【法官说法】拒交物业费，是维权还是侵权？

实践中，业主在购买房屋时，都会与开发商签订一份前期物业服务合同，此时的业主没有选择物业公司的权利。正因如此，当不满物业服务时，业主往往就会以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。近日，合肥市中级人民法院对肥东县人民法院关于一起物业服务合同纠纷案件作出的一审判决予以维持，认为在物业公司按照合同约定履行了物业服务的义务后，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。案情回顾胡某系肥东县某小区的业主，2014年10月，胡某与某物业公司签订一份前期物业服务合同，合同约定该公司向胡某及广大业主提供物业管理服务以及其他权利义务，按1.3元/月/平方米收取物业服务费。合同约定了双方的权利义务、委托服务事项、物业管理服务质量、物业服务和维修费用、违约责任等内容。自此，案涉小区一直由某物业公司提供物业管理服务至今。但期间，胡某因不满该公司提供的物业服务，认为物业公司存在违约行为，自2016年11月1日开始拖欠物业费。事发后经某物业公司书面催交，胡某一直未支付拖欠的物业费，某物业公司遂诉至肥东法院。

庭审经过

2020年8月，肥东法院公开开庭审理了此案。庭审中，物业公司陈述，其根据合同约定持续向胡某提供物业服务，但胡某并未按合同约定及时足额支付物业管理费，随后曾多次向胡某催要，至今胡某一直未支付拖欠的物业费。胡某辩称，某物业公司没有尽到合理的服务，他家房屋渗水多年，多次向其反映，物业公司一直都没有进行维修，因此，胡某认为物业公司的服务是不符合合同约定的，所以没有支付物业费。

审理结果

一审法院经审理认为，胡某与某物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对胡某具有法律拘束力。该案中，小区至今未选聘新的物业服务企业，故仍属于某物业公司管理。现某物业公司已经为胡某提供了物业服务，胡某应当支付拖欠的物业费。胡某认为物业公司未提供适当物业服务，可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，这样的行为对于其他已交纳费用的业主亦有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。一审判决后，胡某不服，向合肥中院提起上诉。2020年10月28日，合肥中院作出二审判决，胡某与某物业公司签订的《前期物业服务合同》系合法有效的合同，双方均应按约履行。在某物业公司按照合同约定履行了物业服务的义务后，胡某应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。胡某所称的房屋漏水问题，系房屋质量问题，其以此为由拒交物业费，于法无据。

法官说法

《中华人民共和国民法典》明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主若是认为物业服务企业的服务不符合合同的约定或者未尽到合理服务义务的，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。此处的法定程序是指，在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，通过业主委员会、业主大会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同并且生效的,前期物业服务合同终止，此时即可以完成对前期物业公司的解聘程序。在完成对前期物业公司的解聘程序之前，物业公司又按照合同的约定继续提供物业服务的，作为业主应支付物业费。当业主主张所在小区的物业服务符合未达到其要求时，应当及时向物业公司主张权益、反映情况，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。而物业公司更应时刻关注业主的需求，在法律法规和合同约定的范围内，尽力为业主提供符合要求的物业服务，双方做到友好协商，化解矛盾，才能努力创建和谐小区。

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来源：肥东县人民法院

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