城乡居民合作建房，不止"看起来美"!

有钱无地 有地无钱

城里人想拥有桃源般的田园生活

农村居民渴望增加收入、改善生活

现在这一切都将变得触手可及

城里人可以到农村合作建房啦

闲置宅基地和闲置农房是农村最大的隐性资产

也是启动农业农村发展加速度的关键

城乡居民合作建房

既推动了美丽乡村建设

提升农民生活品质

又满足了城市居民对低密度居住环境的需求

让大家的生活环境和生活条件都变得更美

面对这样的美事

你是不是已经期待满满了呢

近日，张家界市慈利县列出全县重点改革任务清单，把推进城乡居民合作建房改革试点作为助推乡村振兴、加快美丽乡村建设的重点任务，按照精准对标、深度融合和高效联动的改革要求，明确分管自然资源工作的副县长为合作建房改革试点的责任领导，县自然资源局为推进合作建房改革试点的责任单位。

01

着力做好城乡居民合作建房规划

慈利县按照城乡融合、区域一体、多规合一的要求，加快开展城乡居民合作建房村庄规划编制，全面统筹规划生产、生活、生态用地空间。合作建房规划在建设用地规模总量平衡的基础上，实行用地指标在空间布局上的弹性控制，并在规划的农村集中居住点选址布局。合作建房规划允许在乡镇范围内通过增减挂钩、拆旧建新、空心村整治、异地置换等方式跨村推进集聚城乡居民合作建房，改善乡村面貌，助力乡村振兴。

02

着力做好城乡居民合作建房行政审批服务

慈利县自然资源局推行政务服务智慧APP建设，将城乡居民合作建房审批实行“一件事一次办”。城乡居民合作建房参与人向所在乡镇人民政府提出申请报告，经村集体经济组织同意后，由村委会在《城乡居民合作建房申请表》签署意见，并与村委会签订《城乡居民合作建房协议》《拆旧建新协议书》，城乡居民合作建房合作期最高不超过40年。

03

着力做好城乡居民合作建房产权登记发证

城乡居民合作建房按照“房地一体、三权分置”原则进行登记，登记机关将在《不动产权证书》的“权利人”备注合作建房参与方各自的权利。城乡居民合作建房宅基地所有权登记为集体经济组织，宅基地资格权登记为农户，宅基地使用权和房屋所有权则根据合作建房协议，登记为农户所有、返乡下乡人员所有或多方按份共有。该县城乡居民合作建房改革试点工作方案要求今年年底完成5个不动产权证试点的发证任务。

什么是城乡合作建房？有什么需要明确和注意的？

让我们一起来看看

Q

什么是城乡合作建房？

所谓城乡居民合作建房，是指城镇居民和农村居民、集体经济组织在符合村庄规划的前提下，利用宅基地或者其他存量集体建设用地，联合新建、改建、扩建或者装修装饰房屋，用于居住或者发展休闲农业、康体养老、旅游开发、民宿客栈、创新创业、互联网+等产业，促进美丽乡村建设的行为。但是，对于农户没有依法取得宅基地、不符合“一户一宅”原则、建房选址布局不符合村庄规划、宅基地权属界限尚有纠纷以及借机修建小产权房等情形的，其合作建房申请不予批准。

背景介绍

长期以来，农民对宅基地只有使用权，除本村符合条件的农户外，禁止流转给本村村集体以外的人。

党的十八届三中全会提出要赋予农民更多财产权利。

2015年3月23日至25日，原国土资源部召开试点工作部署暨培训会议，正式启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。

2016年国务院办公厅印发《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》，指出县以及县以上人民政府可以根据本地实际，制定相关地方政府规章对返乡下乡人员创业创新活动进行依法管理，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

2020年6月30日，中央深改委审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，强调“要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法，坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线，实现好、维护好、发展好农民权益。”

2021年6月9日，城乡居民合作建房使用权全国第一证在河北省承德县桑园村落地。

湖南城乡合作建房试点情况

2018年，湖南省国土资源厅印发《关于全力服务促进乡村振兴的若干意见》，指出湖南将有序规范多种形式合作建房。在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，鼓励各地探索以宅基地使用权及农房财产权入股发展农宅合作社，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房，或下乡租用农村闲置房用于返乡养老或开展经营性活动，但严禁违法违规买卖农村宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

2018年，湖南省浏阳市作为全国首批33个土地改革试点区之一，在湖南省农村土地制度改革试点工作领导小组办公室的领导下，开展了“城乡合作建房”的试点。

2019年，张家界市人民政府印发了《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》的通知，保障城乡居民合作建房改革试点工作的顺利进行。

2021年6月，湖南省自然资源厅印发《关于统筹自然资源 促进乡村振兴的若干意见》的通知，指出要积极创新城乡融合土地支持政策，配合开展农村宅基地制度改革，探索宅基地“三权分置”有效实现形式，规范农村村民建房管理。

注意事项

土地房屋是关系民生的大事

城乡合作建房探索的过程中

有一些情况需要明确和注意

01

城乡合作建房不等同于宅基地买卖

城乡合作建房并不动摇农村集体经济组织对宅基地的所有权，也不动摇农村集体经济组织成员的资格权，仅仅是影响了农村集体经济组织成员对宅基地的使用权，并且这种影响不是所谓的剥夺原权利人的使用权，而是共用，是对地上房屋使用权的共用，即与农民共用宅基地上房屋的使用权，故城乡合作建房并非容许宅基地进行买卖交易。

02

城乡合作建房与强迫农民上楼无关

城乡合作建房共用农民房屋使用权与强迫农民“上楼”实质上并非一回事。

强迫农民“上楼”其突出表现就在一个“被”或者“强迫”上，而城乡合作建房的起点就是要与宅基地使用权人，即该农民达成合意，这种合意是双方的，是基于自愿公平的。城乡合作建房当事人双方在房屋建设完成后仍然一同居住在原来宅基地新建的房屋中，并没有逼农民住向别处。故不存在“强迫”。

可以说，城乡合作建房不仅没有逼农民上楼，反而在一定程度上保障了农民在自己宅基地上房屋的使用权和居住权，改善了农民的生活环境和条件。

03

城乡合作建房没有突破“三条底线”

土地改革要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。

一是针对土地公有制限制没有突破。城乡合作建房不涉及土地所有权的变更，对土地公有制制度不会产生任何影响。二是城乡合作建房对耕地红线无影响。城乡合作建房主要是在宅基地上与农民共建房屋，面临着法律法规的严格监管，不会突破耕地红线的限制。三是城乡合作建房不会损害农民的利益。合作建房中农民不需要退出宅基地，在资格权得到依法保护的前提下免去了后顾之忧，可以很好地满足其改善住房的需求，增加农民的财产性收入。

04

城乡合作建房要获得审批手续

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村居民修建住房需要经过相关部门的批准，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。而城乡合作建房也需要获得农村建房的审批手续，才能够动工建房，否则将会属于违规违法建房，尤其是非法占用耕地、宅基地等建房行为，都将会受到处罚，情节严重的还将会拆除其新建住房！

文稿：唐熙清  朱茂盛 

编辑：伍   茜

初审：万   波

审核：曾振华

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