业委会：如何约谈？物业：如何应约？

物业新视野 2023-09-11

甲物业公司

甲物业公司以“诚信、文明、品牌、时尚”为服务宗旨，“全心全意为业主服务”为服务理念，人力、物力集约化优势明显。我们将一如既往的在接管本小区七年来进行了大量投入的基础上，下大力气将小区服务的更好，建成更加合谐、文明、舒适的生活小区。现做如下承诺：

第一部分 基础设施、设备投入承诺

对小区全体业主的关心、支持给予回报

1、多层住户（非电梯）每年免收90天物业服务费；

2、带电梯住户每年免收45天物业服务费；

3、复式楼业主每年免收45天物业服务费。

小区地上没有规划设置停车位，车辆乱停乱放，遇突发事件，消防车、救护车、警车无法正常出入，严重阻碍了生命通道的畅通。针对这一情况，经全体业主及业委会同意后，按照有关规划、设计，我公司将出资改造小区内地上车位。

为使地下停车场使用效率最大化，每季度免收1个月车位服务费，即每年免收4个月车位服务费。

北门安装智能刷卡门禁系统，严格控制外来人员进入。

我公司每年拿出不低于2万元的资金，聘请专业园林绿化设计公司，对小区内绿化、观赏苗木，修缮或新建景观小品，使小区内四季长青、三季有花。增加健身、休闲、娱乐设施设备，提高小区的居住绿化生活环境。

电梯是涉及到千家万户、每个人生命安全的特种设备，我公司免费把每台200万元的电梯责任险送给业主！

我公司将投入7-8万元，对小区内所有监控设备进行升级、改造，并在电梯内安装高清摄像监控设备，全天候实时监控，维护每一位业主的生命和财产安全。

针对单元门厅地面起砂严重的楼宇，门厅内地面铺防滑地面砖、踢脚线，墙壁凹凸不平的、乱涂乱画的重新粉刷一新，所有费用由物业公司承担。

建立便民服务项目

①物业公司设立邮件寄存服务，免费安装智能快递邮件存取柜，方便业户收发邮件，如遇大件邮件，公司派人上门服务。

②门卫配备充气泵、汽车应急打火线、拖车绳、千斤顶，方便业主使用。

③物业公司免费安装自助洗车机，方便住户洗车。

④上门为业主户内进行免费日常维修，以解决业主因生活小问题带来的烦恼。

⑤引入家庭保洁，确保我县最低价，包括地面、玻璃、门窗、灶具、洁具、家具等进行针对性的处理，以达到环境清洁、杀菌防腐、物品保养的目的。

⑥免费建设自行车棚，并安装电瓶车自助充电设施，便于业主生活。

⑦送礼物，送祝福！为小区内80岁以上老人送生日祝福，为小区内业主结婚送新婚祝福！

⑧开展其他有利于业主的特约服务。

第二部分 服务承诺

物业公司设有专业管理人员负责小区一切日常管理事务及投诉处理，客服中心24小时公开电话服务。投诉处理率100%。

卫生保洁：根据保洁作业标准，小区内公共区域、楼道及公共设施的卫生保洁，保持无污渍、垃圾、杂物，保持所有公共区域的设施保洁。对生活垃圾桶定期清洗、消杀；生活垃圾及时清运，保持小区环境清洁卫生。

公共秩序：为维护好小区的公共秩序，秩序维护员实行24小时值班。公司投入资金为小区安装电子巡更系统，按照白天每两小时、夜间每一小时巡逻一次，以确保巡逻及时到位。巡逻人员配备对讲机，随时保持与其他队员的联系，协助公安部门做好安全防范管理。

公共设施日常维护：对公共设施进行日常养护，急修半小时处理，一般维修两天完成，对业主或使用人投诉三天完成，有完整的报修、维修和回访记录，有效维修率85%以上，每年与业主沟通比例不低于小区住户的60%。

绿化管理：绿化是小区的重要组成部分，对小区绿化，根据季节维护树木，花草，修建花木，及时喷洒药物，防治病虫害，控制主要病虫害发生率低于10%，维护好绿化景观。

电梯运行维护：电梯是高层的重要部位，对电梯的运行维护，我公司选聘二级资质以上专业的电梯公司为本区电梯进行维保，提供24小时服务。以确保电梯运行正常、安全，使用功能长久良好。

协助工作：我公司将全力协助业委会共同解决本小区急需解决的系列问题及相关单位的协调工作。

我公司将严格执行所承诺的以上各项条款，并逐步落实。我们真诚的恳请全体业主对我们的服务工作进行监督、帮助、指导，让我们携起手来，共建美好家园。

甲物业公司约谈内容

业委会：投标文件和补充规定，你们详细看了没有?

