赵雷 | 房产对中国人有多重要
“安得广厦千万间”是中国人吟诵了千年的诗句，寄托了“居者有其屋”的美好理想。住房是幸福感的重要影响因素自不在话下，不过房产究竟有多重要呢？本文的量化研究或许能提供一些答案。
原标题《房产对中国人有多重要——幸福研究的法政策运用》，载《法律和社会科学》第14卷。作者赵雷，时为中国海洋大学法政学院讲师。文章推送时有删减。
房产对中国人有多重要
文 | 赵 雷
一直以来，中国政府及其主导的法规和政策着眼于发展经济，三十年改革，经济大发展，但是一个伴随的严重的副作用就是各种社会矛盾的积累，人们生活压力增大，使得人们好像变得越来越不幸福。而近来人们越来越多的对幸福的关注，显示社会开始反思中国的政治经济政策，开始关注经济发展之外的非经济目标。
有学者主张政策和法律的制定，应该并且能够促进国民幸福，在当今的中国，在诸多社会矛盾逐渐积累、人们普遍经受更大的生活压力的时候，法律和政策如何提升国民的幸福这一命题值得法律学者深人研究。结合中国现实，对幸福相关因素进行分析，具有直接的、重要的法律政策意义。
人类关于幸福的研究源远流长，亚里士多德、边沁，乃至当代的经济学者从各种角度讨论了人类如何追求幸福。大致来看对幸福的当代讨论，基本上从两种意义上展开，一种幸福研究的进路考虑的是愿望或偏好满足意义上的幸福，另一种幸福研究的角度考虑的是实现人群.或人类个体的主观心里愉悦状态，考察主观的幸福与否的感受。
现代心理学从哲学学科中分化出来后，学者对幸福的研究逐渐形成实证、经验性研究的传统。一般来说，现代的幸福研究认为影响幸福感的因素可以分为内部因素(个人人格等心理学因素)和外部因素，而具有法律政策意义的幸福研究主要关注影响幸福的外在因素，比如近来学者越来越多地通过大样本的公共调查数据、主观幸福问卷调查来评估幸福的外在影响因素。
对于影响幸福的诸多外部因素中，受关注最多的是经济收入与幸福的关系，增加收入增加幸福似乎是常识并在民众意识中根深蒂固，实际上这也大概是各国政府包括中国政府大力发展经济的初衷。但是，越来越多的研究结论却使人对经济收入与幸福的关系产生了怀疑。简单地讲，越来越多的研究显示经济上的富裕并未带来幸福的相应增加。
研究确认了经济收入与幸福存在一定的正相关的关系，即收入增加会带来幸福相应的增加。但是发现，在控制了个体特征等无法观察的固定效应之后，随着收入的提高，收入与幸福之间的关系虽依旧为正相关，增加收入所带来的幸福增加量(即幸福增量，或边际幸福感)却不断变小。
经济学家伊斯特林(Easteriin)最先研究指出：幸福感伴随经济收入的增长在一定范围内快速增长，经济收入达到一定程度后幸福感增长趋缓甚至停滞的现象，因而该现象被称作伊斯特林悖论。
图：理查德·伊斯特林
我们更关心的当然是中国国民的幸福。值得警惕的是，具体到中国，多项研究都显示，我国国民的幸福感在过去十几年间，不但没有随着经济的增长而增加，反而存在下降趋势。学者瑞特乌贺夫(RuutVeenhov)对中国国民幸福的调查显示，中国国民在1990年的幸福指数为6.64(其中数值为1显示幸福最小，而数值为10时幸福最大),1995年幸福指数上升到7.08但2001年却下降到6.60。同样地，中国学者的类似调查显示2005年仅有72.7%的城乡居民感觉生活是幸福的，这一数据比上年下降了5个百分点。换言之，中国的国民幸福指数并没有随着国民经济的持续发展而持续上升。
可见经济持续快速增长并不能保证国民幸福的持续增加。尤其是近几年来，中国作为世界上人口最多的国家，作为第二大的经济体，在经济快速发展的同时，而人民的幸福感却在下降，这一现象值得深入分析。
