不跌7-10%,二手房难卖掉!上海标杆小区行情从涨停到跌停!
来源:一房一万
楼市下行的环境下,一个小区内性价比最高的那几套房子,决定了这个小区的最高价格。
而小区的均价和中位数价已经成为了白白干挂的价格“相公”
我们一定要定期把市场信息反应给正在走向地产交易的用户们
下面我举几个例子先给大家热身一下
案例1:闵行七宝的万科城市花园
截止12.17,2010年-2011年建的万科城市花园有29套房源在线挂牌
为了公平科学统计,我们选取了同一类型的多层户型(14套是多层)作为价格分析基础
1楼带花园的户型构建了多层的价格天花板—7.1w。但是在8天前,一套66412元/㎡一楼户型上线挂牌,凭着7%左右的差价将改写整个多层的价格体系
所以,以此为依据,我们推断万科城市花园正常户型的明智挂牌价应该在64500-65500元/㎡之间。
案例2:中鹰黑森林
截止12.17,2010年-2011年建的中鹰黑森林有17套房源在线挂牌
其中130㎡+户型有6套,似乎84789元/㎡挂牌已经是性价比最高的房源了
但是结合这153天的挂牌价格轨迹看,你会大跌眼睛
它居然在7月上线时才78567元/㎡!挂牌了120天未果,估计业主在120天急售失败后,放弃了,重新把价格又调高了84789元/㎡
所以,小户型能被市场接受的明智价格在80000左右,户型溢价和区位溢价相抵,所以中鹰黑森林大户型的明智挂牌价应该在80000元/㎡左右。(部分楼王户型除外)
连续说了两个下行案例,再说一个行情走稳项目
案例3:翠湖天地御园
看翠湖就更复杂,必须结合图
1)1、2、3、4、5、6、7前看公园湖景,是楼王之地,但看了链家网,似乎并没有什么房源
2)能代表小区均价水平的9、8、11、12的高层,接下来我们分析一下以上楼宇的户型(当然9、8景观表现会更好些)
结合挂牌时间看:9、8、11、12的低区超过13w难卖了,一年两年的白挂。
而高区190㎡户型157127元/㎡,最近看房居然莫名的多了
综合比较,(此处略300字)位于8、9号楼宇149413元/㎡的中区房源属于整个小区性价比较高那套
所以挂牌29天,引来的15次带看
考虑9、8景观偏好因素
我们将翠湖御苑行情价格定在14w-15w之间
按照以上方法,我们将上海标杆二手房项目的明智价进行了计算和发布,见下表
图例:
黄浦区
静安区
徐汇区
长宁区
普陀区
杨浦区
虹口区
闵行区
宝山区
嘉定区
青浦区
松江区
奉贤区
浦东区
编者有话要说:
我综合这600个标杆项目,明智价格(市场接受价格)和白挂价格(中位数价格)差幅为-8.3%。
这个检测和链家内部监测基本呼应
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