清仓中国核心资产，潘石屹“卖卖卖”后还是跑了

来源：中国基金报、21世纪经济报道、 刘晓博说楼市

曾经的地产大佬，终于还是卖掉了在国内的核心资产。

6月16日傍晚，SOHO中国方面对外回应，宣布黑石已发出全面收购要约，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

若最终达成交易，本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。多位市场人士表示，其实SOHO中国的“卖盘”价格比较难估值，合理作价应“至少不低于港股市值”，然而该公司的价值（EV）则应额外考虑债务价值、无形资产等。

目前236.6亿港元的要约报价，相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元，而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元，相当于有31.6%的溢价。

SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣（现任SOHO中国CEO）联手创建，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

而创办于1985年的黑石集团，是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商，总部位于美国纽约，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等，被视为市场最受欢迎的基金公司之一。目前，黑石的房地产投资业务已经遍及全球，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

早在2014年，SOHO中国就开始抛售资产，据公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元（人民币）。

不断清仓国内核心资产

十年之前，SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。

三年前，SOHO中国的当家人潘石屹还在说：“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”

而最近两年，围绕SOHO中国和潘石屹夫妇的核心事件，一直是资产出售和整个公司的转让。

6月16日晚公告发出后，潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博，没有任何配文。

在此次彻底卖掉公司控股权之前，SOHO中国最近这几年已经在频繁卖项目套现。从上海的外滩项目，到SOHO海伦广场和静安广场，再到凌空SOHO，潘石屹张欣夫妇这几年已套现300亿元左右。

浸淫资本市场12年的SOHO中国，有6年的时间是在变卖资产，从2014年开始，潘石屹几乎每年都出售部分资产。

2014年初，SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目；2014年9月，SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业，作价30.5亿元；

2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益；

2016年SOHO中国以32.2亿元的对价，将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿；

2017年，SOHO中国以85.8亿元，相继卖了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业。

时至2019年，SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇着急。

2019年SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目，其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业；同时9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

而从2011开始，潘石屹夫妇就开始在海外布局房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

天眼查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹陆续注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。

曾捐赠美国大学1亿美元惹争议

否认“跑路”：我拿的中国护照，跑不了

这些年，潘石屹也没少“不务正业”，有时帮甘肃天水农村老家卖苹果，有时热衷于发自己的摄影作品，有时候还会教人编程，不遗余力地打造出亲民的大佬人设。

潘石屹夫妇最大的一笔公益投入，还是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，捐款1亿美元设立助学金。2014年时，潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元，而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

捐款之时，张欣是这么解释的，“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但人们很快发现，捐款没多久后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

2019年年底，中国房地产报曾报道，“清空核心资产”的消息发酵了，潘石屹曾为自己申辩：“说我跑了是谣言，跑不了。”

潘石屹称“目前经济环境不好，但是我相信经济大形势不会变，这个和自然变化一样。至于说我要跑的消息，大家不要相信谣言。我的护照一直是中华人民共和国护照。”

当年，潘石屹在海南捞得第一桶金后成功逃顶。

那么，该怎样评价潘石屹如今的第二次逃顶？

刘晓博的看法是：每个人有每个人的选择，只要不违法、不违心就好。中国有句古话——“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”，很难说选择谁对谁错，只有对谁合适。

作为一个商人，潘石屹显然是成功的；作为一个中国人，他是非常幸运的。中国40多年的改革红利，他都遇到了。包括获得高考资格，能到国企工作，能有机会闯深圳、海南并发财。这里面有他个人智商高的因素，也有时代的大机遇。

网上有句话比较流行——“不要把靠运气赚到的钱，靠实力给亏掉了”。月满则亏，水满则溢，福祸相依。财务自由了，就想办法守住它，这是明智的。

房地产领域，获得成功之后主动退出，潘石屹不是首例。在内地有绿城的宋卫平，在香港有“超人”李嘉诚。在科技圈里，有拼多多创始人黄峥，还有黄峥的老师段永平。

潘石屹误入了赛道狭窄的写字楼领域，如果他创立SOHO中国的时候进入的是住宅领域，或许他可以做得更大而不用退出。

但世事难料，以潘石屹夫妻的个性，如果搞住宅可能会走高端路线，在严格限价的今天，走高端小众路线的开发商倒下的比比皆是。

潘石屹虽然没有能力让企业彻底转型，但他早早实现在香港上市，建立了家族信托，为今天的撤离建好了跑道。而且最终拿在手里的9大项目，品质都还不错，还有黑石这样的大企业愿意接盘，应该说已经非常不容易。

一个时代有一个时代的商人。未来的中国，需要更多科技创新类的企业家，他们将是未来的“网红”。

房地产的大时代，正在过去。这个行业正被剥去金融属性，越来越像制造业了。

潘石屹的选择，对于我们普通人来说没有模仿的价值。因为财富差异太大，逻辑完全不同。普通人需要做的，是找到适合自己的长期抗通胀工具，安全第一、稳健第一。

从这个意义上说，大城市的优质不动产，尤其是片区好、配套好的住宅，仍然有长线价值。

但普通人也要有逃顶意识，比如当一个片区见顶之后，你需要换一个新的区域投资。如果你在人口流失的三四线城市，需要逃顶到大城市、高级别城市投资。楼龄太长的高层建筑，也需要逃顶，否则会坐困愁城。

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