爬过15个阶级，才能在上海买套房！

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贝爷说

这是一篇在【家在深圳】论坛拥有16万阅读超高人气的帖子，以独特视角介绍了一个中国农村底层的人如果要在上海买房，他需要爬过多少山头，越过多少个阶级。本文的15个等级是约数，也可能更多，也可能少一点。上海同理。

内容来源：家在深圳  网友@ccch

先介绍下大概的情况，为了避免对号入座，我就假定我文中的主角是来自中国中部某省（其实湖南还是湖北抑或河南差别真的没有那么悬殊）某普通的地级市下面的普通的一个县，县下面一个普通的乡，乡下面某个普通的村。

01

第一级村内建房

差不多就是这样的造型，平房相对已经少了很多。当然那些老旧的房屋还存在，已经很少了，都是留守老人居住，儿女一般已经在其他地方买房。

◆房屋造价： 15万

一般在10多万到20万，最近这1年钢筋水泥价格涨了不少，代价高了些，前几年修个平房一般10万左右可以搞定，当然也看区域和房屋的奢华程度，我就定成15万。

◆什么人在修建这种房子：

一般就是普通打工的，更常见的是夫妻两个都在打工，一年可以结余3万左右。那他们修建这样一座房子也需要5年以上收入。

假设这是一对25岁左右的小夫妻，小孩2岁。他们修建这个房子更可能是推倒了原址上的平房。因为这种家庭的男孩，如果以前没有房子，娶媳妇会是一个比较棘手的问题。

而他推倒的这个房子可能是他的父亲当年辛苦10年赚钱所建。

◆总结：

20年来他们家就是在打工建房，继续打工然后推倒前面所建房屋，平房换楼房，然后继续去打工。

小孩是留守儿童，读书很可能也读不好，初中毕业可能也加入打工的队伍。

◆家庭比例：

这类家庭大概占据村里至少一半。

02

第二级村村通马路边建房

村村通的路一般都很狭窄（通常只有6米），但是村村通的路占据边一般都是村集体的地，不像原来村内，那是你家的宅基地。

所以能盖到村外马路边的还不是很容易。一般是村里有点面子的人，还有需要交一定的土地使用费。

◆房屋造价：20万

◆什么人在修建这种房子：

一般是村里的小包工头，村民小组的组长了，村里的会计了，村小学的老师了。

这类人群比例比较小，通常也是村民羡慕的对象里面最经常接触到的一个群体。

◆总结：

这类人的小孩一般会尽量读书，哪怕读个民办大学，当然不争气的孩子哪家都可能出现。

03

第三级乡里建房

直接建房到乡镇内的街道边基本没有可能性了，因为乡镇所在的村子以及周围临近的村子通常早就建得没地方了。

所以这种虽说的在乡里建房的，但是基本只是沿着通往乡镇的公路（如果是国道那就更高级一些）两边一直从乡镇往外辐射出去，建的越来越远。

这类房屋一般也不好做什么生意，一个显著的好处就是出行方便很多。还有一个更要紧的事情，是这类房屋更容易卖出去。

村里的房屋基本也就是本村的人会买，基本没有流动性。而乡镇公路边的房屋很明显整个乡镇的居民都可能成为潜在的买家（当然买不买是另外一个事情）。

◆房屋造价：35万

◆什么人在修建这种房子：

修的起这种房子的一般就是村里的佼佼者了，可能是村里做生意的，比如跑个运输，卖个蔬菜，村里开幼儿园的，村长、村卫生所的医生了。

这类家庭的小孩一般学历都都高中以上，通常不会再回村内了。

04

第四级县城买小产权房

小产权也分很多档次，最差的是一家一户建的，比如这家兄弟好几个，但混的都不行，就把宅基地一起给了开发商，开发商建个10层、8层的然后出售，底层的比如1-3层就给这家人，上面的人开发商就自己卖了。

