买方两次延后履行、逾期取得批贷函、又未按约定办理购房尾款资金监管，房屋买卖合同解除or继续履行？

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编号│易居律师团案例库YJFC181229279

编者│易居房产律师团案例研究部

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买方两次延后履行、逾期取得批贷函、又未按约定办理购房尾款资金监管，房屋买卖合同解除or继续履行？

---刘某与王某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

资金监管购房款 银行批贷 面签延误 逾期付款 违约 解除合同 预约过户 继续履行 注销网签

【要点提示】

买受人主张银行面签因出卖人原因延误，银行批贷函未能按时取得的责任应由出卖人承担，出卖人对此予以否认，买受人未提交充分证据证明其按合同的约定对出卖人进行了催告。双方均不能证明合同未能继续履行，是对方的违约行为所致。双方要求对方承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实依据，法院不予支持。

【当事人信息】

原告：刘某（买受人、反诉被告、上诉人）

被告：王某（出卖人、反诉原告、被上诉人）

【案情简介】

2016年8月28日，刘某与王某在我爱我家公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：王某将501号房屋出售给刘某；成交价452万元；合同签订当日支付定金10万元，房源核验通过当天支付15万元，过户前三日内通过资金存管方式支付237万元，剩余190万通过银行贷款方式支付；因刘某自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，刘某继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日内；王某收到全部房款后三日内交房；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议；因王某原因致使刘某未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，刘某有权单方解除合同或选择继续履行合同，如刘某选择继续履行合同的，王某应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，王某按刘某全部已付款的日万分之五向刘某支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日支付；因刘某原因致使王某在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且刘某取得房屋产权证书的，王某有权单方解除合同，刘某应按成交总价款的20%向刘某承担违约责任；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；双方还在合同中进行了其他约定。

当日，双方签订补充协议1，约定：因刘某原因要求签订房屋买卖合同后从2016年11月15日起再开始办理该合同的所有流程及手续，双方不能因此原因解除合同；上述时间导致的延期，原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期，各方均不承担违约责任；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照房屋买卖合同违约规定承担违约责任。上述合同签订当日，刘某给付了10万元定金；同年9月20日，刘某给付了15万元购房款；此后，刘某未再给付其他合同款项。

2016年11月27日，双方再次签订补充协议2，约定：刘某补偿王某10万元，于交房当日交接，王某需配合刘某缴税、过户等相关手续；在未完成过户期间，双方不得以任何理由涨价或降价，如有此情况按房屋买卖合同违约规定承担违约责任；从2016年11月28日起开始办理房屋买卖合同的所有流程及手续，双方不能因此解除合同，上述事件导致的延期原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期，双方均不承担违约责任；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照房屋买卖合同违约规定承担违约责任；双方还在协议中进行了其他约定。

2016年12月14日，双方办理了网签手续。2017年2月13日，双方去银行办理贷款面签手续，同年3月15日，刘某的贷款申请获得银行批准。此后，刘某并未将剩余237万元购房款办理资金监管或直接交付给王某，王某也未将501号房屋过户到刘某名下，银行也未向刘某发放贷款，合同未能继续履行。

刘某诉请：王某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理房屋交接、过户手续，支付违约金45.2万元，并支付租金损失。

王某反诉：解除双方签订的房屋买卖合同及两份补充协议，刘某支付总房款20%的违约金92.4万元，并赔偿王某购房的定金损失20万元，刘某配合王某办理网签注销手续。

【法院判决】

【一审】

一、驳回刘某的全部诉讼请求；

二、解除刘某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（手签版）及补充协议1、补充协议2，及《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（网签版）；

三、刘某协助王某到房屋权属登记部门注销《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（网签版）的签约手续；

四、驳回王某的其他反诉请求。

【二审】【大反转】

一、撤销一审判决；

二、王某协助刘某将涉案变更登记至刘某名下；

三、刘某于涉案变更登记当日支付王某购房款四百二十七万元；

四、王某于涉案变更登记之日起十日内，将上述房屋交付给刘某；

五、驳回刘某其他诉讼请求；

六、驳回王某全部反诉请求。

【案件解析】

一、买方两次延后履行、逾期取得批贷函、又未按约定办理购房尾款资金监管，房屋买卖合同解除？!

