养老项目PPP政策、运作模式、案例及4类风险
养老项目PPP政策、运作模式、案例及4类风险
一、PPP应用于我国养老服务业的政策分析
中国财政杂志社作者供职财政部社会保障司
PPP作为公共产品或服务的供给方式，已经在国外以及我国基础设施建设领域具备了良好的实践基础。但是，该模式在我国公共服务供给领域的应用仍然处于发展初期，应用于我国养老服务业仍存在很多不可回避的制约因素，亟待解决。
1.构建养老服务公私合作的监管体系
我国养老服务业的发展目前尚处于起步阶段，而PPP在我国也同样是新型的公共服务供给模式。二者的结合应用，首先需要构建起相对完备的组织机制和制度体系，为养老服务业PPP项目的良性发展奠定基础。
（一）明确养老服务业公私合作的管理体制
从国际经验看，多数国家均建立了中央一级的专门机构来负责PPP项目的管理。比如英国的财政部基础设施局、美国的公私合作国家委员会、澳大利亚的国家公私合作工作组等。虽然各国在PPP管理部门的设置和职能权限上存在着一定的差异，但是相对统一的PPP管理机制有助于推进PPP的制度建设，保证重大PPP项目符合政府、公共利益。
目前我国PPP发展处于初期阶段，尚未建立专门的PPP管理部门。无论是从资源整合还是从规范指引、监督指导角度考虑，建立专门统一的PPP管理部门都是必然的趋势。PPP管理部门的组织设置既要考虑到业务的相关性，更要考虑到便于各部门的协调组织。一般而言，一国的PPP管理部门主要承担以下工作职能：推进或制定PPP相关法规及政策；大型PPP项目的评估审核；对PPP项目的公私双方提供政策指导、项目指引等；政府及相关PPP项目的咨询服务；保证公私双方在PPP项目中均取得合理的收益；PPP项目的研究、统计平台等。
（二）完善养老服务公私合作的制度体系
PPP项目的实施与推进往往涉及多方的利害关系人。而PPP项目运行周期较长，也就对一国法律体系的稳定性、透明性提出了更高的要求。一国PPP法律制度体系的建设水平，极大地影响着PPP的发展程度，影响着各方的参与热情。一国PPP法律制度的体系建设很大程度上取决于该国整体的法律体系以及现行的法律框架。俄罗斯等部分大陆法系国家，制定了专门的PPP法,而多数普通法国家则较少针对PPP单独立法。如PPP的肇始国——英国，就没有专门的PPP法案，PPP的管理职能由财政部通过激励、引导等方式来实施。
我国养老服务业公私合作机制的法律制度应遵循以下基本原则：
第一，优先保障公共安全和公共利益是基本的准则。在项目实施过程中，作为公共利益代表的政府应当保有合理的监督权和介入权，加强对社会资本的监督管理。目前，我国公办民营、公建民营的养老服务公私合作机制中，政府主要通过合同管理、价格管理、收住对象托底管理等方式加强对民营机构的监管。通过一系列制度规范，政府旨在强化公私合作养老机构的公益性质，保证其始终以公益为发展目标。
第二，平等合作。在公私合作的过程中，双方应当在平等合作的基础和理念上建立合作关系，通过合同确定公私各方的权利义务，在充分协商、平等互利的基础上订立合同，并按照合同的约定推进项目的实施。这就需要确立双方在合同磋商、签订、履约等各个环节中的平等地位，以《民法通则》、《合同法》、《物权法》等民事法律制度约束双方的行为。养老服务公私合作项目既要提高公共服务效能，又能保证私人资本的合理回报，这才是项目持续发展的原动力。
第三，完善养老服务PPP领域的法律体系。制定PPP参与基础设施或公共服务建设的基本法律，对养老服务PPP项目的应用领域、实施过程、项目评价、风险分担、利益分配等基本法律问题进行规范。在此基础上，相关主管部门可以制定部门规章，对养老服务PPP项目的实施细则作出明确规定。
2.建设养老服务PPP项目评价体系
