重磅｜2017年全国房地产报酬率报告正式发布！
楼市走向
2017年成为楼市调控政策多发年，多种调控措施陆续颁布实施，且效果明显，以北京、上海、广州和深圳为代表的一线城市，以及由武汉、南京为代表的热点二线城市楼市持续降温，北京、上海等城市存量房价格连续数月环比下降，二、三、四线城市整体上房价涨幅呈持续收窄趋势，所以四季度大部分城市继续下调了报酬率预期。
2017年楼市调控从严，强调住有所居，严打炒房。预计2018年，房地产市场严控不会放松，但部分城市可能会落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。此时比较适合自住型买入，毕竟市场趋稳，议价空间大，也无可预期的大幅下跌。
住宅市场报酬率表现
住宅市场方面，四季度大部分城市继续下调了住宅报酬率预期，仅有武汉五年转售报酬率在10%以上，其中武汉的武昌区和上海的闸北区表现较好，市场回报预期仍然较高。
虽然住宅市场有下行迹象，但其收益水平仍远远高于其他投资渠道，武汉四季度虽然报酬率预期有所下调，但武昌区仍然比较理想。
办公市场报酬率表现
广州越秀区、深圳罗湖区和石家庄长安区5年转售报酬率均值均超过10%，市场回报预期优于其他城市。
受2017年楼市严控影响，四季度大多数城市下调了市场预期，但部分城市一些成熟商圈的办公物业仍然表现坚挺，如广州越秀区、深圳罗湖区以及石家庄先天下板块，投资风险较小，可以适当考虑。
特别说明：本次报酬率测算基准日为2018年1月1日，为了便于比较，本次报酬率发布的相关板块数据均为城市内IRR最高值板块。
一住宅报酬率
1、城市住宅报酬率均值
2017年成为楼市调控政策多发年，多种调控措施陆续颁布实施，楼市降温明显，因而大部分城市继上季度后继续下调了增长率预期。中估联行研究院所监测10城市中有8城环比下降，南京四季度住宅报酬率为4.68%，环比下降29.31%，下降幅度最大。而太原和重庆却受政策影响不大，四季度报酬率分别为7.22%和6.56%,环比分别上涨了9.39%和0.92%。（见表1）
表1：第四季度五年转售IRR均值环比情况
（IRR数值均为该市均值）
2、行政区IRR排名
中估联行研究院调研的10个城市中，武汉武昌区、上海静安区和南昌青山湖区五年转售IRR均值位列前三，平均收益率分别为12.95%、11.56%和9.77%。除武汉、上海、南昌和北京外，其他城市IRR均值均低于9%，可见2017年楼市严控政策效果比较明显，同时间接反映出这些城市房价增长乏力，增速不高；个别城市由于受政策影响不大以及自身优惠政策的影响，本期IRR均值呈小幅上涨，如太原和重庆。（见表2）
表2：城市行政区五年转售IRR均值
（IRR数值均为该市最高行政区IRR）
大部分2017年三季度报酬率最高值行政区于2017年四季度下调市场预期，其中南京雨花台区和成都武侯区降幅分别达到28.05%和16.63%；而太原杏花岭区和重庆江北区市场预期稍好，增幅分别为9.13%和0.75%。（见表3）
表3：三季度住宅五年转售报酬率最高行政区变化情况
3、板块IRR区间
武汉积玉桥板块、上海张不夜城板块和北京顺义东南部板块位列前三，最高值板块均值分别达到14.69%、12.48%和10.00%。武汉本季度IRR均值虽环比下降0.18%，但影响不大，而且从最高值行政区、最高值板块来看，武汉均位列第一位，所以武汉武昌区、积玉桥板块住宅市场仍然值得关注。（见表4）
表4：住宅板块五年转售IRR区间
（每个板块IRR区间值均为该市最高）
南京板桥板块、成都高新体育公园板块和北京密云城区周边桥板块在四季度变动幅度位列前三，环比分别下降26.85%、14.13%和13.21%。受市场严控政策影响，市场波动较大。但一些城市个别板块由于自身优势且受政策影响不大，表现比较坚挺，如太原的迎泽板块。（见表5）
表5：三季度住宅五年转售报酬率最高值板块变化情况
二办公物业报酬率
研究10个城市办公报酬率测算结果，我们发现2大特点：
1、2017年第四季度报酬率普遍偏低
2017年第四季度各大城市报酬率预期普遍偏低，北京、上海广州和深圳四个一线城市中，仅深圳转售模式报酬率稍微高于10%，而上海为5.94%；其他二线城市中，只有石家庄和嘉兴转售模式报酬率稍微接近10%。受2017年住宅市场严控影响，各大城市对办公市场回报均持保守态度，广州、深圳、嘉兴和石家庄市场相对乐观，上个季度办公报酬率最高的武汉本期降幅明显。（见表6）
表6：办公板块IRR均值（每个板块IRR区间值均为该市最高）
2、转售回报率平均高于持有回报率，但成都例外
2017年四季度成都转售回报率为9.68%，略低于持有回报率。成都典型商务区办公物业的价格和租金都处于适中的水平，投资收益也保持在适中的水平，随着新增供应量的减少，预计办公物业的价格和租金会呈稳中有升趋势，但仍需谨慎投资。（见表7）
表7 办公板块IRR区间
（每个板块IRR区间值均为该市最高）
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