一审法院认为：刘某与王某签订的房屋买卖合同及相应补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。按照双方约定：办理合同所有流程的起始时间为2016年11月28日；刘某获得银行批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日内（即2017年2月16日）；双方最晚应于合同签订之日起90日（即2017年2月26日）内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；刘某应在过户前三日内通过资金存管方式支付237万元购房款。

现有证据表明，刘某于2017年3月15日取得银行批贷函，超过了双方约定的期限，且刘某最终也未支付237万元购房款，合同约定的办理房屋过户手续的前提条件未能满足。

案件审理过程中刘某主张，银行面签因王某原因延误，银行批贷函未能按时取得的责任应由王某承担，王某对此予以否认。但双方就此提供的证据均为与第三方的通信记录，且双方均不认可对方提供证据的真实性。仅凭上述证据，不足以证明双方各自的观点，亦不足以认定对方存在违约行为。

刘某在合同约定的期限内，没有满足办理房屋过户手续的前提条件，现合同约定的解除条件已经成就。刘某要求王某继续履行合同，办理房屋交接过户手续的诉讼请求，缺乏事实依据和合同依据，法院不支持。王某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议的诉讼请求合法有据，法院支持。合同解除后，刘某应负责配合王某注销网上签约手续。

二、买方两次延后履行、逾期取得批贷函、又未按约定办理房款资金监管，房屋买卖合同还能继续履行？!

二审法院认为：本案中，从涉案交易的履行情况来看，刘某获得银行批贷函的时间确实超出了合同签订后80日，且至今未通过资金存管方式支付237万元购房款，但结合双方当事人陈述、微信记录以及我爱我家公司为本次交易提供服务的工作人员贾某的证人证言等在案证据，可以证实我爱我家公司曾为双方预约2017年1月9日的银行面签，因王某妻子当时正在外地，在其不回京的情况下需要办理委托公证手续，故推迟了面签时间，后双方于2017年2月13日实际进行了银行面签，但按照正常流程刘某已无法在合同签订后80日内（即2017年2月16日）获得银行批贷函，对于获得批贷函时间迟延，不能证明系刘某个人原因所致，相反导致该迟延情形亦有王某一方原因在内；关于237万元购房款，按照合同约定系应在过户前三日内通过资金存管主式支付，但双方尚未办理资金存管手续及税费交纳手续，本交易尚未进入预约过户登记流程，此种情形下刘某未交纳237万元房款，并不构成逾期付款。综上，王某要求依据上述合同条款解除涉案合同的诉求，缺乏依据。刘某表示同意一次性支付剩余房款，涉案合同亦具备其他继续履行的条件，结合涉案合同的约定及履行情况等本案具体情况，并本着促进交易维护合同稳定性的原则，法院对于刘某要求继续履行合同的诉求，予以支持，并就双方对于房款的支付、过户、房屋交付等问题一并进行判决。一审判决认定涉案合同解除条件成就，并据此判决解除合同，由双方办理注销网签登记，认定有误，二审法院予以改判。

三、虽两次延后履行、逾期批贷、又未办房款资金监管，但尚未进入预约过户登记流程，房屋买卖合同继续履行!过错责任如何认定？

批贷函取得时间超出合同约定的最后时间，不能证明买受人个人原因所致，相反导致该迟延情形有出卖人一方原因在内；合同约定房款“过户前三日内通过资金存管方式支付”，交易尚未进入预约过户登记流程，买卖双方未办理资金存管手续及税费交纳手续，此种情形下买受人未交纳房款，并不构成逾期付款。合同具备继续履行条件的，法院一般会本着促进交易维护合同稳定性的原则予以支持。

关于买卖双方的过错责任问题，法院认为：双方合同未能继续履行的原因在于批贷函取得时间超出合同约定的最后时间，双方由此产生争议，并对合同约定的理解存在分岐等原因所致，案件审理过程中刘某主张，银行面签因王某原因延误，银行批贷函未能按时取得的责任应由王某承担，王某对此予以否认。刘某亦未提交充分证据证明其按合同第十条第（五）项的约定对王某进行了催告，因双方均不能证明合同未能继续履行，是对方的违约行为所致。双方要求对方承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实依据，法院不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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