【案例】60家店换来的血训：创始人深度剖析选址的四殇四痛
麦当劳CEO说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！今天我们再来看看其血淋淋的实战案例。前些天，我在记忆中寻获了些快餐选址的观点，那是过往经历中令人愉快的正能量，但那远不如我的殇痛刻骨铭心。今天，我要挑战解剖自己，让选址伤口里的淤血流出来，腾出点空间滋长新的细胞。
选址，从来就是不断提升商圈辨识功力的修炼。善于从失败中总结经验教训，必定能帮助我们的企业少交点不必要的学费，毕竟餐饮行业太苦逼，挣的都是血汗钱。
谈到总结，经好大哥周明先生的点拨，总要整出几条原则几条心得方显专业和权威。好吧，我试着抛出如下原则，请君逐一核对。
餐饮选址的8大谨慎法则：
1、下行商圈要谨慎；
2、灯下黑要谨慎；
3、楼中店要谨慎；
4、畸形房产要谨慎；
5、买肥搭瘦要谨慎；
6、新盘新场要谨慎；
7、二房东要谨慎；
8、决策机制含糊要谨慎。
选址之殇一：
新场有风险，入市当谨慎！
案例：
东莞虎门国际购物中心店如果熟悉东莞虎门的朋友，你一定当初会认为虎门国际购物中心是个不错的项目。区位优势明显，比他早开业的地标广场要好至少一条街吧，周边有虎门汽车站，镇区核心商圈的五星级龙泉大酒店，边缘密集的居民区，自身配套虎门第一家巨幕影院，主力店大润发等。
然并卵，一切看似天时地利的优势，因为招商的问题，资源整合的能力不足，品牌落位规划的欠缺，因为人的问题，当初还找关系拿位置的商家，大多以欲哭无泪收场。
我们实力弱，比不了邻居麦当劳，当我们关店时他还在奄奄一息的站着，像一个维护了尊严的爷们站着！那是我见过生意最差的麦当劳，最低的时候估计一天不过3000元。
其实当时我看好他引入了主力店大润发，在签合同时还特别留意餐饮集中的区域在哪，能否成行成市形成品牌聚力，是否在逛街购物人流的动线上，还委托朋友帮忙靠在麦当劳这颗大树隔壁。
可是，可是，当我们进场筹建时，露天的广场通往地下餐饮区突然多了天花，开发商为了扩大招商面积创造业绩也是拼命利用空间做加法，牺牲原本的功能定位，更不在乎已进商家的存活，品牌布局混乱，动线破坏，可见度不高，广告位设置不够等等诸多因素，我们终于走进了自掘的坟墓。
我们撤时，原本招商的团队换了好多新面孔，还说你们可以在一楼街铺上挑一挑，看看能否有机会搬上街铺从头来过，对不起，我们无能为力，一个开局长达1年以上都还没有起色的购物中心给顾客和商家的打击是毁灭性的。
总结：
在二三线城市，这样的项目，在建的，准备建的，建成放空的，应该随着中国的造mall运动还有好多，我们应该更多关注开发商的开发，规划，招商，运营，营销，物管等综合实力，特别是私人老板，土豪的项目，千万不要被他的招商推广误导，要有自己的判断，宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入，也不要贸然第一个吃螃蟹。
至今，这家店与我内心都还没彻底平复的悔悟之痛一直提醒我，新场有风险，入驻要谨慎！
广州体育西路城建大厦4楼店11年在调查这个项目阶段时，越秀城建集团总部还在这里办公，原来的店址所在是一间超大饭堂。目标顾客就是本座大厦和附近几个甲级办公楼盘的白骨精们！当时我们数出的就餐人流量一天至少2000人，这个基数对于整栋30多层的大楼只有独家餐饮配套的我们按道理是得天独厚的优势。
可是，等我们开业后，形势转直下，一天不到1000人的消费远远不足以支撑我们的投资，更别提收益了。为什么？因为过于自信，过于盲目，我们干了迄今为止最大面积的店——900平方。