物业公司：看了。

业委会：里边有几个关键性问题。电梯除了更换电梯，电梯报废，其他费用全部由物业公司承担，看清楚了没有，能做到吗?

物业公司：能做到。

业委会：中标后，交给业委会的十万元，在合同期内不允许收回，在服务期内，如果出现百分之五十以上的业主对你的服务不满意，将不予退回，能不能接受?

物业公司：能。

业委会：水电的正常维护维修，是要从收取的物业费中支取，不是动用维修基金或由业主平摊，这一条能不能做到?

物业公司：能做到。

业委会：租赁用房物业一百五十平方，如果不够要租赁，业委会可能会根据情况，给你们多一间或两间，但多了没有。认可不认可?监控室除外、收费的一间不除外。会议室归业主，允许物业用。共用不算面积。

物业公司：基本认可。

业委会：如果中标，地上车位能否垫资，如果垫资，怎么收回?

物业公司：不是垫资，将全部由物业公司出资。收费不收费由业委会研究决定。消防配套（注：水笼袋、灭火器）由物业公司全部出资补全。

乙物业公司

其他优惠承诺

1、购买价值两千元的气泵，放在大门值班室合适的位置，免费为小区内的车辆轮胎充气、测胎压、补气。

2、物业统一购买修补轮胎的冷补胶水、专用工具等，免费为小区内的电动车、自行车补胎、打气。

3、仔细统计小区内80岁以上的老人，项目经理亲自带队每年为老人生日当天送蛋糕或礼物，并代表物业公司送上最真诚的祝福。（价值不低于100元/次）

4、小区内新人结婚，物业公司项目经理亲自带队送礼物、送祝福、并布置祝福横幅。

5、业主需要收发的邮件一般放在门卫值班室，大件物品可协助送达。

6、物业负责建立微信群，负责群的维护跟推广。

7、业主可在此微信群内报修、拍照、针对小区的意见和建议等，公司会安排专人打理群。

8、室内小型维修需提前预约，零部件由业主提供，物业免收人工费。

9、通过我公司前期对小区的实际考察、针对小区内绿化用地下层是建筑垃圾、地表熟层不足30公分的现状，鉴于我公司在张店附近有红莲湖、博兴公园、临淄广场等项目，公司拥有一只专业的、园艺师、绿化队伍，针对本小区做出一个三年规划方案图纸及费用测算，经业委会同意后逐步改造小区绿化，改造部分草坪种植牡丹、月季、五彩石竹、长青石竹、半仔莲、金鸡菊、薰衣草等，栽植法桐、国槐、苦楝、栾树、大叶女贞等，让小区三季有花、四季常青，给全体业主营造一个温馨洁净的生活休息环境。（每年投入不低于一万元，接受全体业主及业委会的监督）

10、实地勘察丈量小区，尽可能的合理利用小区空间，规划出地上停车位的面积及停车位的个数，拿出设计方案、投资测算、小区车位效果图、管理方案等报业委会、在征询小区业主50%同意后报上级主管部门，然后在业委会的监督下实施。我公司承担前期投资，三年内通过车位收取管理费的方式收回投资。（详细方案跟业委会商榷）

11、经过我们前期对小区的勘察，高层住宅楼无消防应急器材（消防水带灭火器等），若成功中标该项目，我公司将第一时间将以上物品购买齐全，此项相关费用由业委会协助物业公司与开发商协调解决。

乙物业公司约谈内容

业委会：前一阶段发出的招标公告和补充规定，你们接到后仔细研究里边的内容没有?