在评价一个项目是否适合采用PPP模式开展方面，英国探索出“物有所值”的项目评价方法。所谓物有所值（ValueforMoney，VFM）,即评价一项目是否应采用PPP模式，应着重看该项目在资金价值评价上的指标。2004年，英国政府颁布了《资金价值评估指南》,指出VFM是项目生命期内费用与目标实现程度的最优组合，而非仅考虑选择费用最低的方案。我国也明确将“物有所值”标准作为PPP项目评估的基本理念和方法。
养老服务项目在进行PPP适用性的定性分析时，应主要考虑以下几方面问题：
第一，项目本身的适用性问题，即较为适合以PPP方式进行的养老服务项目应当具有较长的开发周期，具有较为充分的市场服务需求。规模过小或过于复杂的项目不适合采用PPP方式进行操作。同时，由于养老服务行业本身属于“朝阳”产业，因此在行业的发展前景预测方面不存在太多的障碍。
第二，私人参与方的能力，即私人参与方是否具有较好的项目管理能力以及养老服务供给能力，是否具有承担项目融资、管理、经营等方面风险的能力。在养老服务PPP项目评估中，风险能够合理地转嫁给私人部门是评估的重要因素。如果私人参与方难以承担相应的风险，则该项目采用PPP模式的意义不大。
第三，保障性的制度体系，即是否具有相对稳定的政策与制度环境，是否具有竞争性的招投标市场，以及是否能够建立起基于公共服务供给绩效的支付体系。这些也是养老服务PPP项目实施之前，需要建立的基本保障。
第四，利益相关者的支持程度，即养老服务PPP项目的开展必须获得利益相关者的支持，其中老年群体的支持度非常关键，这也是项目能够顺利实施的基础。
3.完善养老服务PPP项目的合作机制
PPP模式应用于养老服务领域，涉及到项目建设、运营的各个环节，需要科学合理地设置公私各方参与人的合作方式，实现收益共享、风险分担，发挥各自的优势和资源，更好地提供高质量的养老服务。
（一）养老服务PPP项目合作机制设计的关键环节
由于一般的养老服务项目实施周期较长，参与其中的合作方较多，参与合作方式多样，因此设计科学合理的合作机制是保证项目有效实施的基础。养老服务PPP项目合作机制设计中应包含以下几方面关键环节：
第一，项目的产权结构设计，即养老服务PPP项目实施过程中，公私各方在项目中资产投入的方式、养老服务设施的产权归属、养老服务设施的经营权以及项目资产的剩余控制权等。
第二，项目的收益与风险分担机制，即养老服务PPP项目实施过程中，公私各方所应承担的风险，以及收益的分配机制。
第三，项目的合同管理，即养老服务PPP项目合同的磋商、签订、履行等各个环节的管理机制，以及各方权利义务在PPP合同中的有效实现。
第四，项目利益相关方的保护机制，即养老服务PPP项目实施过程中，各利益相关方如何参与、权益如何实现的机制设计。
（二）养老服务PPP项目的产权结构设计
PPP项目产权结构中的权利配置是指项目实施中，所有权、管理权、使用权、收益权等的归属关系。养老服务PPP项目实施的方式不同，决定了项目所有权的归属不同。
第一，公建民营、公办民营等PPP合作项目。该类合作项目中，养老服务设施的投资人、设立人均为国家或集体，因此国家或集体应享有设施的所有权；私人部门则承担着运营、维护、管理等义务，享有经营权和管理权。承包、租赁等方式的合作项目，项目运营过程中的收益均归属于运营方。而托管方式下的合作项目，项目运营的收益均归属于委托方所有。合同期限届满后，运营方需将项目的管理权转移给项目所有权方。
第二，合资建设类的PPP项目。在政府与社会资本合资建设养老服务项目的PPP合作中，各方根据其出资额设立特殊目的的公司，负责建设、运营该养老服务设施。这种属于典型的BOT项目。为保证项目实施的公益性，BOT项目的设施所有权仍然归属于国家，只是将设施的运营管理权交给项目公司，或者由项目公司委托给其他专业性的运营商。在特许经营期限内，项目公司享有设施的收益权。在特许经营期限届满后，项目公司仍需将设施的管理权转移给公共部门。