关于幸福增加的停滞点，田国强等人的研究发现幸福相对于收入(限定非收入因素后)的弹性是递减的，在收入水平攀升到一万美元以前弹性变化不大。所以，可以认为在社会经济发展的早期、上升阶段，或收入水平较低的时候，收入的增加对幸福的影响效果非常明显。但是当居民平均收入增加到约为2万美元时，收入一旦超过这个水平，弹性为负，也即单纯的增加收入不再提升幸福。
因而，或许可以初步假设，在我国家庭收入的平均水平大概可以看作收入—幸福悖论之幸福停止增长或趋于非常缓慢增长的可能的拐点。
我们大概可以认为存在如下这样一种幸福/收入曲线(图1)。从该曲线看，从幸福水平的零点，幸福随着经济收入的增加而增加，但是经济收入增加到一定水平时(临界点)，幸福水平几乎不再增加。从收人为零到临界点这一范围，幸福水平急速增加或降低，本文称之为幸福急升/降区域。
值得关注的是法律学者逐渐展开的幸福与法律的研究。比如，采用调整性收入作为幸福测量的指标与政策的制定的研究，幸福研究成果在税法、侵权法上的应用等。
幸福研究的成果还有助于法律、政策评估工具的制定，一个较好的评估工具应当确保该评估的概念是适宜的(比如，经济收入还是个人主观幸福)；该评估方法是一个好的测量该概念(收入或幸福)的方法；并且该评估可以提供信息以供政策和立法的决策。相对于以测量经济收入作为主要目标的法律政策的评估工具，适当考虑了主观幸福的法律政策评估方式，虽然未必是尽善尽美，但可能更有优越性，尤其是当幸福不再难以准确衡量。
如果说现有的幸福研究存在不足的话，其缺陷之一可能是幸福的法律应用的研究大多着眼于幸福的提升。这样的一种研究定向当然是很正常的，正如经济学的研究是要增加经济效率、促进经济发展一样，任何政策、法律关注正面的幸福提升的效果正常不过。但是现有研究对提升国民幸福的指导意义还未发展成熟，对政策法律指导意义仍处于探索阶段，加快幸福的法律应用的研究进展，有必要探索不同的研究进路。
笔者试图变换一个角度思考法律和幸福的关系问题。幸福作为一个动态的变量，增加幸福固然不易，但现有的法律政策在避免幸福减少的角度却可能是相对有所作为的。在中国现阶段，在人民幸福感没有增加反而下降的现实情况下，如果说增加幸福的手段遇到了瓶颈，那么研究防止减少幸福的手段同样是有益的，甚至可能具有更加现实的意义。
着眼于图1的幸福与居民财富或收入之间的关系模型中的幸福急速升/降的区域，幸福水平这一区域急速变动的规律应该可以为政策法律的制定所应用。本文中，笔者着眼于居民住宅所有权这一关系民生的重要问题，本文提出并验证，基于中国的现实，住房所有权的丧失、健康、就业等是影响国民幸福的主要因素之一。在此基础上，本文试图探索幸福研究在中国有关法律政策层面的意义。结合西方国家的不动产和破产法律政策，本文提出，维护中国居民的幸福感，法律政策应该加强对其住房的所有权的保护。具体来说，法律应当保护中国国民在资不抵债时其首要住房不受强制拍卖。保护中国国民的首要住房的所有权可以最大限度地保证国民的幸福，促进社会的和谐与进步。
幸福研究可以用回归分析的统计工具来发现特定的影响因子，即发现特定的变量与人群幸福的相关性，比如，拥有住房是否影响、怎样影响人群的幸福。并且探索不同变量对幸福影响的大小程度。本文中，幸福假定为一种个人效用，进而本文假定个人幸福可以作为个人效用的代理，同时选取其他几个幸福的潜在影响因子，幸福与拥有住房情况等变量可以表达为如下的等式：
Happiness = F(H, M, He, E, C)
其中，H代表住房所有权，M意指婚姻关系，He意指个人健康，E意指是否受雇佣，C意指犯罪受害情况。
中国综合社会调查(CGGS)的数据提供了中国居民被访问者的自我认定的幸福感，因而本文可以通过回归分析估计相关的幸福数值。本文假设中国居民、受访者的幸福分布基本为正态分布，而住房所有权的系数为正值。本文采用的理论模型假设幸福取决于多因素，而收入是影响幸福的因素之一。
