地下车位权属如何认定？开发商是否有权打包卖给个人？
案件索引
一审：湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初2352号
二审：湖南省湘潭市中级人民法院（2022）湘03民终616号
裁判要旨
车位权属争议：“约定归属说”亟待立法完善。关于地下空间的权属（特别是地下车位的权属）一直存在着激烈的争论，主流裁判观点倾向于考察车位的规划情况。
小区车位及其配备标准的实践认定。小区车位不同于一般商业车位，有地面车位、地下车位和人防车位。根据物权法相关规定，小区规划的车位应该优先满足业主的需求，车位比例不足1:1的情况下，开发商有权拒绝业主购买多个车位。
基本案情
某公司在湘潭市岳塘区开发了某商业广场，商业广场规划建设总停车位3998个，其中地下停车位2380个。某公司在出售开发的商品房时与买受人签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第三项对地上车位（库）、地下车位（库）的权属进行了约定：“（1）该房屋所在项目有地上车位（库）、地下车位（库）等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位（库）、地下车位（库）等全部归甲方即出卖人某公司所有，由甲方享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。……（4）乙方即受让人确认已了解该房屋所在小区车位（库）销售/租赁方案，不存在甲方限制乙方购买/承租车位（库）的任何情况。同时，乙方同意甲方有权将本小区车位（库）出售/出租给小区其他业主或业主之外的第三方使用。乙方不得以车位未满足小区业主需要为由向甲方主张权利或要求甲方承担任何责任。”
2020年9月，某公司在其售楼处及报纸上张贴了对外销售车位的公告，内容为：“为保障您对小区地下车位使用的优先权，请您于2020年10月3日前到营销中心选购车位；逾期放弃向我司选购车位的，我司将依据《商品房买卖合同及补充协议》的相关约定对未选购的车位进行统一处置，今后有车位需求的业主可向新的接管单位申请”。
公告期限届满后，某公司一次性将剩余的1348个车位销售给了蒋某并签订了协议。廖某等90名业主认为地下停车位计入其房屋面积公摊，应属于业主共同共有，某公司、蒋某侵害了其权益，遂起诉至法院，要求确认某商业广场地下停车场为全体业主共有，确认某公司与蒋某签订的全部《车位使用权转让合同》无效。
另查明，某商业广场地下停车位系人防工程停车位。
裁判结果
一审判决：驳回原告的全部诉讼请求。
二审判决：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初2352号民事判决；二、确认湘潭某公司与蒋某之间签订的超出购买房屋与车位配置比例之外的车位转让合同无效；三、驳回上诉人廖某等人其他诉讼请求。
裁判理由
本案争议的焦点如下：
一、关于案涉小区的地下车位是否为业主共有。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
本案中，廖某等业主与某公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定地下停车位归某公司所有，业主们虽主张该条款属格式条款中的无效情形，但业主与某公司之间签订的商品房买卖合同约定的合同标的物为商品房，并不包含车位，该条款约定车位的归属并未免除某公司交付合同标的物——商品房的合同义务，不属于应当适用格式条款无效的情形，故该合同条款有效。依据该合同条款的约定，业主并不享有案涉车位的所有权。此外，案涉地下停车位由某公司经规划许可投资建造，某公司作为投资者，依法享有案涉车位的使用管理权益，故廖某等主张案涉地下车位属于全体小区业主共有缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
二、某公司将小区的1300余个停车位转让给蒋某的行为是否有效。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于何为“首先满足业主的需要”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第五条作了进一步解释，该条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”
本案中，某公司、蒋某均没有提交证据证实蒋某一次性购买1300余个车位符合民法典规定的房屋与车位的配置比例，其购买行为影响了小区业主的日常需求，某公司将超出配置比例外的车位转让给蒋某的行为违反了法律的强制性规定，应被认定为无效。
案例注解
随着国民经济水平的提高和城市化进程的发展，家庭汽车逐渐普及，成为人们不可或缺的出行元素，车位、车库的使用价值和商业价值也随之水涨船高。关于地下空间的权属（特别是地下车位的权属）一直存在着激烈的争论，是社会公众关注的焦点，也是法律人士、专家学者讨论的热点①。近年来随着多起典型案例的曝光，这种争论的激烈程度有增无减，这一问题亟待清晰、明确的立法予以解决。
地下车位的权属争议之所以万众瞩目，除了与广大业主的切身利益密切相关之外，还有在立法层面上至今存在空白等因素。由典型案例可知，主流的裁判观点还是倾向于考察车位的规划情况②。主要法律依据有：1.《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
持该观点者对上述法条的解读主要为③：1.法条明确规划内的车位“通过出售、附赠或者出租等方式约定”，那么在没有约定的情况下，该车位权属的“原始状态”又是如何呢？既然法条列明出售、附赠及出租等方式，故完全可以推知在没有这些约定的情况下，车位的“原始权属”是属于开发商的，否则又谈何出售、附赠、出租？2.法条明确占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故可推知规划内不存在上述情形的车位应归开发商所有。