第三，民办公助类PPP项目。在民办公助类养老服务PPP项目中，由于项目建设的资金主要由私人资本投资，因此项目的所有权应归属于建设该项目的民办机构。当然，在我国目前养老服务市场中，民办养老机构分为营利性和非营利性两种。营利性的养老机构财产归属根据其登记为个人独资企业、合伙企业或是公司制企业而不同。而对于非营利性养老机构，因为该机构本身的非营利属性，按照我国《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，其养老服务设施的财产属于社会公共财产，不能用于分红。
第四，收益模式。收益是所有PPP项目的原生动力，当然，私人资本主要侧重于经济收益，而政府则关注社会收益多一些。养老服务领域的公私合作项目应根据项目实施的具体情况，选择合理的收益模式。一般而言，养老服务对象主要分为政府福利保障的老年人和社会家庭托养的老年人两种。前者主要采取政府付费方式，而后者则主要采取私人付费的方式。但是，由于我国老年人消费观念、消费能力所限，单纯依靠使用者付费，难以给予私人企业足够的回报。因此，在养老服务领域，常常需要采取混合式的收益模式。具体而言，养老服务PPP项目的收益模式主要分为政府付费模式、使用者付费模式和缺口补助模式三种。
PPP项目的实施，必须充分考虑私人资本的投资回报,这是养老服务PPP项目能够持续实施的关键。如果没有一定空间的经济效益驱动，社会资本就不会有积极性去投资于养老服务项目，养老服务的公私合作就会大打折扣。而从实际情况看，养老服务项目大多投资成本较大，投资回报率较低，回报周期较长，难以吸引社会资本的广泛参与。一方面要让市场发挥基础性作用，合理配置资源，推动资本的自我驱动，另一方面，政府要让利于社会资本，逐步改变原有的政府在配置资源方面的主导作用，在土地出让、减免税费等方面提供优惠条件，为降低投资成本、吸引社会投资创造条件。同时，鼓励地方各级财政部门建立并完善财政补贴的支持方式，财政补贴要逐渐从补供方向补需方、补建设向补运营转变，保证社会资本参与的可持续性。
（三）养老服务PPP项目的风险管理
养老服务项目合作周期长，可能遇到的不确定风险较多，风险的识别、分配及管理的体系建设尤为重要。
第一，养老服务PPP项目的风险识别。风险识别是风险管理的首要环节。养老服务PPP项目从筹建之初，直至建成、运营、移交，在整个项目实施过程中，可能存在的各种风险。笔者认为，养老服务PPP项目主要的风险包括：
政治风险：即由于国家政策调整、政府战略规划变化、行业政策、行业制度的变更、战争等所引发的各种风险，具体而言包括养老服务领域的国家政策法规、地方政策、养老规划、养老设施布局、行业行为规范、项目审批程序延误等方面的变化引发的风险。
经济风险：即养老服务PPP项目实施过程中，国家或地方经济变动导致的不确定风险，包括利率变动、通货膨胀、融资市场环境、消费水平、劳动力、原材料价格上涨等方面的风险。
社会风险：即传统社会观念、地区差异、民族差异等不确定风险对养老服务PPP项目实施产生的影响。
设计风险：即养老服务项目在设计环节上存在的不确定风险，包括项目设计标准错误、设计人员素质不高、设计成果不符合适老化设计要求等。
建设风险：即养老服务项目建设环节存在的不确定风险，包括建设单位建筑水平、技术能力、环保、消防等设施建设不符合规定等风险。
管理风险：即养老服务项目交付使用后，因管理不善造成的建设设备损坏、老年人事故、服务水平低下等风险。
运营风险：即养老服务项目在财务效益上的不确定性，运营方是否能够获得适当合理的回报，盈利能力是否能够达到预期，项目是否能够持续发展的风险。
项目移交风险：即养老服务项目在移交环节上可能存在的不确定风险，包括设施设备的完好程度、项目的使用寿命等风险。