本文使用由人民大学社会学系和香港科技大学调查研究中心共同主持展开的中国综合社会调查的调查数据(CGSS,2006)。2006年是地产房价达到阶段性高峰的年份，同时由于房地产热开始快速升温，而工资收入等并未跟上，住房问题开始突显。该调查采用的是四阶段不等概率抽样。各阶段的抽样单位分别为：以中国的区(县)为初级抽样单位，以街道(乡镇)为二级抽样单位，以居民(村民)委员会为三级抽样单位，随机抽取家庭住户，再在每户随机抽取1人。
本问卷共收集问卷10,151份，访问样本来源与全国28个省份，样本的代表性良好。本文的研究对象是个体的主观幸福感，询问受访者“总体而言，您对自己所过的生活的感觉是怎么样的呢？您感觉您的生活是？”，受访者可以选择“非常不幸福、不幸福、一般、幸福、非常幸福”中符合自身情况的答案。受访者的回答被分别依次编码，其中，非常不幸福编码为1，非常幸福编码为5。
关于拥有住房的情况，问卷调查的问题如下，您现在这座住房的所有权情况是：租住单位房(问卷答案代码1)、租住公房(问卷答案代码2)、租住私房(问卷答案代码3)、自有私房(继承与自建，问卷答案代码4)、已购房(部分/有限/居住产权问卷答案代码5)、已购房(全部产权，问卷答案代码6)、集体宿舍(问卷答案代码7)、借住亲戚、朋友的住房(问卷答案代码8)、其他(问卷答案代码9)。因为本文的模型关注的是有或没有住房的所有权，所以对原问题的答案进行归类编码，其中答案为问卷代码4、5、6的认定为拥有自己的房屋所有权，在本文中编码为1，而剩余的所有问卷答案归类为没有住房所有权，编码为0。另外，雇佣、健康、婚姻等变量也分别进行类似的重新编码。
本文首先甄别对国民幸福的具有显著影响的一干因素。其次，因变量的测量采用等级测量，因此模型拟合方法应用次序逻辑斯蒂回归(ordered logit regression)的方法探测各因素怎样对国民幸福产生影响。最后通过敏感性分析的方法，本文试图量化、查明各因素对幸福感影响的大小。
本文预计住房、雇佣、健康、犯罪受害等因素对中国国民的幸福具有显著影响。并且进一步预计拥有住房、拥有稳定的全日制工作、享有健康的身体对国民的幸福正相关，即显著增加幸福，而遭受犯罪侵害对国民幸福负相关，显著减少幸福。最后，本文比较住房拥有情况、雇佣情况、健康情况、犯罪受害情况，预计拥有自己的住房对国民的幸福影响强烈，本文的预计将通过随后对数据的不同处理加以验证，详见表1至表4。
表1显示本研究的各变量的描述统计。表2显示本研究关心的各变量的单变量分析。方差分析模型的检验显示拥有住房情况变量的方差分析的F值为80.063，P值为0，因此所用模型具有统计学意义。本文有意识地选择对幸福感会有显著影响的变量，比如婚姻、雇佣情况等，统计分析结论不出意外显示各变量的方差分析模型的检验都具有统计学意义，支持各因素都会对幸福形成显著影响的预估。
表3显示次序逻辑斯蒂回归分析结果，该结果验证拥有住房与国民幸福的正或负的关联。其中，我们首要关心的住房和幸福关系的参数的估计值为正，该参数表明住房所有和居民幸福感存在正相关的关系，拥有房产的居民比没有房产的居民要幸福，中国人群中拥有住房的人的比例越高，则人群的幸福感就越强。
作为一种初步的分析，本文并没有进—步分析住房面积大小对居民幸福感的影响，因为拥有豪宅和蜗居，与拥有棚户区的棚户对幸福的影响显然是不同的。但是，即使是这样，本文的结论支持只要失去自己的住宅，国民的幸福感就会大为降低，哪怕该住房仅是普普通通的“蜗居”，因而该数据较好地支持了本文的假设。其他数据的逻辑斯蒂回归分析系数显示拥有一份稳定的工作和拥有婚姻伴侣、自我感觉健康良好显著增加幸福感，而犯罪受害的发生显著地降低幸福。
