名为房屋买卖，实为借款担保？借款还清房屋转让协议自然终止吗？！

 提示：点击上方"张涛律师"↑免费获得更多实用资讯

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-065-1总第276）

联系│咨询/委托 13911056513(张涛律师)

  合作/加盟 [e-mail]

名为房屋买卖，实为借款担保？借款还清房屋转让协议自然终止吗？！

---丁某等房屋买卖合同纠纷系列案法律解析（之一）

【关键词】

让渡所有权夫妻共有房屋 履行不能 无证房屋出售 房屋转让 房屋转让协议 完全使用权 实际拥有权 全部所有权 处置抵押房产 名为房屋买卖、实为借款的担保

【要点提示】

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉主张名为《房屋转让协议书》，实为借款及担保合同的一方，应依法举证证明借款及担保关系存在并成立。

【当事人信息】

原告：丁某（反诉被告/上诉人/美国籍）

被告：李某（反诉原告/上诉人）

被告：赵某（李某的配偶）

原审第三人：渤海银行北京分行

【案情简介】

2006年4月2日，丁某与李某签订《房屋转让协议书》，载明李某购买了涉诉房屋，并已经交付了全部购房款项，但其尚未从开发商处取得涉诉房屋房产证等相关产权文件；双方约定：一、李某将涉诉房屋转让给丁某，丁某已经支付了全部房款350万元。自合同签署之日，丁某拥有此房屋的完全使用权，李某承认丁某对此房屋的完全的实际拥有权。……三、李某保证将在开发商可以提供并办理房产证等相关文件时，立即办理相关手续并协助转移房产之产权到丁某或丁某指定之个人或实体名下。在此之前，李某不得以任何形式处置该抵押房产……。签订协议后，李某向丁某提交了保险费、市政押金、印花税等费用的票据，丁某入住涉诉房屋。

案情补充：经查，2007年，涉诉房屋登记在李某名下；2010年12月，李某就涉诉房屋补办了房屋权属证书，并将该房屋于2011年3月抵押给渤海银行，双方签订《个人生产经营借款合同》，李某借款600万元。截至2015年5月，李某尚欠渤海银行贷款115万余元。

2014年4月，丁某以李某拒不办理权属转移登记手续，并将涉诉房屋在渤海银行办理抵押为由诉至法院，请求：1.我代李某提前还清涉诉房屋在渤海银行处剩余的抵押贷款；2.渤海银行协助我办理涉诉房屋的解除抵押手续；3.李某为我办理涉诉房屋的产权转移登记手续；4.赵某协助李某为我办理涉诉房屋产权转移登记手续。

李某则反诉请求：1.确认《房屋转让协议书》已于2007年4月20日终止；2.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的房屋占用费（按月租金2万元标准主张）；3.丁某向我支付自2007年5月至实际搬出之日的物业管理费（每月物业费标准为1033.07元）。

【法院判决】

【一审】：【后文揭秘…】

【二审】：【后文揭秘…】

【再审】：【后文揭秘…】

【案件解析】

诉争《房屋转让协议书》名为房屋买卖，实为借款的担保？借款还清等于房屋转让协议自然终止吗？！

关于《房屋转让协议书》，李某辩称双方签订《房屋转让协议书》情况属实，但主张双方所签《房屋转让协议书》实际是双方之间的借款及担保合同。“丁某2006年给付的借款，我已于2007年4月全部返还，以房屋转让协议为名的借款及担保关系实际已于借款返还后终止。我返还全部借款后，丁某就应向我返还涉诉房屋。但我碍于与丁某之间曾有合作，同意丁某要求继续居住一段时间的请求。但丁某一直未搬出涉诉房屋，且长期拖欠物业费。2011年10月，我向丁某发出《立即腾房通知书》。2013年12月，我再次向丁某发出《立即腾房通知书》。为维护合法权益，特提起上述反诉”。丁某则主张认为，双方形成的是房屋买卖合同关系，而不是担保和借款合同关系。《房屋转让协议书》中提到的抵押是指李某向银行购房贷款的抵押，而不是双方之间形成抵押借款合同关系，若是借款合同的话，协议中不应提到房屋过户给丁某的事宜。

庭审中，丁某提交汇款凭证，证明其在签订《房屋转让协议书》前已向李某付款300万元。李某对此不持异议，但表示《房屋转让协议书》实为借款担保合同，其于2007年已将借款全部还清，故该协议在法律上和事实上已经终止了。为证明《房屋转让协议书》实为借款担保合同，李某提交经公证的其与丁某之间的短信、邮件。短信显示日期为2007年8月14日，发件人丁某，内容为“你和薛蛮子说我借给你一千万，虽然没人说的很明确，但我可以感觉到好像有人认为我在并购中拿了什么好处，很多话我也不好说了”。邮件显示日期为2007年3月27日，发件人为丁某，内容为“于私，在你困难的时候，我把自己的钱借给你，放弃了很多可以投资的机会，很长时间我们之间连个借条都没有……”。丁某对于短信中手机号码、邮箱地址为其所有不持异议，但表示不认可李某的证明目的，且不排除存在剪辑的可能。经询，丁某不就短信、邮件内容是否存在剪辑进行鉴定，也不能提供其他反证。经询，李某表示结合《房屋转让协议书》的条款看，双方借款发生在2006年1-3月，后于2007年3-4月还清，该短信时间是2007年8月，短信中说借过1000万，所以可以证明其与丁某之间存在借款关系；邮件时间是2007年，与双方借款时间相符，而且邮件中丁某说他把钱借给李某，故双方存在借款关系。丁某表示双方是否存在借款关系与本案无关，李某的证据不能证明《房屋转让协议书》是借款担保合同。李某提交付款凭证，用以证明其于2007年3月19日、4月11日、4月20日分别向丁某付款100万元、100万元、150万元。李某表示至2007年4月，其已向丁某偿还全部借款，《房屋转让协议书》应当终止，丁某应于2007年5月起开始支付占用涉诉房屋的使用费。丁某认可付款凭证的真实性，但表示李某所付款项与本案无关，且不能凭付款凭证即认定是对借款的返还。经询，李某表示在2007年4月偿还完毕借款后，曾口头提出解除《房屋转让协议书》，后于2011年曾向丁某发函催促腾房，但无法提供证据证明其主张过解除协议书或签署确认还清款项协议，亦无证据证明曾向丁某送达过相关函件。

法院审查后认为：李某提交的短信、邮件仅能证明其与丁某之间存在借款事宜，不能证明《房屋转让协议书》是借款担保合同，且短信显示“你和薛蛮子说我借给你一千万……”，该数额亦与《房屋转让协议书》售房款数额不符，加之李某表示借款已于2007年4月全部偿还完毕，但却没有证据证明其主张过解除《房屋转让协议书》或签署确认还清款项协议等事宜，与常理不符，故法院对于李某所述《房屋转让协议书》系借款担保合同的抗辩，不予采纳。《房屋转让协议书》应认定为真实有效，李某要求确认《房屋转让协议书》于2007年4月20日终止的反诉请求，法院不予支持。《房屋转让协议书》真实有效，李某、丁某均应按照约定履行义务。

 版权公告

易居房产律师团授权发表；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。

买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。

敬请关注：易居房产律师网

http://www.maxfcls.com/ (PC端)

http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)

法律咨询电话：[phone]

Email: [e-mail]

张涛律师订阅号

点击下方文章标题，可阅读更多文章

 更多原创文章，在本订阅号“查看历史”