感谢业主对我们非常关照，以低于写字楼的租金价格优惠照顾我们的餐饮配套项目。可是，我们阻止不了陆续有楼层清空的搬离，我们阻止不了越来越多周边餐饮配套楼盘的增加掠夺，我们阻止不了法律赋予人们的权利，周末节假日休息时大楼人去楼空的宁静，我们同样也高估了原饭堂顾客的消费能力！一切不以我们的意志为转移。
况且，在纯办公区，敢把快餐店开上办公大楼4楼做店中店，周六经营一餐而周日全天休息停业的经营状况，今天回想起来，我都找不到当初的魄力，肯定吃了豹子胆。
总结：
结果可想而知，坚守一年后，黯然关店。拿大面积的超级投资损失，盲目乐观生意爆满而经历现实残酷打击的心灵创伤，今天还在隐隐作痛。
选址之殇三：
为结果负责，要勇敢的说NO！
案例：
东莞世博广场店当年我们选址的决策机制是董事会3人，看项目时每人2票，获得5票通过的新店址就可以签约。事实上这家店是勉强得到的5票，更多的目的为了冲指标。
本质失误是思想有依赖，因为开错了集体承担责任，开发的兄弟看到老板都决策了，报告就按经得起财务指标推敲的数据做。多么和谐啊！一切顺理成章的进行着，店开出来就现了原形。生意不好，煎熬满了一年也被迫关门大吉。
总结：
事实上东莞近年的经济持续走弱，人口急剧减少，三来一补的经济模式已不再青睐这座城市，而且店址并不处在世博商圈的人流动线上，租金还贵，门口因为城轨工程，还要等两年才完工，极大影响顾客出行的便利性，诸多不利因素我们本应预判得到，可是，我们还是步入泥潭。
我应该负全责，因为我是公司负责开发的副总裁，本着为业绩负责的心态，以后我要勇敢的说
NO！直到今天的内心不安与愧疚，久久不能释怀。这也是成本，也是血的教训！
选址之殇四：
二房东，千万别当真！
案例：
广州环市东店这个项目是72街处在积极进取时期的败笔。
向来在圈内我以赌徒身份自居，这家店从一开始我们就知道它的消防有硬伤。但之前一路做开澳门街，经营10年有余，我想，别人能做我就可以做。
事实上筹建到开业很顺利，开业后生意上升趋势明显。但二房东是个混蛋！他作为二包租，定位所承租的近2000多方的项目严重失误，将过气服装挡口塞满除了两个餐饮外的所有区域，该区域虽然是街铺，但毕竟在二楼，又临近春节开业，珠三角城市的特点，特别是深广莞，基本大部分城市建设者在春节都会离开回老家。
春节期间本身是快餐业态生意的淡季，生意要守的。这老兄可倒好，开业刚刚3个月就开始拖欠大业主租金，他确实也损失很大，包下这项目改造据说投入了4百万，加装扶手梯，做外立面改造等，但无论如何，他违约了，殃及池鱼。
后来消防报建迟迟也解决不了，大业主强行收回房产，我店无辜的躺枪身亡。
总结：
我想这样的情况在行业内应该有很多，中国商业地产的特色吧！有很多人在特定的时期，靠二手甚至三手商业房产的倒腾发财，而我们作为实体品牌，千万要小心各种陷阱。
所以我们制定了绝不与三房东签约的天条。与二房东签约，必须拿到大房东的同意转租证明书面文件。做生意有很多风险，而能控制的风险必须扫清障碍，排除隐患。
选址之痛一：
眼光要看后两年！
案例：
专业批发市场商圈店5年前，当互联网经济对老百姓的日常生活还没有明显影响的时候，各种批发市场的经济是非常活跃的。经济的活跃是由人带动的，只要有人，快餐就不用担心。
而近年来，当淘宝，京东，天猫等越来越影响人们日常生活的时代来临时，一切经济消费的变化令人措不及防。就在去年末，我一口气签了几个批发市场商圈的店，有些还是今年开业的项目，一切都不一样了。