但是，有关影响幸福的几个因素对幸福的影响大小的比较或许可以更直观地显示住房拥有情况相对于国民幸福的意义。本文从CGGS问卷中有意筛选的几个因素都是影响中国国民幸福的有力竞争者，但是次序逻辑斯蒂回归分析系数的数值大小并不能很容易地直观地加以解释为对幸福影响的强弱，因而有必要通过敏感性分析，把住房和幸福的关系放在一定的对比中理解这一自变量的变化对我们关心的幸福感的影响。
表4显示各变量对应的幸福感的得分。表4显示，拥有住房的受访者，相对于不拥有自己住房的受访者(租房者)，报告了显著高的幸福得分，该数值区别为3.509和3.310，差值为0.199，即不拥有住房幸福感下降5.67%(在p ＜0.05水平显著)。
类似地，表4显示出婚姻状况、雇佣、工作状况，健康状况、是否曾经遭受入室抢劫显著影响国民幸福的数值。其中，有婚姻(伴侣)的幸福感分值3.454，无婚姻(伴侣)的幸福感分值3.027，无伴侣使得幸福感降低12.36%(该区别在p＜0.01水平显著)。有稳定全日工作的幸福感分值是3.477，无稳定工作的幸福感分值是3.156，无稳定工作使得幸福感降低9.23%(在p ＜0.01水平显著)。同样，自我健康感觉良好的国民幸福感分值是3.514，自我健康感觉较一般或较差的幸福感分值是3.126，自我健康感觉不良使得幸福感降低11.04%(在p ＜0.01水平显著)。同时，遭受入室抢劫使得幸福感降低4.78%，遭受入室盗窃使得幸福感降低3.49%。
概括起来，本文显示拥有自己产权的住房对中国国民的幸福感具有显著的影响，其影响效果冲击弱于婚姻、雇佣和健康，而比遭受入室抢劫和入室盗窃对国民的幸福感的冲击要强。本文也与已有的研究结论一致，比如李涛等人根据国家统计局的数据，报告了不同产权的住房对居民幸福的影响强度大致与本文的结论相当(5%)。
综合来看，CGSS的数据考查的大致是居住于自有房屋的国民和居住于非自有房屋的国民的幸福感的差别，在这个意义上是准确的。但如果我们关心的是本来已经拥有房屋或已经基本拥有房屋(按月支付房贷)而由于资不抵债、断供而从自已拥有住房到失去自有住房的国民，由于经历了失去住房这一事件的冲击，可以预计其幸福感的降低可能更为剧烈，因而本研究的住房对幸福感的影响的效果可能比现实中有住房到失去住房的这些人幸福感的降低要弱。因而由于数据本身的局限，不能排除本研究的观察结论对失去住房对幸福的冲击的观察可能存在轻微的偏差。
“债务人(破产时的)住宅豁免就是他的城堡”这一法律格言在美国社会影响深远，这一格言的背后是美国联邦破产法和各州通过的住房豁免法案，即允许住房所有人在资不抵债、宣告破产的时候，该债务人无需把其全部的个人财产折价支付债务，而是可以保持一定数量、类型的个人财产及首套住宅免于破产清算的法律。
最早对联邦范围内的美国居民提供一定的住宅豁免保护的是美国联邦破产法。在18世纪后期，美国国会首次认识到宅基地豁免的必要，并在1791年通过第一宅基地法案保护联邦联邦居民的宅基地和一定的个人财产免于破产清算。第一宅基地法案的目的是“保证一个家庭拥有最基本的生活所必需的居住的地方，因为即使是最谨慎的、睿智的人，也不总是可以避免这些不幸的经济灾难状况的发生”。
此后，美国国会针对住房豁免通过了多次修改。1978年国会通过“破产法”对联邦破产豁免法案规定如下：如下财产根据本节的规定可以被豁免：债务人为其依赖人(子女配偶)作为居住使用的主要住房的房地产或个人财产的权益总和，或债务人和其依赖人的墓地的价值不超过21，625美元的财产。
