房价上涨借名买房引发利益冲动，出名人先过户他人再借款抵押，借名人能成功维权吗？

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房价上涨借名买房引发利益冲突，出名人先过户他人再借款抵押，借名人能成功维权吗？

---胡某等、某银行抵押合同/执行异议/所有权确认纠纷案法律解析

【关键词】

抵押合同纠纷  所有权确认纠纷执行异议纠纷 借款合同  抵押  抵押权  房屋抵押登记  借名买房 

【要点提示】

人民法院生效裁判认定了实际权利人，虽然银行在房屋上设定了抵押权，但名义登记人不能取得房屋的所有权，且住建委作出了撤销名义登记人房屋登记的决定，名义登记人将房屋作为抵押物抵押给银行没有物权基础。在房屋权利人没有追认的情况下，应属无效。

【当事人信息】

原告/被上诉人：胡某、胡某之女

被告/上诉人：某银行

被告:杜某、杜某之女

【案情简介】

2004年3月25日，胡某、胡某之女与杜某签订房屋买卖协议，约定：胡某、胡某之女借用杜某之名购买涉案房屋；在房产证办妥后，由杜某将该房屋的产权过户至胡某之女名下；胡某、胡某之女于2004年3月5日已交付了房屋首付款13万元。协议签订后，胡某、胡某之女对该房屋进行了装修并实际居住至今。2011年4月，胡某、胡某之女诉至法院，要求确认上述房屋买卖协议合法有效。2011年4月12日，法院作出一审判决书，确认房屋买卖协议有效。杜某不服提起上诉，二审法院于2011年6月15日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。后杜某向高院申请再审，再审法院作出民事裁定书，裁定驳回杜某的再审申请。

2010年5月28日，杜某与杜某之女签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，以55.3万元的价格将涉案房屋卖予杜某之女。当月，该房屋产权登记变更至杜某之女名下。2011年4月7日，胡某、胡某之女起诉至人民法院，请求判令杜某、杜某之女之间买卖涉案房屋的民事行为无效。2012年12月18日，法院作出一审判决，认定杜某与杜某之女之间买卖涉案房屋的民事行为无效。杜某、杜某之女不服提起上诉，二审法院作出终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

2010年6月4日，某银行与杜某、杜某之女及其配偶王某签订了借款合同，约定杜某向某银行借款120万元，杜某之女将涉案房屋作为抵押物抵押给某银行。2010年6月11日，某银行取得涉案房屋他项权证。双方就此借款合同，还向公证处申请办理公证，该公证处出具公证书，对该协议的效力予以公证。

2012年11月16日，由于杜某未按借款合同约定还本付息，某银行依据公证书，向法院申请强制执行，要求行使其对涉案房屋抵押权。执行期间，胡某、胡某之女向同一法院提出执行异议。2013年8月26日，法院作出执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。2013年9月，某银行向法院提起执行异议之诉，要求判令许可该单位与杜某、杜某之女借款合同纠纷案中对杜某之女名下涉案房的执行。2013年10月12日，法院作出民事判决书，判决驳回某银行的诉讼请求。某银行不服提起上诉，二审法院于作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。

2013年11月21日，住建委作出《撤销房屋登记决定书》“杜X：依据X民事判决、X民终字第XX号民事判决和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你名下X房屋登记……”。

后胡某、胡某之女起诉至法院，要求：确认某银行、杜某、杜某之女之间签订的抵押合同无效，并撤销对×××房屋的抵押权登记。

【法院判决】

【一审】

一、某银行与杜某、杜某之女签订的以涉案房屋为抵押物的抵押合同无效。

二、驳回胡某、胡某之女其他诉讼请求。

【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

 一、出名人将房屋过户后抵银行借款并办理了抵押权登记，法院认定无效有什么依据？

人民法院已经发生法律效力的裁判文书具有法律约束力。人民法院生效裁判认定的事实足以说明，涉案房屋的实际权利人是胡某、胡某之女。虽然某银行在涉案房屋上设定了抵押权，但杜某与杜某之女之间买卖的民事行为已经被人民法院生效判决认定为无效，由此杜某之女不能取得涉案房屋的所有权，且住建委作出了撤销杜某之女房屋登记的决定，杜某之女将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础。杜某、杜某之女与某银行签订的抵押合同，在涉案房屋权利人胡某、胡某之女没有追认的情况下，应属无效。

二、银行对房屋的产权进行形式审查后即设定抵押权，是否可以认定为善意第三人？

某银行称其对抵押房产的权属状况审查不存在过失，属于善意第三人。对此，法院认为，某银行在对房屋等不动产设定抵押权时，应对房屋等不动产的权属情况进行审慎地审查，在其行使抵押权时，亦不得损害所有权人的权益。某银行称其在与杜某、杜某之女及其配偶签订抵押合同前，对涉案房屋的产权证等进行了形式审查，并委托评估机构到涉案房屋内进行了价值评估。根据法院生效判决认定的事实，实际享有涉案房屋权益的胡某、胡某之女自2004年3月25日与杜某签订房屋买卖协议后一直在涉案房屋内居住，某银行既然可以委托评估机构进入涉案房屋进行价值评估，表明其有机会也有能力对涉案房屋的实际权属情况进行审查。因此，本案中，某银行仅对涉案房屋进行价值评估和对产权证进行形式审查，并不足以表明某银行对涉案房屋的权属情况履行了审慎审查的义务，某银行不能认定为善意第三人。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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