刚刚，房产税一锤定音。有房者梦中惊醒！

近一段时间以来，房产税的话题甚嚣尘上。据媒体报道：肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中明确谈到未来房地产税的有关问题。重点谈了两个方面：一是要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施；二是要对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。新财长的言论被认为是官方对“房地产税”的最新、最为明确的表态。

一、房产税牵一发，而动千家万户

新财长肖捷一锤定音房产税，这个消息当然属于炸弹级的。政府层面一直在不遗余力地推进房产税改革，记得前财长楼继伟就曾经公开发言，要义无反顾地征收房产税，方案已经在路上，所以早有预知，大概将于2017年公布或开征房产税。不曾想，这一天就这样静悄悄的来到了。

当年以楼财长之智，当然早就想到一点：在维持房地产市场兴旺与开征房产税之间，政府其实只能二选一。但中国政府现在是“鱼”与“熊掌”想兼得，既想让地方政府继续卖地以维持土地财政，又想从老百姓的钱包里挖出一块房产税。只因知道房产税一开征，依靠投资保值来维持的巨大房地产泡沫就有破裂的危险。

中国政府一直深陷入“财政饥渴”当中，2012年以前，每年税收总额保持两位数的增长，政府饥渴;今年总额上升，但由于税收增速下降，政府更感饥渴。于是想方设法开源节流，节流就是推迟养老金的发放；开源就是决定尽快开征遗产税、房产税等。

中国现在已经实现了大多数城乡居民家庭拥有房产。在城市，购房成了资产保值升值的主要手段；在中小城镇，农村户籍的家庭也纷纷购房居住；而在乡村，建新房已经成为进城打工混得好的象征。户户有房，本来代表着民殷国富，但这个时候对房产征税，就变成了国取民财。

在中国大城市房价接近纽约、东京的时候，对收入仅及世界中等水平的城市家庭普征房产税，就会一下子把许多中产家庭逼入财务窘境。今天在中国，如果有一项政策的推出，可以轻而易举地撼动千家万户，同时影响整个经济、乃至整个国家的未来走势，那就是酝酿已久的房产税。这一举动将震动千万家庭，进而关系到未来中国的兴衰大势。

二、房产税是最后的手段，谁不怕?

开征房产税，其实是政府无奈之中的最后选择。不全面开征房产税，中央财政只能向央行大幅度扩大透支，迅速引发通货膨胀;开征房产税，把中产家庭的金融资产逐步收入国库，虽能解财政的一时之困，也同时扼杀了消费潜力和经济增长，刺破了房地产泡沫，还诱发通货膨胀。中央政府有一点是很清楚的，房产税征得少，难以弥补地方财政亏空；房产税征得够地方政府用，经济就再难振兴。

一旦开征房产税，犹如走上了永无终点的独木桥。在维持经济不坠和地方政府运转之间随时保持平衡，就比如走独木桥；更难的是，看不到独木桥的终端。中国是个人口大国，世界上没有哪个国家希望中国从这个独木桥上掉下来。但是，此时此刻，世界各国却也没有多少人真正看清，中国正步向这样一座独木桥。

“无恒产者无恒心”，然而，“有恒产者亦有护产之忧”。房产税一旦开征，城市居民中许多家庭都必须全家“开会”，仔细商量家庭长期财务规划并慎重决策。城市家庭若拥有两套以上的住房，随着这几年房价飙涨，账面财富猛增，如果是在京沪广深，两套住房的价值动辄超过千万，俨然就是富裕家庭了。虽然目前看来，开征房产税后主要是针对第二套房，因此只波及多套房家庭，但这些家庭恰恰是中产家庭里自诩为家财殷实之户，也是今天消费市场上非必需品的主力购买者。

房产税对这些家庭的影响可能有两个方面：第一，家庭现金流立刻变得十分紧绌，哪怕只缴房价的百分之一，也得每年拿出白花花的十万“现银”，怎能让人泰然不惊？第二，不管这些家庭能否从容支付房产税而不必动用银行储蓄，至少他们的消费会大受影响，再不能像过去那样大手大脚了。

多套房家庭面临房产税压力，也有两个对策：其一是赶紧出售；其二是把多余的住房出租，并提高租金，把房产税负担转嫁给租户。这又将产生两个宏观经济的结果：首先，如果许多家庭都把房产挂到市场上，意欲脱手求现，那必然会造成一段时期里房价趋跌，导致房地产泡沫开始萎缩，甚至破灭。其次，房产税的沉重负担能否如数转嫁给租户，大成疑问，以现在百平米单元月租七千计，如果让租户全部承担按每年1%房价征收的房产税，则房价5万一平米的住房，其房租必须上涨60%。

如此必因生活费用急剧上升，拉动服务行业的成本快速上涨而形成严重的通货膨胀。事实上，多套房房主无法让租客完全承担房产税造成的负担，租客会退出较大面积的住宅，改租小套房或合租小房间，以便在通货膨胀的情况下继续生存，结果是房主仍然必须承受相当部分的房产税负担。