虽然联邦破产法具有广泛的效力范围，但实际上破产的债务人和债权人的权利在很大程度上适用各州自己的法律规定。各州为了吸引投资与人才，纷纷提供比联邦破产豁免法更慷慨的住宅豁免规定。
总结美国的住宅豁免法律来看，美国的法律规定债务人的房产一旦可以被认定为是该债务人的首要住宅时，就可以获得破产豁免。当然，住宅豁免只是说住宅免于强制拍卖，并不是免除债务，债务人仍然需要承担债务。只是债务需要通过债务人的工资等其他收入来偿还。此外，宅基地豁免时一般不适用于提供抵押贷款或用作抵押担保物的住宅。
美国各州通过住宅豁免的立法初衷是保护家庭的住宅免于一个不可预知的经济状况的侵袭，鼓励个人进行大胆的投资，确保房主不因为担心失去自己的住宅，因而在生产、投资和经营活动中畏手畏脚。美国国会1978年的修法基于类似的立法目的，“本法意图给债务人提供足够的财产豁免和其他保护措施，以确保该债务人在破产程序后可以重新开始生产活动”。美国的住宅豁免法案无疑是一种基于社会福利考虑出发的法律政策，客观上具有提升社会福利、国民幸福的作用。
基于中国的国情出发，美国的住宅豁免法案或许是一种特别适合中国国情的法律政策，对解决中国的现实问题具有现实的意义。中国是一个非常崇尚“安居”才能“乐业”的国度，在现今强调民生的社会背景下，在追求国民幸福的终极目标下，类似的法律政策尤其具有意义。
首先，在中国现阶段，正如CGSS的数据显示的那样，住房所有权，“居者有其屋”是个人幸福的主要影响因素，因而，保护个人的住房所有权具有重要的社会民生意义。而住房作为幸福的主要影响因素实际上是必然的，因为住房是债务人甚至是他或她的家庭生存所必需的财产，衣食住行是人类的四项基本需要，又以住和食为更基本的需要，为人类存活所必需。一旦丧失住房，这些社会的主要劳动力量，就可能掉人赤贫的泥沼，正像本文的调查数据显示，会陷入幸福快速滑落的幸福急降通道，会极端不幸福，一个国民不能幸福生活的社会，绝对不是理想的、我们追求的社会。
其次，正像美国的住宅豁免的立法初衷一样，必要的基本的住房所有权也是债务人恢复自己经济上独立和在未来赚取收入所必需的条件。住房是基本的生产资料，是个人恢复生产能力的基本“原材料”，即使不考虑人格尊严这一精神层面的需要，拥有住房也是个人保有生产能力的基础物质要求。保有住房，个人的再生产能力才能得到较好的保证，在我国，鉴于最近房价的一路高歌猛进以及社会保障、经济适用房建设的滞后，相比西方一些发达国家、一些社会保障相对完善的国家，这一问题可能尤其严重。
最后，必要的住房所有权豁免还是保障债务人的家庭，一家老小的必要生活，避免个人经济上的破产和不幸转移为社会负担的必需。现代社会，一个人的经济上的不幸，可以引起家庭这个社会单元的不幸。破产导致的流离失所，无家可归可能是一家老小大人孩子整个家庭的无家可归，而社会不可以也不能无视个人和家庭的不幸。而与其由社会被动承担这一后果，不如及早进行制度设计，从源头上化解个人住宅破产清算的问题。
并且，在中国的现实背景下，仅有的对一般债权的豁免保护恐怕不够，同样重要的或许是保护首次购房的抵押贷款买房者的一定形式的住房所有权。中国过去十几年的市场发展，抵押贷款的数量急剧增加，房价的高企和贷款数额的巨大，对借款人形成的沉重的经济和社会压力，以至于社会不得不呼吁不要让住房压断国民的脊梁。中国的高房价，至少在一些主要的城市，已经和居民的实际收入严重的背离。因而住房的断供对许多人来讲不是轻浮的臆想，而是危险的现实。
而与供房的艰难相比，断供造成的房屋收回或强制拍卖的灾难性后果可能更加严重。中国居民拥有住房，满足生活基本需要的“刚需”和中国的急速上升的超乎寻常的“高房价”的不可调和的矛盾，使得对那些善意的、为满足“刚需”而不得不买房的买房人由于各种原因的断供提供一定的住房保障是合理和非常必要的。
