越卖越多？天津二手房价按下“暂停键”，成交量还疯狂吗？
以下文章来源于天津365淘房 ，作者365淘房
“金三银四”收尾了，嗨过之后，天津二手房按下了“暂停键”。
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成交量有所降温
根据贝壳、我爱我家、中原地产的数据来看，3月成交量站上了巅峰，直逼去年516的行情。
按比例换算，3月全市二手房成交约125万平米。
癫狂过后，4月的成交量相比于3月下降了30%，全市成交约88万平米。
根据贝壳找房数据，3月二手房日均成交量已破百，约130套；而4月日均成交量约95套。
主要的变化体现在周末，3月周末成交量大多冲到了200多套，而4月周末基本在150套左右。
这与新天津人的购买力有关。
3月二手房成交中，新天津人占比7成，4月就下降至6成。一般新天津人买房都集中在周末，因此周末成交量下降较明显。
虽然4月成交量下降了，但相比于年初以及去年下半年，量还是很大的。
一个很有意思的现象，今年3、4月份的成交量与去年5、6月份的非常相似。
也就是说，如果接下来没有政策刺激，那么成交量还会继续下降、横盘。
另外也再次印证了，天津二手房市场的波段行情“有效期”大约仅有2个月，来得快去的也快，有卖房需求的不要“等停靠”。
2
成交均价“定格”
4月二手房成交量下降了，但成交价格却很惊奇的“定住了”，相比于3月仅上涨0.29%，如此微乎其微的涨幅基本可以忽略不计。
可以确定的是，天津二手房已进入横盘期。
100万平米的成交量是分水岭，超过100万平米，二手房价格会上涨。
很显然，天津100万以上的高量仅坚持了一个月，因此接下来二手房价格已不具备上涨动力。
有一点值得关注，现在天津二手房“越卖越多”！
从年初的5万多套，一路飙升到7万多套的天量。
这里有两方面原因，一个想卖房置换的人越来越多；另一个是贝壳在不断整合小中介并开拓市场，市场占有率提高了。
虽然二手房挂牌量一再增加，但从3、4月份的房价来看，并没有太大的异动，依旧是之前的分化格局，低总价小户型涨一些、高总价大户型降一些。
毕竟现在还没有完全进入买方市场，业主的情绪还没有回落，挂牌房源量虽多，但暂时也不会出现因为竞争而“重度割肉”的现象。
从这一方面来看，只要政策不刺激，价格还会维持一段时间。
4月的带看量从3月平均3000次/天，下降至2400次/天，降了20%。说明小阳春大量购房需求已经释放，现阶段买房需求的紧迫度有所下降。
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“换挡”已经很明显了
具体来看4月各区二手房的价格。
除了北辰区以外，其他十个区都在涨。但也仅是微涨，都没有超过1%，与3月价格算是基本持平。
其实3月的价格也没有大涨，而是与2月持平，春节后的半个月，是二手房价格冲高的时候。
也就是说，现在的价格依旧保持在2月下半月较高的位置，横住了，不冲高也不回落。
如果成交量连续3个月下降，价格就会松动。
来看看最近的议价空间怎么样，随机抽取了几套成交房源。
低总价的小户型依旧没有太多议价空间，而且成交周期很短。
比如中北镇的溪秀苑2天就成交，王顶堤的林苑北里4天就成交，这类房源并没有降温。
高总价大户型房源很少有几天就成交的，很多都是挂了近一年的时间，最终业主认头价格才能成交。
二手房无论是“激进期”还是“横盘期”，依旧是分化的。
不过有个现象值得一说，我们都知道二手房成交房源中70平米以下的占比最多。
但是，通过对比2018年12月、2019年3月、2019年4月这三个月的成交面积段占比，可以发现：
①70平米以下小户型虽然占了半壁江山，但成交占比在减少；
② 70-120平米的中等面积户型，成交占比在上升；
③ 120平米以上的大户型，在今年4月占比显著上升。
这说明，二手房市场也在慢慢换挡。
小阳春过后，新天津人的购房需求已集中释放，所以“老破小”的成交量有所下降。
但是拿到卖房款的业主需要再改善，要么买新房，要么买面积大一点的二手房，因此“刚改”房源占比增加了。
现阶段高总价大户型还在降价，买房人也看到了这个现实，确实是置换的好时机，从而4月这类房源成交量也上升了。
的确，现阶段“卖小买大”是个好时机，大户型房源价格都被摁住了，尤其在市内六区，部分板块次新房价格不到挂，比新房合适。
比如河北区，北宁湾2.9万/平米、中铁建国际城3万/平米；但新房天房天泰、天房中山路都要在3.3万/平米。
红桥区的惠灵顿国际社区，新房均价4.6万/平米，二手房3.9万/平米就能成交。
河东区融科金月湾2.8万/平米，格调竹境2.7万/平米，可旁边的新房融科瀚棠要3.2万/平米。
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市区板块涨，环城板块降
再来看具体93个板块的涨跌情况。
4月，天津十区93个板块中，价格上涨的有60个，比3月还略多一点，总体来看“战斗力”持平。
涨幅前十名的板块为：大胡同、体育中心街、向阳路、长虹街、张贵庄、芥园道、春华街、海教园、广开街、西沽街。
几乎都是市区项目，毕竟现在能涨价的都是市区低总价的小户型。
海教园也涨了一些，目前新房也比较热，一部分原因是受到河西区外溢的影响。
跌幅前十名的板块为：华明镇、集贤里、劝业场、双口镇、宁园、西营门、精武镇、小淀镇、军粮城、八里台。
对比很明显，大多数都是环城的板块，受到新房供应的积压，二手房扛不住价。
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接下来的行情要把握住
2019年第一个波段行情基本告一段落，接下来如果没有政策的刺激，二手房还会继续横盘。
但是今年的“抢人大战”有了官方背书，天津已经明确表示在积分落户方面会放宽，有关人才的落户政策或许也有变化。
一旦政策出台，就会迎来第二个波段，但是，“有效期”依旧是短暂的，小阳春没有卖出房子的业主，下面的行情要把握住。
从基本面来看，目前天津新房优惠频出，势必会分流二手房。而且很快，天津将会有一波新房接连入市，其中不乏热门红盘。
这意味着，市面上的选择正在越来越多。
天量挂牌+密集新盘+限价政策护航，今年的二手房市场除了“老破小”以外，都不会有太大的变盘。
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