再高级点的还有各种小企业建的，村里建的。

对于一般下乡的人家，能在县城买房子就很知足了，大多数并不太在意产权的问题（很多人认为这就跟村里买卖个房子一样）。

◆购房成本：20万

◆什么人在买这种房子：

一般购买这种房屋的通常是村内宅基地紧张的家庭，一般村里的外来户更容易出现，外来户本身宅基地紧张，加上村内的排挤。

当然也有其他感觉村里太偏僻的，乡镇又没地方建了，索性就县城买了，娶媳妇的时候讲起来也是县城有房子了。

假设一个3000人的行政村，一户平均5口人，也就是有600户，在县城买这种小产权的大概有30户。

05

第五级县城买商品房

一个城市人口10多万的小县城，虽然20分钟骑电动车可以城东跑到城西，但是和深圳几乎一模一样，也分郊区，中心区，也各种热点，也有县城的人眼里的豪宅。

◆购房成本：50万

一般县城的房价3千到4千多，但是面积都比较大。

◆什么人在买这种房子：

一般是读了个很普通的大学的，比如在深圳工资7k，而且这收入还是毕业2年之后的。这个待遇基本没有考虑在深圳买房子了。

最后买房子的往往还是在老家的县城。而且这种人会越来越多，因为在老家县城和他工作所在的城市之间往往有巨大的鸿沟。

村里的人会慢慢的都迁到县城，首先是偏远的村子就剩下个村名，然后是偏远的乡镇。

06

第六级地级市买房

比如湖南的在常德市内买房，比如湖北的在十堰市区买房，比如河南的在南阳市内买房等等吧

◆购房成本：65万

地级市和一线城市和小县城一样，一样是郊区，中心，高铁边什么的也是各种热点，如果你有机会进入这些地级市的论坛，你把地名替换下，基本和深圳房屋讨论的内容差不多。

假设普遍的房价是5000吧，购房开支65万。

◆什么人在买这种房子：

一般是村里在这些地方工作的，通常县城的人是不会去地级市买房的，除非县城距离地级市直线距离30km以内，太远了就不会。

第一，你不在那里工作；

第二，你的亲戚朋友，关系网也不在那里；

第三，也没有炒房的实力和魄力。

这类群体通常是村里早年考上大学然后分配到地级市的国企的，一般私企工资低，又不是铁饭碗，还是走的更远些，出来打工吧。

07

第七级打工所在地买房

我们老家的人一般说在那里打工，90年代流行去河北，之后就是去东莞（家里一般读作dongwan）。

或者直接就是说在广州打工，这个广州通常指的广东。比如在东莞的长安的某鞋厂，在虎门的新联开个卖个摊，或者在广州狮岭镇玩具厂打工。一般打工所在地都是相对发达的地区，特别是在沿海。

◆购房成本：80万

购房地区，可以是虎门镇的偏远的地方（当然黄河附近这个价格不行），或者在杭州的余杭区，甚至都直接到了嘉兴。或者是在广州的偏远地方，比如新塘（新塘也只能是老破旧）。

◆什么人在买这种房子：

如果打工的，通常是打工时间久了，成了管理层。要不就是有比较过硬的技术的。

当然做个小生意的也很多，比如黄河批发衣服，新联开个小家私厂，濮院卖个毛衣。

这个群体的人一般读书比较少些，因为读书少，就比较早的进入了社会，在社会摸爬滚打，混到这个地步已经很不容易。

假设一个600户的行政村，这种情况的一般就三五户，一般是村里所谓的成功人士。

08

第八级强三线以上工作所在地购房

我们就用东莞为例说明。

◆购房成本：150万

前面的人群通常的口头禅是：打工能打一辈子，等我老了…他们一直有个梦想，就是老了回老家开个店。从第八级开始，这群人基本上已经铁定了不会留在老家了，通常伴随着他们购房的还有户口的迁移。

◆什么人在买这种房子：

通常是村里考上重点大学的，出来混的工资也不错的。

假设他工作4年之后稳定了，开始合计房子的事情，工资那时候10k。150万的首付款也需要6、7年才能凑够，而且农村出身，混到能在东莞买一套150万房子的，通常都是他这个家族里的佼佼者，所以更多的时候是他接济别人。

当然有学历低的，摸爬滚打，比如开个规模可以的修车店，一年也可以净赚20多万。

这个群体往往有另外一个现象，就是他们的小孩一般会跟在他们身边读书，不在是留守儿童。

前面说的第七级的人，虽然收入也可以，但是因为学历比较低，对小孩的教育的认识可能还没有到位。

一个小孩在东莞读书，其实等于三个大人的开支，因为一个小孩差不多等于2个大人的开支，还要有个大人来照顾他，夫妻都是普工的家庭基本负担不起，老公工资10k，媳妇工资8k（当然也可能是反过来），然后购买150万的房子，也是压力很大。