现实的问题是，采取何种方式保护购房者在断供时免于失去其住房。一种可能的方法就是鼓励借贷双方自愿、自行协商解决，但是经验证明缺乏政府介入的自行协商常常是无效的一种方式。因而从给购房者一个现实可行的机会的角度，应该由法律强制规定在断供时，给予购房者足够的宽限期。
一般的贷款合同中，通常规定有严格的还贷期限，比如3个还款周期(3个月)，超过该期限则银行就会启动强制收回、拍卖过程。但是，期望断供者在3个月内经济状况好转可能是不现实的。所以更为宽松的、灵活的还贷期限是必要的，比如6个月到一年的宽限期可能是更实际可行的方法。类似于破产重组，双方制定一个在法皖或有关部门监控下的还贷计划，经过半年到一年的缓冲期限应该可以帮助绝大多数的购房者重新履行其正常的付款还贷义务。
另外一种方法就是由政府提供免费的特别基金，或无息、低息贷款，帮助符合条件的买方贷款人，在一定期限内补交房贷。美国的经验显示，这也是一种可行的途径。
在这个问题上，刚刚经历了人类历史上规模最大的次贷危机的美国提供了很好的例证。如前，美国的住宅豁免法虽然对个人的住房提供人破产豁免，但是对于抵押贷款的债务人断供而引起的房屋强制收回并不提供保护，因此，在这次危机过程中，除了一些炒房客以外，成千上万的普通“刚需”美国人失去了住房。失去住房带来了许多不利的后果，多项研究发现强制拍卖的弊端，债权人选择拍卖抵押住房而往往不是与贷款债务人协商，修改贷款条款以避免更大的损失。
房屋作为个人的基本生活物品，是个人生产力再生产的必要物品。美国的经验显示，在居民对其首套住房断供时，法律规定某种形式的抵押贷款合同的修改、由政府提供某种形式的资金救济，以避免直接、轻易地剥夺买房人的房屋所有权是两利的选择。并且，鉴于幸福研究的数据显示的房屋所有对债务人的重要性，法律禁止轻易地强制拍卖，或至少提供一些必要的维持、周转房屋、维持抵押贷款的继续进行就具有压倒性的理性。
当然，如果完全禁止对断供房强制拍卖，会使抵押贷款失去抵押的意义。但是，正如一般资不抵债时的住房豁免一样，避免首套住房断供时轻易地收回乃至强制拍卖住房并不是要求完全拒绝抵押合同，只是在最终的强制拍卖之前，给善意、刚需的买房人提供一定的缓冲余地，通过重新修改贷款合同、重组合同以达到双赢的目的，这种方式与企业的破产重组的思路并无二致。
2013春节，李克强总理访问包头棚户区了解国民的生计与幸福问题。对于一家人都拥挤在一间棚户平房的孙某来说，拥有自己的一套真正的住房可能是最大的幸福。在吟咏“安得广厦千万间”、强调“安居乐业”、家庭观念极其重要的中国，居者有其屋是国民幸福的一个基本保障。在我国的现实背景下，法律政策的制定考虑幸福因素尤其必要。
中国的现实决定了一旦房子被收取，居民往往就被剥夺了最后的财产，在缺乏社会保障体系的情况下，必然产生严重的社会后果。如果说某些企业，某些行业“太大不能倒”，如果这个社会真正的关心民生，关心国民的幸福，那么国民的住房所有权，以及与之紧密相连的国民幸福又何尝不是“太大不能倒”。
幸福感已经成为反映民生的一个主要指标，幸福是我们几乎所有人都关切的话题，而寻求用法律来应对人们对幸福的渴望也并不意外。另外幸福目标可能是现在弊端多多的唯经济发展、视GDP为唯一立法行政目标的可行的替代。经济优先的法律政策基于一个假设，即经济发展后，人们必然会受惠，但是现实证明该假设未必成立。而幸福定向的法律政策，不是基于某种假设，相反，基于的是对国民幸福水平这一事实的观测，即国民是否确实是受惠于既有的经济、法律和政策。在这样的背景下，研究中国国民的幸福问题，并进而探索其背后的法律政策应用具有尤其重要的现实意义。
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