样做是加大了平时的成本支出，但从长期经营的角度分析，设备的大修期会得到延长、维修费用也会减少，实质上是降低了管理成本，为业主节约了费用。但是，很多急功近利的物管公司在接了新盘以后，置设备保养和业主利益于不顾，靠着设备新、性能好，本该花在设备保养身上的钱却流进了物管公司的腰包。设备长期不保养，问题自然出现得快。电梯、消防等中央设备一旦需要大修，维修费用就不是日常管理费能解决这么简单的。虽说有维修基金，但本身已经理亏的物管公司要说服业主再掏钱出来，难度可想而知。违规经营的物业公司毕竟是少数，面临无法支付维修费用时选择退出也是这些公司的阴谋诡计。但是，老城区早期开发的一些楼盘，其物业维修基金缺失比较多，一般的物业在10年—15年左右就开始进入了中修、大修期，一些公共的设备，相关的配套设施维修的费用会大幅度增加，而业主又不愿意自己付钱，物业管理公司的亏损大大增加。这些公司选择主动退出就纯属无奈之举了。 三、物业管理服务成本不断上涨，“招工难”问题让物业公司几乎陷入瘫痪状态 物业管理行外行内的人士都十分清楚，物业管理服务质量，取决于服务资源的投入程度。由于近年来通货膨胀因素加剧，每年物价上涨，政府需要保障低收入群体增加收入，就要不断强制性提高最低工资水平。物业管理行业属于劳动密集型服务行业，其从业人员多属于低收入群体，正在政府调节的工资范围内。据统计，广东珠三角等地众多物业公司保洁员的收入都达不到最低工资标准，实行6天和12小时工作制保安员的加班费也无法得到正常支付。毫无吸引力的薪酬待遇让物业公司的优秀甚至普通员工不断流失，许多员工反映“宁可到工厂打工，虽说辛苦，但收入高，吃住不愁”。没有薪酬保障，其他“情感留人、事业留人”的口号都成了空谈，物业公司只能面对长期缺人、不断空岗的尴尬局面。一些多期开发的商住楼盘为了保证良好的销售形势，开发商初期补贴物管费用，招工难的问题得以暂时缓解。但毕竟不是长久之计，一旦发展商“断奶”，物业公司又将陷入费用紧张的泥潭。物业管理人工支出不断上涨，各类维修原材料也在上涨，这就迫使物业管理企业削减人员编制，降低对服务人员的素质要求，减少对物业维护的投入，从而导致行业整体的服务水平呈下降趋势。盈利降低——服务降低——业主不满意，要求降价——服务再降低——业主更不满意……，行业发展变成恶性循环，到降无可降之时，物管公司自然选择放弃，导致两败俱伤的结果。 四、物业管理收费难，增加费用更是难于上青天 也许是业主对物业管理的认识还不够，也许是物业管理真的没有什么核心技术，更可能是一些行业的蛀虫让业主已经伤透了心，众多业主在享受物管服务的同时，又怀疑物管公司是否阳光透明，更有些人会认为物管工作无足轻重、谁都能干好。当物管公司真的遇到困难，提出要增加费用以改进服务质量的时候，业主很少会理性的分析具体原因，首先想到的就是自己又要掏钱，而对掏钱后是否能享受到更优质的服务却毫无信心。一些业主委员会急功近利，为了争取业主认同，最直接的方法就是迫使物业管理企业降低收费标准。开发商担心物业管理费提高会影响其物业的销售，在引进物业管理单位时，拼命压低服务价格。不少政府机关不断的给物业公司解释说费用紧张，但是自己的应酬吃喝，铺张浪费却依然歌舞升平。理性的公司会选择有所退出，但是围墙外的人却挤破头的想分得一杯羹，大量公司为争夺市场资源而恶意降价。不断降低的报价让业主、让甲方心存不惑，对增加费用的请求更不理解。明明还有人报更低的价钱，为什么你要加价？实在不行，就换一家便宜的试试看吧。于是，新旧物业公司交替、两家公司保安同时值班甚至发生武力冲突的新闻不断登上新闻媒体的头版头条。 物管撤场说来轻松，但随之而来的将会有一连串的问题产生。比如：物业是否成立了业委会，若没有成立，工作该向谁移交？如果物管公司要撤场，那么不少楼盘就面临物管公司不知向谁移交的局面。像电房、设备房的钥匙、消防通道的钥匙、会所及一些公共场所的钥匙、产权资料、项目图纸等应该向谁移交？现在有不少楼盘的发展商完成项目开发后就解散了，在没有业委会的情况下，物管公司总不能随便找个业主移交了就算了吧？据一间小区物业公司反映，他们目前合同到期，不想再干，想退出。但没有物业公司肯接管，业主委员会也不肯接管，业委会要求该公司将供电、环卫和排污道问题移交给政府相关部门后，才能撤场。如果政府部门互相推诿，业主委员会也不接，那该公司岂不是要一直这样拖下去？而且，小区停车场由于开发商原因，造成面积和用途等问题，小区业主一直不满，还声称要物业公司解决这个问题后，才能退出。据广州市物管协会相关的负责人介绍，现在广州市有8000多个已经入住的商住楼盘，但只有不到1/10的项目成立了业委会。现在有些市民也在疑虑，广州在十多年前就开始有几千户、甚至是上万户的住宅小区出现了，要是物管公司哪天提出不干了，光每户业主缴纳的大约150元的水电周转金，可能一个楼盘就有上百万元的资金，这些资金的安全谁来保障？以前居委会的老大妈总是在住户间忙里忙外的，自从有了商住楼以后，她们的“辖区范围”好像就被挡在了小区的大门以外，派出所、环卫站好像也是如此。要是物管公司“撤”了，他们是否应及时补位？以杜绝这些小区成为“三不管”地带？ 这些，其实都是实实在在摆在不少业主面前的切身问题，值得物管行业及政府深思。你怎么看
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来源：重庆君朗物业管理有限公司 作者：李勇（来源于互联网，版权归原作者。）