但是这个群体从他们这代起，彻底洗脚上田，后辈几无可能再做农民。这类群体在村里个位数计算。

09

第九级深圳关外小产权

深圳的小产房和县城的基本上类似，最差的就是握手楼那种的农民房。这种从大芬到大浪，黄田到马田很多地方都有，然后就是村集体土地建的，再高就是街道办级别的。

◆购房成本：180万

◆典型坐标：沙井（沙井是小产权房的标杆）

◆什么人在买这种房子：

购买这种房子的存在2个极端。一种是村里以前混的不错的，然后他在县城有了房子，而购买深圳的商品房又不够，也就是说他充分知道小产房的问题，基本上图个舒服。够大的面积，不错的心里感受。

你可能疑问，买个小产权房有个毛线心里优越感。小产权房往往疯长在周围都是农民房的地方。这就跟芝麻地里长了几株玉米，老远都看到他们摇曳在闷热的夏风中。

另外一个极端就是真的买不起商品房了，年龄也大了，小孩可能都读初中了。这个时候他必须有个抉择。

家里老人不但不能给你照顾小孩了，他们还可能需要人照顾，所以就咬牙迁了户口，小孩就这边读书了。

这类群体通常是老大学生，来深圳多年，但是错过了很多次机会，当然也可能是老家的穷亲友的拖累。

10

第十级深圳关外商品房

这类商品房往往是在那种关外发展很弱的街道办。一个典型的指标是没有地铁，甚至是可以预期的未来也没有地铁，就算有也是距离超过2km以上。

◆购房成本：280万

◆什么人在买这种房子：

一般是来自乡里读书好的，做生意也不错的人。注意这个地方已经把范围扩大到了整个乡，因为村里可能一个人也没了。

读了重点大学，在深圳不错的公司上班，不说一定是bat加华为了，反正是比较牛的一些公司。一年可以结余20万，当然单打独斗这个结余压力大， 夫妻二人情况会好一点点。

那也需要他们五六年的时间来凑首付，而且凑首付的过程还不能在村里建房，县城买房，深圳买小产权房（小产权脱手比较困难），而他们能结余20万，肯定不是他一毕业就可以，一般也要毕业四五年以上。

而这类人同样很难得到家里的援助，通常他们更多的是援助家里，另外在存钱的这个过程，他们还可能伴随结婚、生小孩各种开支。

这类群体一个乡里面可能也就是几十号吧，假设一个乡30个行政村，有些村还零蛋。

这类群体经过15年左右时间读书，四五年时间的工作稳定，差不多他们用了20年，他们完成了一个事情。从整个中国的最底层到了深圳这个一线城市买的起商品房的人里面的最底层。一个底层到另外一个底层，只是中间耗费了一代人时间。

11

第十一级深圳关外沿地铁商品房

修一条地铁动辄上百亿，这不是修一条马路，更不是开通一趟公交线路，更重要的是修地铁的事还要中央最后拍板。当然地铁沿线的房子，地铁刚有个规划就开始炒了。

11级的人买到地铁沿线就跟第三级的人房子建在横跨乡镇的国道边一样的道理。一个显著的好处就是交通方便，因为很多人是在那些他们买不起房子的区域工作。

◆典型坐标：横岗、福永。

◆购房成本：380万

◆什么人在买这种房子：

这个价位，如果家里是最底层的农村的，已经很难企及。一个更可能的出现的情况是以前本身家就在乡镇，然后读书也不差，已经不准备再回去了，家里可能除了乡镇上的房产还在县城有买过房子。

然后卖掉县城的房子加上夫妻二人的积蓄凑了首付款。否则100多万的首付款，对于无期功强近之亲的家庭出身的已经是一个很难逾越的数字。

需要特别说明的是，本帖的购房诉求主要是假设购房人是一位快30岁，大学毕业5年左右，职业稳定了，这是为了方便说明问题。

此类购房人群通常只是把这次置业看做的一个过渡，关外某些地方的房子虽然便宜，但是便宜的代价往往是你在日常生活里面不经意的就发现了和市内的差距。当然如果你一直在关外工作，一直租农民房，那这次置业会让你的幸福指数暴增。

12

第十二级关外核心区域购房

◆购房成本：600万

◆典型坐标： 北站附近、宝中。

当然这些地方也有价位更高的标杆房子，甚至豪宅。

为了避免广告嫌疑，我就不截图很容易辨识的楼盘了。

◆什么人在买这种房子：

这次就要把范围扩大到县城的级别了，乡镇范围就有点少了。600万的房子，200多万的首付款，就算你卖了县城的房子也还有巨大的缺口。所以这类人可能是如下家庭出身的小孩：