原来的固有认知不成立了，这类商圈的人去哪儿了？？？稀少的人流，冷清的生意，空荡荡的大堂，与往日记忆中欣欣向荣的商贸景致恍如隔世。
总结：
我踏空的失落彻底击垮了我万丈的豪情，如今的批发市场不要再碰了，我投降，每月的巨亏让我活的揪心难受，这是趋势吗？希望整个批发市场的实体经济能凤凰涅槃，早日走出低迷的状态。
选址之痛二：
你看到的不一定是真的！
案例：
天河岗顶百脑汇店这个项目位于广州传统电脑相关产业的集散地。因为川流不息的人群，我认为72街生存没问题，实际是我看到的是假像。
因为从消费者的构成分析，这条街的人流停留性差，而且都是以物流打包送货路过为主的人群，我的店还是在该死的一楼半，还要缩进路面20米，业主把它当首层招租，租金过10万每月。
出来混迟早要还的，作为赌徒，我输得好惨。如果租金减半我确实还可以维持，但血淋淋的市场摆在这里，我只能含泪隐忍内心的苦楚。希望业主继续支持我们，我们也努力调整模式，希望能找到业绩增长的平衡点！
总结：
这是一个典型的灯下黑案例，我们选址判断的标准看来光凭人流数量是远远不够的，我们还要考量有效人流。经济基础决定上层建筑，消费能力必须要和品牌属性匹配你才能精准定位。
广州岗顶摩登百货店你见过一家快餐店从大门到后门纵深跨度70米的距离吗？这个项目就是这么畸形，像智利地图，狭长窄浅。
这家店原本是部队的停车场通道，由于地理位置实在太好，有本事的人就加建起建筑用来做商业。从破旧的房梁结构可以判断当年起楼的粗制滥造。
为了在这个商圈占据一席之地，我们不惜代价几乎对整个临时建筑进行了加固，外立面改造等，投资巨大，差不多用了两家标准店的投资开出这家店，事实上开业后生意一直平平。赚钱是黄粱一梦，等到期想必不会续约了！
总结：
如果，这家店是正常投资，我想我也不会心里流血了。他的价值就是增加我选址失败的案例，加厚我内心自责的砝码。而我希望，这个案例唯此一个吧！
那么再来一次，我会仔细推敲投资预算，我会仔细预想顾客体验，没有人愿意吃个快餐还来个50米散步才找到柜台的。
选址之痛四：
某战略合作项目店这个项目纯粹是买一搭一的结果。在连锁餐厅，这种所谓的战略捆绑合作常有。你心目中的目标位你非常想要，但业主也够强势。他希望你买块肥肉的同时也能消化一块瘦肉。当品牌阶段不匹配时，力劝大家别像我这么二哥，啥都欣然接受。结果，表现不好的店月月会跟你算账的，也许你两家店合在一起总体亏损都不一定。这么干，财务数据要你每月都会伤痛一次。
总结：
殇痛的好处是让人更加冷静和清醒，总有一些雷池我们不能逾越，所以72街的开发又整出如下天条：
1、三房东绝不签约；2、房产有瑕疵勿入；3、没有产权不谈；4、不在人流动线上不谈；5、招牌位不好不谈；。。。
总之，以上72街选址的四殇四痛（囊包了72街创业7年来60家分店所关掉的4间餐厅和目前还在不停亏损的4间餐厅），我从失败的角度进行了剖析，失败是成功之母，教训是花钱买来的，特别自己切身的经历，尤为惨痛，希望记录下来，让同行的朋友不要僭越陷阱，把好每个新店的选址关！写完这些字，心里还是很沉重。
凡夫俗子，孰能无过！知错能改，善莫大焉！我并没有原谅自己，本着踏足中式米饭快餐就是死磕笨功夫的心态，我们一直会在路上。
回顾是为了警醒自己和团队：我们脚下的路才刚开始，我们的目标是把72街做成百年品牌，我们的初心要为中国快餐行业的发展贡献一己之力。祝我们好运！也祝投身餐饮行业的新老朋友好运！让我们在这个没有秘密的世界，共同学习，共同成长！
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