焦点丨超百城优化房地产政策
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■中国经济时报记者 周雪松
2022年以来，全国有100多个城市优化调整房地产政策300余次，4月份以来政策出台频次和力度均明显加大，优化限购、限贷、限售等方面的城市增加，热点二线城市如杭州、成都、苏州、西安、武汉、长沙、南京等亦加入政策优化行列。
接受中国经济时报记者采访的专家认为，在房地产市场深度调整态势下，更多二线城市步入新房及二手房价格双降通道，二线城市加速出台稳楼市新政的必要性增加。6月份地方政府或将继续加快推进因城施策，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。
房企偿债压力持续攀升
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房贷利率下调后，有想购房的人士对本报记者表示，房贷利率下降幅度有限，购房者更希望看到的是房价下降。今年以来，楼市观望气氛仍然浓厚，进入5月份以来，虽然市场出现回暖迹象，但整体复苏势能仍然较弱。
当前楼市状况究竟如何，房企销售数据是重要参照。中指研究院日前公布的2022年1—5月份中国房地产企业销售排行榜数据显示，2022年1—5月份，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。
同时值得关注的是，当前房企债券存量余额约2.8万亿元，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月份为年内第二波偿债高峰。中指研究院企业事业研究部研究副总监陈星向本报记者分析指出，新发债券无法覆盖到期余额，2022年1—4月份信用债、海外债的发行到期债务比分别为160.2%、10.4%，总发行债务比为71.8%，海外债“借新偿旧”可能性大幅降低。信用债发行韧性较强，发行人以国企为主，整体偿债风险较低。海外债发行锐减，出险企业不断增加，偿债压力持续攀升。
中国房地产业协会会长冯俊认为，房地产企业要从这一次遭遇的流动性风险中汲取教训，吃一堑长一智，改善企业的资本结构、融资方式和融资规模。对于相当多的上市房地产企业，在今后一段时期，降杠杆、防风险仍然是重要任务。
购房者预期和信心有望企稳
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房价运行也是判断楼市状况的重要参考。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2022年5月份，百城新建住宅平均价格为16198元/平方米，环比上涨0.03%，新建住宅价格保持横盘态势；同比上涨1.20%，涨幅较4月收窄0.31个百分点。百城二手住宅平均价格为16030元/平方米，环比由涨转跌，跌幅为0.01%；同比上涨1.39%，涨幅较4月份收窄0.52个百分点。
新建住宅方面，5月份新房价格环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期增加28个。二手住宅方面，价格环比下跌的城市共57个，较去年同期增加31个。5月份，共14个二线城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较上月增加6个。
展望未来，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对本报记者表示，在当前经济承压、房地产市场深度调整叠加新冠肺炎疫情多点散发等背景下，预计6月份地方政府将继续加快推进因城施策，其中限购方面，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动；同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着中央信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但疫情形势仍是短期影响市场恢复的重要因素。
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