民生论谈丨“保租房”或迎来爆发式增长

Original 张娜中国经济时报 2022-06-17

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■中国经济时报记者张娜

　　上周，国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》）将保障性租赁住房纳入盘活存量资产重点领域，为如火如荼的保障性租赁住房市场再添一把柴。

　　盘活存量，供给放量，“保租房”或迎来爆发式增长。当前，我国保障性租赁住房已步入“增量提速”阶段。住建部表示，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），相较于2021年的94.2万套高出2.5倍，占“十四五”总目标900万套的37%。今年保障性租赁住房或迎来爆发式增长。

　　不仅今年，未来五年，各地也将把保障性租赁住房建设作为民生工程的重要方向，加大投入和建设力度。北京“十四五”期间将供应各类住房100万套左右，其中新增保障性租赁住房套数占比不低于40%。广州、上海、深圳三大一线城市确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房分别为60万套（间）、47万套（间）和40万套（间），均达到新增住房供应总量的45%及以上。还有重庆、杭州、西安等重点城市，也制定了30万套以上的供应目标，力争达到占新增住房供应总量的30%以上。

　　财税、金融等支持政策倾斜，将加快保障性租赁住房市场发展。5月27日，两单保障性租赁住房REITs项目分别在上海证券交易所和深圳证券交易所正式申报，成为首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。这是对保障性租赁住房建设提供的有力金融支持。

　　去年6月份，国家发改委下发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入到试点申报项目名单，今年1月份，又发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，完善税收政策。2月份，中国银保监会分别同央行、住建部联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》和《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励银行业金融机构、银行保险机构加大保障性租赁住房金融支持力度。

　　近日，财政部与住建部印发的《关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》显示，2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障。而去年这个数字仅有28亿元，支持力度大幅提升。

　　抓住“保租房”大机遇，房企开始多元化布局。此次《意见》的出台也给正处于土地、生态等资源压力之下的房地产企业带来了新的发展机会。自2020年以来，房地产市场受新冠肺炎疫情和楼市紧缩政策的双重冲击，景气度下滑，新建商品房价格涨幅收窄，住宅地产成交量缩减。与之相比，在2021年市场氛围回暖后，租赁管理营业收入所受余震较小、复苏更快。其应对市场下行风险的恢复力和灵活度使租赁管理成为平衡营收的主营业务之一，整体平均增长率高于开发销售收入26.6个百分点。

　　仲量联行盘点中国领军房地产企业年报认为，目前领军房企依旧保持以住宅销售为主导的营收模式，但其战略目光已逐步转向租赁及物管等运营型业务。

　　根据住建部2021年11月及2022年2月发布的两批《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》来看，多家房企通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房建设。

　　“十四五”规划提出，未来5年我国常住人口城镇化率要向65%迈进，在此过程中将会有大量流动人口涌入都市圈，势必会带来旺盛的租赁需求。抓住“保租房”机遇，各地正积极发力，要积极选择适宜的存量项目，通过基础设施REITs、产权交易等多种方式予以盘活，吸引社会资本参与，帮助更多的新市民、青年人实现住有所居、安居乐业。