借名买房协议是否已经实际履行如何判断？否认收到钱款是否可抗辩协助过户？

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借名买房协议是否已经实际履行如何判断？否认收到钱款是否可抗辩协助过户？

用同事购房指标购买单位房改房10余年，还能主张借名买房要求过户吗？

---韦1与韦2房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

购房指标购房资格 单位房改房 借名买房 购房权 购买单位房屋权利出售 购房资格转让 购房指标转让 建房补贴 实际履行 合同纠纷 所有权确认纠纷 主要义务 附随义务

【要点提示】

在合同履行过程中，签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权，但是，该项权利的行使也不得超过合理期限。如一方的抗辩既不符合客观事实，也不符合常理，则不会被法院采信。

【当事人信息】

原告：韦2（被上诉人/借名人/乙方）

被告：韦1（上诉人/出名人/甲方）

【案情简介】

1993年，中铁十六局某公司自建一部分房屋（包括涉诉房屋）作为公司职工宿舍。2003年年初，中铁十六局某公司进行房改，决定将原有部分职工宿舍出售给单位职工。作为单位职工，韦1因此享有购买单位房屋权利。韦2与韦1同为中铁十六局集团某工程有限公司职工，又是同乡。韦1考虑到自己经常不在北京，家属也在南方，不愿意买房，但是按照单位规定，如果不购买单位房屋，单位将只给个人5000元建房补贴。韦2与韦1协商决定将此购买单位房屋权利出售，具体即韦2 支付韦18000元作为韦1的建房补贴，韦1把购买单位房屋权利出让给韦2。2003年10月3日，韦1（甲方）与韦2（乙方）签订《协议书》，内容为：因甲方愿把自己在中铁十六局某公司购房权让给乙方购买，为了子孙后代，双方特定如下协议：1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。3.此协议一式三份，甲乙双方务1份，1份由证明人老乡黄某保留。4.协议自甲乙双方、证明人签字之日起生效。涉诉房屋于2004年1月12日办理房屋所有权证书，房屋所有权人登记为韦1，韦2对一直该房屋居住使用，并负担了居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等相关费用。后，韦2多次要求韦1协助办理相关手续，但韦1拒绝配合。

韦2于2014年9月诉至法院：1.请求判令韦1协助其办理涉诉房屋的产权变更登记手续；2.韦2自愿负担在办理产权变更登记手续过程中所需税费。

【法院判决】

【一审】：

1.韦1协助韦2办理坐落在顺义区某室房屋的产权变更登记手续；

2.在办理产权变更登记手续过程中所需费用，由韦2负担。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、购房资格转让协议受法律保护吗？如何认定是否存在借名买房法律关系？

【详见本公众号2018年9月10日推文】购房资格转让协议受法律保护吗？如何认定是否存在借名买房法律关系？

二、购房指标转让的借名买房纠纷，是合同纠纷，还是所有权确认纠纷？

【详见本公众号2018年9月14日推文】购房指标转让的借名买房纠纷，是合同纠纷，还是所有权确认纠纷？

三、借名买房协议是否已经实际履行如何判断？否认收到钱款是否可抗辩协助过户？

韦1（甲方）与韦2（乙方）签订的《协议书》，主要内容为两点：“1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。”韦1与韦2签订协议后，韦2遵照协议书的约定，交付了购房款，实际长期居住在涉案房屋，并负担了居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等相关费用。因此，可以认定双方签订的《协议书》已经履行。韦1所主张的《协议书》并未实际履行，不符合客观事实。

韦2与韦1对于《协议书》中约定的8000元是否交付存有争议，韦2主张在签订《协议书》后已经以现金形式交付韦1，但确实未提供充分证据予以证明。韦1否认从韦2处收到了8000元，但韦1也未提供有效证据证明其在《协议书》签订后至今的十余年中曾向韦2主张过该项权利，韦1对于该8000元交付的否认也不符合常理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”法院认为，韦2与韦1属于借名买房关系，韦2支付了购房款项以及后续与涉案房屋居住使用相关的费用，已经履行了《协议书》约定的主要义务。韦1协助韦2办理涉案房屋产权变更登记手续，属于《协议书》的附随义务。韦2履行了《协议书》的主要义务后，即有权要求韦1履行协助韦2办理涉案房屋产权变更登记手续这一附随义务。

在合同履行过程中，签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权，但是，该项权利的行使也不得超过合理期限。假使韦2确实至今未支付韦1《协议书》约定的8000元，韦1也不能基于此对抗韦2要求协助办理房屋产权变更登记手续的请求。

同时，需要指出的是，本案中双方当事人均未对8000元提出明确的诉讼请求，因此法案对该8000元的问题不予处理。关于8000元款项的支付问题，韦2与韦1可以协商解决，或者另行提起诉讼解决该争议问题。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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