而事实上，对于车位归属，历来存在开发商所有、业主共有、国家所有（人防车位部分）及约定归属四种观点之争④。《物权法》在起草过程中，就此问题采取了保守态度，采纳了约定归属说。而实践中约定归属的情况少之又少，从而导致争议不断。我们研究上述法条可知，法条并未明确没有约定的情况下，车位归属到底如何？而依法条行文做上述推定理解，在逻辑上尚有不严谨之嫌⑤。故上述观点只能作为司法裁判中的倾向性意见，车位归属问题仍亟待立法完善。
（一）关于小区车位
小区车位与一般的商业停车位不同，主要表现在两个方面：
第一，小区车位是作为配套设施纳入小区规划，然后报建、施工、交付使用的，车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对楼房来说，车位具有一定的附属性和非独立性。因此，小区车位可以出售，但不能脱离小区住宅房屋而单独买卖，也就是说非业主勿卖⑥。
第二，按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相适应。在住宅区需要建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的，开发商若不按规定建设车位，其规划设计方案就不会得到批准。也就是说，规划部门要求开发商建车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，再直接一点说，这些车位是供住宅小区内的居民使用的，非业主勿买⑦。
（二）小区车位的分类
1.地面车位。一般地面车位的数量比较少，但大多数的小区基本上都有，而这种敞开式地上车位产权属于全体业主，归业主共同且免费使用。所以很多小区的地面车位都非常的抢手，在地面上的公共区域划车位，主要就是为了小区地面的停车情况更规范。由于小区地面上的车位属于全体业主，所以业主购买房屋，便拥有了社区的土地使用权，业主可以使用，但开发商或者物业无权处置⑧。
2.地下车位。地下车位分为两种，一种是计入公摊面积的地下车位，另一种则是没有计入公摊面积的地下车位。地下车位所占用的面积如果没有被计入业主的公摊面积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。通常开发商可以以合理的价格将车位出售给业主，当然也可以出租给业主。但要注意的是这种产权要在购房合同中体现，进行说明，即该部分不计入公摊，此时，产权才能归开发商所有。另一种计入了公摊面积的车位则开发商是没有权利出售的，既然这类车位是计入了小区的公摊面积的，那么这类车位就像小区的其他公共配套一样，供全体业主使用。不过小区的业主想要使用这类车位可不是免费的，作为停车使用，要有专门的管理人员，也就是物业公司管理、出租给业主使用，所获费用扣除管理成本后划入小区维修基金⑨。
3.人防车位。人防车位比较特殊，按法律规定人防车位由出资者使用管理，收益归出资者拥有，但目前人防车位的产权在法律上还是一个空白⑩。但事实上，在实际生活中，开发商出资建设人防车位，即享有该车位的收益权、使用管理权等。
（三）小区车位的配备标准
随着人们生活水平的提高，很多家庭都购买了私家车，但是不少小区的停车位不足，造成小区车位紧张的情况。因此很多消费者在购买商品房时，会注意小区的车位比。
车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。通常的表达方式为：“1：X”(1代表小区住户数量，X代表小区车位数量)。例：某居民小区有1000户居民，800个车位，则该小区的车位比即是1:0.8；某居民小区有1000户居民，1000个车位，则该小区的车位比即是1:1；某居民小区有1000户居民，1200个车位，则该小区的车位比即是1:1.2。
由于地区、开发企业品牌、广告推广公司的不同，各地对于车位比的描述方式有所不同，具体情况要以合同注释为准。按照惯例，车位配比要达到1：1以上，才能在一段时间内有效保证“停车不难”。但事实是，越是高端的项目，车位配比也就越高，因为售房的利润能够填补车位的造价;相反，一些定位不高的项目，车位配比则较低，很多刚需项目的车位配比只有1：0.6至1：0.8，即每户只配备了不足一个车位⑪。在这种情况下，无论是租车位还是买车位，一旦小区的入住率提高，车位就自然会供不应求。虽然不是每个人都有停车的需求，但在车位配比低的情况下，小区附近最可能出现的情况是乱停放现象严重、交通拥堵，甚至会由此而导致安全隐患，影响居住体验，这也是为什么笔者认为刚需购房者也应该关注小区的车位配比。考虑到很多小区的停车位紧张，立法上也作出了相应规定，如根据物权法相关规定，小区规划的车位应该优先满足业主的需求，车位比例不足1:1的情况下，开发商有权拒绝业主购买多个车位⑫。
注释：
1. 参见韩秀贞：《论小区的停车位权属》，华东政法大学2013年硕士学位论文。
2. 参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2016年第5期。
3.参见陈静：《区分所有状态下小区停车位的权属问题研究》，华东政法大学2018年硕士学位论文。
4.参见朱永光：《小区停车位归属研究》，中国海洋法学2018年硕士学位论文。
5.参见陈静：《区分所有状态下小区停车位的权属问题研究》，华东政法大学2018年硕士学位论文。
6.参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2019年第4期。
7.参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2019年第4期。
8.参见张顺博：《住宅小区停车位权属探究》，吉林大学2018年硕士学位论文。
9.参见张顺博：《住宅小区停车位权属探究》，吉林大学2018年硕士学位论文。
10.参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，载《贵州师范大学学报》2019年第4期。
11.参见张顺博：《住宅小区停车位权属探究》，吉林大学2018年硕士学位论文。
12.参见朱永光：《小区停车位归属研究》，中国海洋法学2018年硕士学位论文。
案例奖项
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湖南法院2022年度优秀案例分析评选二等奖
来源：湘潭中院、湘潭市岳塘区法院、湖南高院 编辑：石慧