1.家里有好几辆大巴车（比如跑广州到老家的线路）；

2.规模不小的建筑队的包工头；

3.县郊村里的村长，你懂的。

如果是典型农村出身的家庭的也有至少2个路线可能实现：

1.最近这几年网上做生意赚了一大笔，为啥特别说明是网上，因为投资比较少，这种穷人家庭出来的，没有太大的本钱给你投资；

2.买了公司的原始股，公司上市了翻了几十倍，这在前2年ipo还不严格的时候有一定的可行性。

你可能有疑问，我已经把整个购房的群体都扩大到了县城，那为啥并没有谈论县城本身的原住民家的孩子，特别是那些父辈是招人羡慕的职业的家庭的孩子，这个后面会单独分析，这牵扯到小县城的生态问题。

13

第十三级关内亚核心区购房

◆购房成本：780万

◆典型坐标：莲塘、西丽。

关内的地铁网络已经比较密布，学位和宜居的兼顾成了小夫妻床头永恒的话题。

◆什么人在买这种房子：

780万左右的房子，250万左右的首付款，这已经是一个巨大的数字。

50万收入的小夫妻，可能也需要8年凑首付款，这需要读书在整个县城都很牛的人，然后找到了高大上的公司，关键是另一半也要一样牛。这种比例已经很少很少。

更可能出现的情景展示：

1.自主创业，比如开了个培训班，老公教柴可夫斯基，媳妇教肚皮舞；

2.大公司上班的，家底比较殷实，可能是卖了家里的房子，亲戚转借外加搭上父母的养老钱，总算凑够了首付款。

首付款虽然凑够了，父母的养老钱也可以暂缓，但是生怕亲友哪家有个事情人急需钱，所以买房之后过的比较忐忑。

典型症状：媳妇的面膜也不敷了，老公的南都也不买了，吃个自助火锅也团下。

这类群体属于县城的佼佼者，整个县城估计也就几百人，甚至更少。

14

第十四级关内核心区域买房

◆购房成本：1000万。

◆典型坐标：福田中心区，南山中心区。

当然这个价位也不能顶配，更别说豪宅。别忘记了我这整个文章表述的前提，中部某小县城某村普通的刚毕业五年左右的人。

◆什么人在买这种房子：

首次置业，1000万的房子，这依靠简单的给人打工几无实现可能性。

两个可能的情况：

1.开公司，几百人的公司，或者是人数少，但是技术含量高的，关键是不管哪类利润都要高。1000万的房子300多万的首付款，几万的月供，这需要彪悍且可以持续飙下去的收入。这类人通常是那种读书很不错，对资源的整合也很强的人，他们是一个县城的凤雏，人数凤毛麟角；

2.董大姐公司的格言——掌握核心技术。

这类人是他所处的行业的翘楚，掌握着他那个行业的核心技术，而且这技术还要有一定的防山寨能力。

更关键是他还要能推广。能转换他的技术，比如入技术股，比如给公司上课。这类人相对做生意的人更稀缺，因为对技术钻研，又有强悍的驾驭人际关系的能力，用极少的资金就可以攫取每年持续百万以上的收入，这在小县城已经屈指可数了。

15

第十五级村里建房

◆购房成本：几百万——

很多人认为十五级肯定是深圳的豪宅了，其实不一定，深圳的豪宅是有价的，而老家的别墅可能是上不封顶的。

你发现爬了14级最后回到了起点。只是你走的时候是带着几千元的盘缠，坐着k字头的硬座来到深圳的，回去的时候可能是开的大奔。

农村出身的人有根深蒂固的宗族观念，有一个躁动的田园梦。功成了还希望名就。于是开始主动被动的张罗家族重修族谱，也可能会给村里鳏寡孤独之人送一些钱财。

造价不太高的无锡西南头村周家。

造价非常高额的五指山朱家。

◆什么人在买这种房子：

这次就要把范围跨到整个地级市了，这些人是整个地级市的成功人士，做生意的可能已经上了胡润的榜单。做官可能已经官至布政使。

农村家庭的孩子，走到这步可能性非常非常低，比彩票中500万还低。而且整个过程还不能有任何闪失，不管做生意还是做官，你都没有资本闪失下。

当然毕业5年的人做到这个地步更无可能，退休前五年做到已经被整个县城反复传颂。

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上海的房子还能买么？

2017年的上海房市很难看懂。一方面，二手房交易量跳水，房产中介行业冷风来袭。另一方面，新房库存告急，而且因为售价被管控，新房销售普遍使用摇号，一号难求。上海房子还能买吗，什么时候买，恐怕是很多有首次置业或改善需求的年轻人所共同关心的问题。