三、房产税的最终指向：有房者均需承担

作为未来地税两大支柱的“房产税”，是向个人征收的财产税，与以前中国讲的房地产税(有时也被讲成（“房产税”），内涵完全不同。房地产税既包括流通环节征收的税赋，如土地出让金、土地税、土地使用税、交易税、营业税、所得税、印花税等约12种税、50项费，也包括保有环节的房产税，不过只适用于商业办公用房。由于中国的土地不是永久所有权，而是70年使用权，因此住户今后交纳的“房产税”，就是为地面建筑这部分财产交纳的房屋保有税。

到目前为止，中国人大多认为房产税主要与拥有多套房产的官员及富豪阶层有关，这是房产税试点产生的印象。据公开信息，约在3年前，上海和重庆成为中国房产税征收试点，从两地征收的方法来看，上海市征税对象主要限于房产增量，如新购房屋且属于第二套；重庆市并非普通住房。因此，普通人大多认为房产税的征收只与囤房的贪官与富人有关，可以成为反贪的利剑，因而对不动产登记、财产信息透明的关注热情很高。

但这次由国土局主持的不动产统一登记，并非特别针对贪官与富人这些“房氏家族”，而是针对所有城市居民的个人房产，从《决定》称要完善地方税体系，应该是各地政府立法征收房产税之前的准备工作之一。房产税或将成未来置产考量参数，房产税一旦开征，中国人不需要考虑房产税负担的日子也将结束。

根据官方统计，当前中国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套，城镇居民家庭数为2.48亿户，因而中国城镇户均住房套数约为1套。考虑到中国房产价格畸高，作为征税基数，哪怕税率在1%以下(美国各州房地产税的税率不同，最高接近3%)，总量也相当可观。因此可以预见，各地城镇居民不动产登记完成之后，各地政府会根据当地的房产拥有情况设定征收方法与标准，经过两至三年过渡期之后，将逐步演变到对所有不动产的征收。

中国并无纳税人概念，在征税立法过程中，纳税人不能派代表参加，也无讨价还价的博弈余地，政府定下的规则，老百姓只能被动遵守。因此，中国人今后在购入或者保有房产时，必须考虑房产税因素。中国的房价畸高，早就超过国际社会的所谓房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)，以前不要负担房产税，年轻人只要让双方父母掏出所有积蓄赞助，就可以居住高于自身收入水平的住房，今后则必须考虑自身收入能否负担房产税，这是细水长流的家庭财务支出帐，不可不计。

四、房产税开征的多重影响

房产税全面开征有两大必要技术前提，不动产登记只是其中之一，征税多少还得建立房屋价值动态评估系统。比如是随着房地产价格波动随行就市取值，还是在房价下跌时按购入价计值，其间差别很大。这两大规则将改变中国房地产市场的发展规则。

首先，将影响到房地产市场的热度。房地产需求分为两大类：满足自住需要的刚性需求与投资投机等非刚性需求。可以预见的是：房产税开征之后，考虑到税收负担，对住房拥有者来说，以往那种集家族全部财力血拼一套房的购买方式也得改变。买房可以啃老，但交纳房产税还要啃老恐怕不现实。对投资投机者来说，以往那种买几套、十几套房空置以待升值牟利的情况会大大减少。需求减少之后，中国房地产将进入平稳发展阶段，这将直接引起地方税收结构的变化。

其次，房产税的征收，与中国今后十年内确定的新城镇化——开发房地产征收房地产税二者是此消彼长的关系。通俗一点说，于地方政府来说，房地产税与房产税二者是鱼与熊掌的关系，难以兼得。以往的房地产税，主要是针对流通环节的税，从重征收，政府从房地产开发中获利极大。

以2012年为例，这一年全国房地产业销售收入6.4万亿元，缴纳契税、房产税、营业税、土地增值税等约1.1万亿元;政府的土地收入28517亿元;银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息。政府和银行共计从房地产业销售收入中分去47917亿元，占6.4万亿元的75%。这些税费最后当然都计入房价，由购房者承担。

但在中国房产已达到户均一套时，住宅开发应已接近饱和状态，政府不可能再象以往那样，依靠房地产税做为地方财政的半壁江山，只能逐渐过渡到以房产税为重要支柱。这一税收总量应该比原来的房地产税总量要小，因此税率比例的提高是必然的，只是过程快慢而已。

比较吊诡的是，房产税的征收呼吁多年不能到位，全赖官员们做了那道“挡风的墙”。官员中“房氏家族”成员甚多，房地产登记对于官员群体来说利益攸关，一是怕财产曝光，二是征收房产税也让官员们很肉痛。这段拖延的时间已经为官员群体处理自家房产赢得了足够时间，接下来将是房产税的全面开征。

对这一从此将终身相随的税收负担，中国人准备好了没有?

法培达人综合：来源：世纪名家讲堂

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