市说新语丨对“零首付”“负首付”房地产营销要重拳整治
■中国经济时报记者 夏金彪
近期，一些地方楼市传出“零首付”“负首付”的消息引起市场关注。据报道，深圳龙岗区的信城缙悦城此前推出“0首付购三房”；重庆巴南区的房产销售也宣称“首付负1万元”“不需要首付还能再拿1万元”……
目前，楼市仍处于调整期，部分开发商面临现金流和去库存的压力，其中少数开发商或房产中介通过“零首付”“负首付”的营销噱头，以期吸引购房者，促进其楼盘销售。
据业内透露，所谓“零首付”“负首付”，实际上是开发商或中介机构先替购房者垫付资金，再把购房者“包装”成小微企业主、个体经营者，以此向银行申请利率更低的经营性贷款、消费贷款；购房者拿到贷款后，再偿还开发商或中介机构的垫付资金。同时，开发商通过“高评高贷”——做高合同价格、向银行申请更高的贷款金额，以达到楼盘销售的目的。
“零首付”“负首付”表面上降低了购房者的门槛，让不具备买房条件的人圆了购房梦，但实际上并未真正降低购房成本，反而通过做高房屋合同总价等方法，提高了贷款月供额度，加重了购房者的还款负担。此外，“高评高贷”、利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的操作其实都是违规的，早已被明令禁止。“高评高贷”涉嫌骗贷，推高了银行风险；而利用经营贷、消费贷等贷款置换房贷的操作导致信贷资金绕道流入楼市，早就被监管部门严查严打。
根据国家相关规定，首套房的首付不能低于总房价的30%。目前，一些非热点城市为促进住房合理消费，规定购买首套住房的首付比例最低降至20%。尚没有发现比20%规定更低的城市。业内认为，政策通过设定20%以上的首付要求，一方面可以减少贷款购房者和银行的风险，另一方面也可以促进楼市平稳、健康发展。
近期，个别开发商和房产中介在利益面前，不顾国家政策规定，进行“零首付”“负首付”营销，这既坑害了购房者，也增加了金融风险和楼市风险。对此，一些地方的相关监管部门也正在出手整治。
日前，深圳市房地产中介协会官网发布的《关于禁止参与、协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》指出，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。深圳市房地产中介协会要求，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与、协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
业内认为，要防范“零首付”“负首付”营销在业内蔓延，还需相关监管部门重拳整治。首先，应将“零首付”“负首付”的行为归入金融诈骗或其他非法行为名单，将该行为纳入法律监管之中。其次，应强化金融监管，建立更为完善的金融监管机制，规范房贷市场，打击违规炒房行为。再次，通过行业规范等方式加强行业自律，防范开发商或房产中介违规营销；同时加强宣传，让购房者更加了解负债的风险。总之，需要政府、银行和市场主体等齐心协力，才能够维护楼市平稳、健康发展。
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