承包人的工程价款优先受偿权是否能对抗已支付房屋大部分价款的买受人的交付、过户请求权？

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来源│易居房产律师团队案例研究库（18-013总第224）

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承包人的工程价款优先受偿权是否能对抗已支付房屋大部分价款的买受人的交付、过户请求权？

——某管理局诉某建筑公司房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

 商品房预售  尚未取得商品房预售许可证  工程价款优先受偿权  交付、过户请求权  一房二卖  承包人  买受人  房产交易合同

【要点提示】

承包人虽然因工程价款优先受偿权而占有房产，但如未办理房屋所有权证，则其实际所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗已支付房屋大部分价款的买受人所享有的交付、过户请求权。

【当事人信息】

原告：某管理局（第一买受人）    

被告：某建筑公司（开发商）

【案情简介】

1992年12月27日，某管理局与某建筑公司签订了4份《房产交易合同》，并进行了公证。合同约定：某管理局购买某建筑公司开发的商住楼房产一套，交易总额为1842．75万元；房产交付期限最迟不能晚于1994年10月31日。若某建筑公司不按合同规定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一个月，按拖延部分赔偿某管理局1％的延工金，拖延两个月为严重违约，应向某管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。合同签订后，某管理局依约于1992年12月30日分三笔向某建筑公司支付了4份合同的第一期款项共计736万元作为定金，截止1993年12月，某管理局共向某建筑公司支付款项1198．79万元。该项工程因资金不足，至今尚未竣工。至本案诉讼前，某建筑公司未向某管理局交付房屋，某管理局尚有643．95万元购房款未付。

另查明，某建筑公司在与某管理局签订4份《房产交易合同》时，尚未取得开发房产所占土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。2002年3月20日，某建筑公司取得商品房预售许可证。2001年1月10日，某建筑公司与承包人签订商某综合楼补充协议，约定若某建筑公司未依约支付工程款，则承包人有权将五层以下按原设计降低标准装修后使用……。后因拖欠工程款，承包人实际占有该房产B座一至三层。B座四至十三层已卖出24套，房产交易合同均已登记备案。该24套房至今未交付，也未办理产权过户登记手续。

某管理局请求法院判令开发方即某建筑公司按合同约定交付房产并支付违约金及赔偿损失共2357．62万元。

【法院判决】

【一审】

1.房产交易合同及补充协议合法有效，应继续履行；

2.某建设公司应向某管理局交付合同约定房产；

3.某建设公司应向某管理局支付违约金736万元，某管理局应某建设公司支付购房款643．95万元，以上给付款项相抵后，某建设公司应向某管理局支付92．05万元。

案件受理费187831元及案件保全费178350元，共计366181元，由某建设公司负担。

【二审】

和解撤诉。

二审案件受理费93915．5元由由某建设公司负担。

【案件解析】

一、涉案《房产交易合同》签订时开发商尚未取得商品房预售许可证等相关手续是否影响合同效力？

由于涉案双方的房屋买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，故应适用《中华人民共和国民法通则》和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)。

《解答》第25条规定：“商品房的预售方没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。”本案中，双方所签4份《房地产交易合同》及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定。开发方即某建筑公司在案件成讼前已投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关的开发建设及预售手续，因此，双方所签预售合同应为有效合同。

二、出卖人能否以房屋的工程价款需优先受偿为由对抗已支付大部分价款的买受人的交付、过户请求权？

承包人虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权（即未实际取得房屋所有权证），它通过与某建筑公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗买受人某管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用。承包人和左某某等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。某建筑公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

三、开发商一房二卖，已经办理房屋备案登记手续的在后买受人能否对抗在先买受人的合同履行请求权？应承担什么责任？

《解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”本案中，某建设公司与某管理局的合同签订在先，与左某某等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，虽然后买受人在房产管理部门办理了登记备案手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，后买受人不能对抗某管理局作为购房人的权利，法院对某管理局要求交付房屋的诉讼请求予以支持。

另，从合同约定及诚实信用、公平原则出发，开发商即出卖人建设公司应向在先买受人管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定，出卖人拖延两个月以上交付房屋，应向买受人赔偿与定金相等的损失，即736万元。由于买受人某管理局尚有643．95万元购房款未付，可与出卖人某建设公司支付的赔偿金相抵。建设公司辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定，法院未予采信，故有上述判决。

【涉案法条】

1.《中华人民共和国民法通则》

第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

2.《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》

第25条：商品房的预售方没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。

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