物业公司：仔细研究了。因为我们每年都经历不同的招标，我们会对应的做文件。

业委会：招标文件和招标文件的补充规定，里边有几个关键性问题。招标文件中对业主服务要求的内容，里边都有阐述，这是上届和本届业委会及代表经过签字的文件，里边既有三级服务，也有四级服务，也有个别自己加入的条款，你们仔细看了没有?中标后只要按照这一条款去服务，没有问题。

电梯是一条非常重要的生命通道，比汽车等还要危险，按照规定要按时保养和维护，每次维护要经每个楼栋的楼道长或业主代表签字，如果不签字，视为未做维护，要受到惩处。我们里边有附加内容，在办好二级服务和三级服务的前提下，三年服务期限内，只要电梯不是报废，所有的维护维修，都需要从你所收取的物业费中支付。

本小区不带电梯的是264户，报价五毛，占总小区的五分之一，有45部电梯，有六层的，也有二十六层的，对这一情况早做说明，有部分是别墅区，不再做详细解说。对面积收费进行过核算没有?

在服务期间，按照投标书上的条款，能够给业主服务好，业主不会过多的挑毛病，到时候要组织监事会或业主代表等对你们的服务进行打分，如果八十分以下就提出警告。如果有百分之五十的业户对你的服务不满意，你交业委会的十万元保证金归全体业主所有，如果满意，服务期满，将退回。收费是先服务，后收费，季度末收费，一季度一收。这些内容听清楚没有，理解好没有?

物业公司：提的问题比较尖锐，也很现实。关于电梯问题，本公司服务是平等的，投标的价位低，并不是我们在同行业内竞争能力差。前提是所有的设备运行正常。刚才的问题非常具有地方特色。物业公司只是负责电梯的日常维修和年检，由特种电梯公司负责，不包括大、中修。相关法律有规定。这条不平等。

如果所有的维护维修都由我们承担，这一条我们有必要进行商谈。我很负责任的说，我做不到。关于先付费还是后付费的问题，可以商谈。这种情况我是第一次遇到。在这种状态下，我们很热情很真诚地来参与，是想在本地打造一个平台。但有些条款有失公允。满意度如果不到百分之五十，我们自己就会走。

业委会：我们在标书中写的是除更换电梯外的费用都由物业承担。我们存在的问题是维修基金没法用。这个问很难解决，到时候怎么应付?

物业公司：年检和日常维修保养由物业公司负责。如果维修基金动用不了，业委会应该发挥作用。服务企业不好做，除了大修由物业公司承担，本身就是不合法的。我们的收费标准达不到一级标准，让物业公司情何以堪。

业委会：收的物业费包括小区的水电管道的正常维护维修，包括变压器的正常维护维修，不再向业主或业委会要钱。本小区的电和水情况比较复杂。本次服务如果中标，如果达到业主或面积双过半的话，服务合同一签三年，收费一成不变。如果再提高，是不行的。不能再提新的要求。如果中途退出，十万元将不退还。如果不过半，签一年的试用合同，如果满意，我们将签正式合同，如果不满意，将重新招标，对此，你们如何理解，如何答复?

物业公司：我们物业公司和广大业主的理解有所偏差。物业管理条例中，有相关的要求和制度。现在变相的由地方垄断不合法，变相压给了服务企业。这是地方特色。但这个我们可以协调，物业费我们只限于公共区域的照明、设备运行的维护费、年检费。地下管道、铺设管网等，我们不承担此费用。

物业费的基础是设备运行正常，我们的报价是这个，如果要解决部分问题，前期的问题如果嫁接给我们，我们承受不了。交接的全部应该是运行正常的，我们才按这个收费。物业公司也是企业，我们不可能无端地投入，一年内如果物业费百分百收的话，可能一项投入就没有了。水电暖的界定就是刚才所阐述的。

业委会：去年冬天有一段电缆坏了，需要换电缆，这一费用谁出?小区三天两头停水，因为投资方建设的管道劣质，经常坏，这些费用要从物业费中出，这个钱你能不能出得起。地下管网很少。

物业公司：小区小补可以，这属于正常维修。是否列入物业费开支，要视情况而看，我不能直接确定。我现在不敢肯定我们的地下管道怎么样。如果在物业能力所能及的范围内，会尽力去做。

业委会：电缆紧急情况坏了，物业公司是否可以垫资?