上海房价贵不贵？贵，就一个字。无论看租金收益率，还是看房价收入比，上海房价都很贵。租金收益率仅为1.5%左右，低于国债。房价收入比在25倍以上，不仅在国内数一数二，在世界大都市中也名列前茅。

但是贵的东西不一定会跌。房价下跌需要催化剂，需要一批刚性卖家，不得不卖房的人。首先，开发商常常扮演这样的角色。2011年上海房价下跌就是因为开发商主动降价去库存（曾导致不少老业主围攻售楼处）。但现在上海新房库存这么低，开发商没有必要也没有动机甩卖。而且新房低库存可能会保持相当长时间。在上海的远期规划中，2016年至2040年建设用地增长为零，这在土地供应环节限制了新房供应。

二手房市场上，如果有相当一批炒家，用高成本资金（比如消费贷）作首付获得按揭贷款，达到实质性的零首付和高杠杆炒房，那么这批人也会不得不卖。对这样的高杠杆炒家，只要房价不涨或者涨幅有限，也不得不在最后认输变卖。但是上海限购多年，老炒家（如传说中的温州炒房团）渐已套现离场，而新炒家不得入内。那些用多次假离婚建仓的新炒家，数量应该有限，不足为惧。

当然，每个城市不一样。如果一个城市里存在相当规模的高杠杆炒房现象，就要警惕房价大幅下跌。2015年的股灾，就是面镜子。

还有种情况会产生刚性卖家，那就是房贷利率上升，让那些“刚刚好”养房的人无力还贷。有些家庭年收入二三十万，却买了上千万的房子，贷款五百万以上，需要两代人一起还贷。如果利率上升，哪怕一点点，这样的家庭就会不堪重负。

但是目前利率上升的概率较低。虽然上半年经济持续复苏，但是因为房地产投资的见顶回落，2017年经济前高后低还在预期中。即使是持续复苏的上半年，通胀也维持在低位（6月份1.5%），央行此时没有必要、也没动机加息，打破尚且微妙的复苏局面。

最后还有种情况，不是刚性卖家被迫砸盘，而是机会主义卖家作资产重新配置。上海房价不是贵么，卖掉炒股，或者到其他国家买房。前些年不少人这么做，到头来基本都后悔不已。

上海房价是贵，但是股票也贵，A股很贵，美股也很贵。美国大部分城市房价的确便宜，但是也不会涨，尤其扣除持有成本之后；能涨的少数城市，房价也已经很贵。当然，在外汇和资本管制下，中产阶级资产国际配置的门其实已经关闭了。

小结一下，上海房子贵，但是，很可能持续。当然，虽然贵可以持续，但并不代表卖家能轻松套现。上海二手房市场，尤其是千万以上的房子，已经“有价无市”。

那么上海房子还值得买吗？我认为还是值得。在上海成家、养儿育女，房子仍然是必需品，房产证仍然是享受上海公共服务的门票。广州“租购同权”的效果和可推广性有待观察。我担心钻空子的聪明人会把新政玩坏，让理念完全正确的新政无法推行。即使上海也推行“租购同权”，也不会改变总体住宅供应偏少的局面，尤其是具备优质教育资源的房子，恐怕迎来房租大涨，从而对房价形成支撑。

什么时候买？我认为不急，但是应该坚持看房。清淡的市场中，流动性稀缺，所以昂贵。在这样的市场中，耐心的买家完全可以享受到流动性溢价。如果碰到急于出售的卖家，我认为就可以谈谈价格。如果买家并不指望上海房价整体下跌多少，那么10%的议价空间已经可以接受。

那么上海房价还会涨吗？什么时候？我认为还会涨，但是暂时还看不到。有三种情况发生，会导致买盘和流动性回来。

一是房贷利率下降。但是当前房贷利率其实是处于历史低位，进一步降息的可能性很小，除非经济减速或下滑远超预期。

二是收入高速增长。但是收入增长毕竟是个缓慢过程，而房价在2015-2016两年间涨得太多，可以说已经透支了很多年的收入增长。

三是人口流入加速，或限购政策改变。但是上海人口流入在减速而不是加速，同时控制房价已经是政治任务，限购政策退出恐怕遥遥无期。

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