用同事购房指标购买单位房改房10余年，还能主张借名买房要求过户吗？

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编号│易居律师团案例库YJFC180914264

编者│易居房产律师团案例研究部

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用同事购房指标购买单位房改房10余年，还能主张借名买房要求过户吗？

---韦1与韦2房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

购房指标购房资格 单位房改房 借名买房 购房权 购买单位房屋权利出售 购房资格转让 购房指标转让 建房补贴 实际履行 合同纠纷 所有权确认纠纷 主要义务 附随义务

【要点提示】

在合同履行过程中，签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权，但是，该项权利的行使也不得超过合理期限。如一方的抗辩既不符合客观事实，也不符合常理，则不会被法院采信。

【当事人信息】

原告：韦2（被上诉人/借名人/乙方）

被告：韦1（上诉人/出名人/甲方）

【案情简介】

1993年，中铁十六局某公司自建一部分房屋（包括涉诉房屋）作为公司职工宿舍。2003年年初，中铁十六局某公司进行房改，决定将原有部分职工宿舍出售给单位职工。作为单位职工，韦1因此享有购买单位房屋权利。韦2与韦1同为中铁十六局集团某工程有限公司职工，又是同乡。韦1考虑到自己经常不在北京，家属也在南方，不愿意买房，但是按照单位规定，如果不购买单位房屋，单位将只给个人5000元建房补贴。韦2与韦1协商决定将此购买单位房屋权利出售，具体即韦2 支付韦18000元作为韦1的建房补贴，韦1把购买单位房屋权利出让给韦2。2003年10月3日，韦1（甲方）与韦2（乙方）签订《协议书》，内容为：因甲方愿把自己在中铁十六局某公司购房权让给乙方购买，为了子孙后代，双方特定如下协议：1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。3.此协议一式三份，甲乙双方务1份，1份由证明人老乡黄某保留。4.协议自甲乙双方、证明人签字之日起生效。涉诉房屋于2004年1月12日办理房屋所有权证书，房屋所有权人登记为韦1，韦2对一直该房屋居住使用，并负担了居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等相关费用。后，韦2多次要求韦1协助办理相关手续，但韦1拒绝配合。

韦2于2014年9月诉至法院：1.请求判令韦1协助其办理涉诉房屋的产权变更登记手续；2.韦2自愿负担在办理产权变更登记手续过程中所需税费。

【法院判决】

【一审】：

1.韦1协助韦2办理坐落在顺义区某室房屋的产权变更登记手续；

2.在办理产权变更登记手续过程中所需费用，由韦2负担。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、购房资格转让协议受法律保护吗？如何认定是否存在借名买房法律关系？

2003年10月，韦1（甲方）与韦2（乙方）签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，实质上是购房资格的转让，涉案房屋虽为单位自建房改房，但仍是普通的成本价购买的房屋，该《协议书》未违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，因此，该《协议书》合法有效，签约双方均应诚信守约。

2003年10月韦1（甲方）与韦2（乙方）签订的《协议书》主要内容为：“1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。”根据《协议书》约定的内容，以及后续韦2交纳涉案房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋并支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况，法院最终认定韦2与韦1之间存在借名买房关系。

二、购房指标转让的借名买房纠纷，是合同纠纷，还是所有权确认纠纷？

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归期所有的，法院应当向其释名，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”本案中，韦2在一审法院的诉讼请求是“要求判令韦1协助其办理涉诉房屋的产权变更登记手续”。因此，本案中韦2与韦1的纠纷性质应为合同纠纷，而非所有权确认纠纷，一审法院确定本案为所有权确认纠纷的案由不当，二审法院直接予以纠正。二审法院在上诉审时变更案由，并不影响双方当事人的实体权利和诉讼权利，故二审法院认为无需将因此将此案发回重审。

三、借名买房协议是否已经实际履行如何判断？否认收到钱款是否可抗辩协助过户？

韦1（甲方）与韦2（乙方）签订的《协议书》，主要内容为两点：“1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。”韦1与韦2签订协议后，韦2遵照协议书的约定，交付了购房款，实际长期居住在涉案房屋，并负担了居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等相关费用。因此，可以认定双方签订的《协议书》已经履行。韦1所主张的《协议书》并未实际履行，不符合客观事实。

韦2与韦1对于《协议书》中约定的8000元是否交付存有争议，韦2主张在签订《协议书》后已经以现金形式交付韦1，但确实未提供充分证据予以证明。韦1否认从韦2处收到了8000元，但韦1也未提供有效证据证明其在《协议书》签订后至今的十余年中曾向韦2主张过该项权利，韦1对于该8000元交付的否认也不符合常理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”法院认为，韦2与韦1属于借名买房关系，韦2支付了购房款项以及后续与涉案房屋居住使用相关的费用，已经履行了《协议书》约定的主要义务。韦1协助韦2办理涉案房屋产权变更登记手续，属于《协议书》的附随义务。韦2履行了《协议书》的主要义务后，即有权要求韦1履行协助韦2办理涉案房屋产权变更登记手续这一附随义务。

在合同履行过程中，签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权，但是，该项权利的行使也不得超过合理期限。假使韦2确实至今未支付韦1《协议书》约定的8000元，韦1也不能基于此对抗韦2要求协助办理房屋产权变更登记手续的请求。

同时，需要指出的是，本案中双方当事人均未对8000元提出明确的诉讼请求，因此法案对该8000元的问题不予处理。关于8000元款项的支付问题，韦2与韦1可以协商解决，或者另行提起诉讼解决该争议问题。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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