配偶不同意让渡所有权夫妻共有房屋买卖合同履行不能？！
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来源│易居房产律师团队案例研究库（18-065-2总第276）
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配偶不同意让渡所有权夫妻共有房屋买卖合同履行不能？！
---丁某等房屋买卖合同 纠纷系列案法律解析（之二）
【关键词】
让渡所有权夫妻共有房屋 履行不能 无证房屋出售 房屋转让 房屋转让协议 完全使用权 实际拥有权 全部所有权 处置抵押房产 名为房屋买卖、实为借款的担保
【要点提示】
出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
【当事人信息】
原告：丁某（反诉被告/上诉人/美国籍）
被告：李某（反诉原告/上诉人）
被告：赵某（李某的配偶）
原审第三人：渤海银行北京分行
【案情简介】
2006年4月2日，丁某与李某签订《房屋转让协议书》，载明李某购买了涉诉房屋，并已经交付了全部购房款项，但其尚未从开发商处取得涉诉房屋房产证等相关产权文件；双方约定：一、李某将涉诉房屋转让给丁某，丁某已经支付了全部房款350万元。自合同签署之日，丁某拥有此房屋的完全使用权，李某承认丁某对此房屋的完全的实际拥有权。……三、李某保证将在开发商可以提供并办理房产证等相关文件时，立即办理相关手续并协助转移房产之产权到丁某或丁某指定之个人或实体名下。在此之前，李某不得以任何形式处置该抵押房产……。签订协议后，李某向丁某提交了保险费、市政押金、印花税等费用的票据，丁某入住涉诉房屋。
案情补充：经查，2007年，涉诉房屋登记在李某名下；2010年12月，李某就涉诉房屋补办了房屋权属证书，并将该房屋于2011年3月抵押给渤海银行，双方签订《个人生产经营借款合同》，李某借款600万元。截至2015年5月，李某尚欠渤海银行贷款115万余元。
2014年4月，丁某以李某拒不办理权属转移登记手续，并将涉诉房屋在渤海银行办理抵押为由诉至法院，请求：1.我代李某提前还清涉诉房屋在渤海银行处剩余的抵押贷款；2.渤海银行协助我办理涉诉房屋的解除抵押手续；3.李某为我办理涉诉房屋的产权转移登记手续；4.赵某协助李某为我办理涉诉房屋产权转移登记手续。
李某则反诉请求：1.确认《房屋转让协议书》已于2007年4月20日终止；2.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的房屋占用费（按月租金2万元标准主张）；3.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的物业管理费（每月物业费标准为1033.07元）。
【法院判决】
【一审】：
1.驳回丁某的全部诉讼请求。
2.【后文揭秘…】
【二审】：【后文揭秘…】
【再审】：【后文揭秘…】
【案件解析】
配偶不同意让渡所有权 夫妻共有房屋买卖合同履行不能？！
涉案《房屋转让协议书》属于买卖双方的真实意思表示，合法有效，均应按照约定履行义务。丁某支付了相应对价，并实际占有了涉案房屋，但是并未办理相关的过户手续。鉴于涉案房屋属于李某与赵某的夫妻的共同财产，故需查明赵某是否知晓并同意李某出售涉诉房屋。本案中，丁某与李某系朋友关系，应当知晓李某的妻子系赵某，而丁某在签订《房屋转让协议书》之前及之后数年中，从未要求赵某签署同意出售涉诉房屋的协议，且没有直接证据证明赵某知晓并同意李某出售涉诉房屋，加之2011年李某还曾就涉诉房屋办理抵押手续，渤海银行及其委托的评估机构还曾出具相关手续并要求赵某签字，故不能认定赵某知晓并同意李某将涉诉房屋出售给丁某。故法院认为，根据庭审查明的相关事实和证据材料，尚无充分依据得出李某之妻赵某知晓并同意李某出售涉案房屋的结论；同时，丁某对于赵某与李某之间属夫妻关系亦属明知，在丁某占有涉案房屋的期间内，丁某也未要求李某之妻赵某在涉案房屋转让协议书上作出同意的意思表示，丁某未尽到其最基本的询问义务，在此点上不能排除具有重大过失。另，涉案房屋并未过户，故本案亦不属于我国物权法规定的善意取得的法定情形。鉴于赵某庭审已明确不同意协助办理涉诉房屋权属转移登记手续，涉案合同实际上无法进一步履行。案涉房屋的转让协议书因李某的配偶赵某不同意让渡所有权导致无法履行，故丁某要求李某、赵某协助办理涉诉房屋权属转移登记手续的主张，不符合法律规定，法院不支持。
【涉案/相关法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第五条 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。
前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。
《民事审判指导与参考》（总第57辑）
第15条 出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
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