物业公司：物业服务基本先满足正常的服务和维修。如果第一次垫资可以。

业委会：水需要换管道，十米以下的或者管道的漏水修补，电缆线如果有烧坏的，不超十米的话，物业公司能不能承担?能不能先垫资，然后由业委会协商动用维修基金。界定一万元以下的能不能承担?维修费多少钱以下的你们能够承担?

物业公司：首先要界定电缆的概念，是地上还是地下?按照正常收费，一年如果有两三次的话就很难赢利。核心问题是电梯问题。任何一个公司都不敢承诺电梯费用全部承担。维修和更换配件不一样。电梯如果除了更换以外，物业公司承担，我们做不到。水电维修费用如何承担不能作出明确答复。（商量后给出答复）

本小区所有的创收，如广告费用归谁?我们其他小区定期给业委会列支，如收资情况，我们会从其他收入中弥补这一块。合同有，费用有，我们会公示。不能从物业费中不断往外掏。创收这一块很少有归全体业主的。电梯的花费很大。广告费在合法、不损害业主利益的情况下，收益等归谁。如超市的收入归谁?如果所有创收都归业委会，那我们需要再商量。

业委会：广告费某物业公司是三七分成，七归业主，三归物业。物业房的收入归业委会。如果重新签合同后再重新归物业，我们做不到。如果创收，我们可以商量，现在明摆着的广告费，必须分成。现在的问题是你们到底能承担多少维修费用?地上准备划一部分车位，进行公开租赁、招标，租赁费归业主，管理费收钱难度比较大，如果收钱的话，数额也不会太大，可能地下20，地上10元或15，但有些业主就是不交钱，也有这种可能。管理费收起来的归物业，租赁费归全体业主。你们的投资我们可以用收来的钱还你们的。地上的车乱停乱放，谁来理顺?能改造多少车位?收入多少钱?真正改造车位，难度非常大。只要能垫十万元，不够的我们出。

物业公司：正常来说是由业委会牵头，进行宣传，归物业管理。一个车位一个月按四十块钱，收不回来。局部改造的话可以。如果我们来的话是一穷二白。

业委会：如果收广告费，我们和物业公司三七分成。垫资的钱一年内还清，最多十万元。

以前是不是有新老交接的经验?前期物业是不会轻易地进行交接，如果不能顺利交接，你会怎么办?

物业公司：无利不往，我们价位比较适中。我们要保证不赔钱。交接是不会和物业交接的，是由业委会交接，任何一家物业来了后都要和业委会交接。物业和物业之间没有权利交接。正常交接应该是由业委会负责。前期物业投入大量的物力财力，这笔帐谁来付。物业与物业之间的交接不是打就是闹。

业委会：物业交接，我们可以采取其他办法。进来后我们可以提供房子，但提供不到五百平方，入住签合同之日起，所有业主的物业费，可以通过各种方式交给新物业，但前期物业收取的水电费等，你们会怎么办?

物业公司：真正的交接是设备和资料的交接。如果没有很好的交接，小区的损失非常大。核心的东西都在物业手里控制。如：一个线路把变压器损坏。图纸等如果不交接，难度很大。

业委会：百分之五十的可能，老物业不会顺利交接，也有百分之五十的可能各方面压力都来到，会交接。如果交接不了，新物业进不来，会不会告业委会?前期费用已经交的费用怎么办?

物业公司：图纸等不只是物业公司有，房管局政府等可能会有。前期的交费，业委会需要从他们的电脑中拿到资料。更担心的是物业费已经交到年底。

业委会：投标时承诺的优惠条件，还有没有补充?

物业公司：没有。我们现在不了解小区到底存在多少问题。你们业委会也不了解。

业委会：你们就当有问题对待，在这一前提下，你们考虑怎么做。

物业公司：整体的电梯等其他维修费用，一年不超过十万以内，我们可以承受。这是我们最大的承受，是我们的底线。正常的维护保养不包含在内。