第二，养老服务PPP项目的风险分担。一般而言，公私参与双方应按照“风险由最适宜的一方来承担”的原则合理分配风险，以保证风险对项目实施的影响最小。因此，在上述风险中，政策风险、法律风险、经济风险等不确定的外部风险，多应由对此更具控制能力的政府来承担。而项目本身的内部风险，则根据项目实施的模式不同，分配给相应的一方。比如，采用BOT方式实施的养老服务项目，项目建设运营等方面的风险原则上应由社会资本承担；采用租赁方式实施的公建民营项目，项目设计、建设阶段的风险由政府部门承担，项目运营管理环节的风险则由民间力量承担。
(四)养老服务PPP项目的合同管理
PPP项目本质上就是公私部门为提供公共产品或公共服务所达成的契约关系。由于PPP项目实施周期较长，合同的履行存在更多的不确定性。2015年，财政部印发了《PPP项目合同指南（试行）》，对PPP项目的合同管理做出了要求，对合同的起草、谈判、履行、变更、解除、转让、终止直至失效的全过程进行管理。通过合同正确表达意愿，强化契约关系，夯实合作的基础。
一般而言，养老服务PPP项目合同的主体内容应当包含以下内容：
第一，履约要求，即明确要求养老设施、养老服务需要达到的数量和质量标准，并且明确设置监控执行的机制，包括惩罚机制；
第二，支付机制，明确私人部门获得收益的方式，使用者付费、政府付费还是混合模式，保证私人部门在项目实施过程中合理的收益。
第三，调整机制，建立合同履行过程中基于客观情况变化而进行的合约调整机制，比如在物价上涨基础上，养老服务收费价格的调整机制等。
第四，争议处理机制，明确合同争议后的纠纷处理机制，比如通过诉讼还是仲裁的方式解决纠纷，是否适用特别的管辖或法律法规等。
第五，项目终止条款，明确养老服务PPP项目的合同终止期限，项目移交条款，以及因为客观环境变化可能导致的项目提前终止的情形等。
同时，要建立并完善合同治理的监督机制。养老服务PPP项目关乎政府部门、私人投资者、老年人以及社会公益的实现。为保证项目高质量的实施，项目参与方尤其是公共部门一方应加强对项目的监管，利用信息公开的平台保证公众对项目监督权的实现，同时，加强对项目的绩效管理，提升项目质量。
二、养老项目PPP发展进行时
绿维旅游投融资研究院PPP中心
目前我国的老龄化进程日趋严峻。伴随着这一进程，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象大幅增加。
据测算，失能老年人将持续增长到2020年的4200万，2030年的6168万，2050年的9750万；80岁以上高龄老年人持续增加到2020年的2900万，2030年的4300万，2050年的1.08亿；空巢和独居老年人则持续递增到2020年的1.18亿，2030年的1.8亿，2050年的2.62亿。——京华时报
产业背景
中国是拥有13亿人口的大国，人口年龄结构已开始进入老龄化阶段，今后一个时期中国老年人口还将以较快速度增长，老龄化程度在不断加剧。面对如此庞大又日益增长的老年群体，加快推进老年服务社会化和养老产业发展已迫在眉睫。数据显示，截止到2014年底，中国60岁以上的老人占到总人口的15.5%，达到了2.12亿，而部分地区（如东北地区）的老人占到总人口的比例已经超过20%，养老需求迫切而巨大。
国家政策方面，鼓励养老产业发展的更多配套政策陆续出台。目前我国养老服务业市场容量已逾4万亿元，且将继续保持高速增长。预计未来20年，我国养老产业规模有望超过20万亿元，对GDP的拉动作用将十分明显。
产业项目现状
1、从目前披露的养老服务业收入数据可以看出，养老机构床位空置率高达48%，40%的机构是不盈利的，只有9%是盈利的，其中78%的机构盈利率是5%，收入甚微。有人欢喜有人忧，高唱凯歌的毕竟是少数，更多是哀鸿遍野，热闹繁华背后冷暖自知。
2、全国排名百强的地产企业几乎全部涉入养老产业，一方面不计回报地高品质、大投入，一方面卯足火力地在全国范围内开疆拓土、跑马圈地。短兵相接，已不在一城一池，群雄逐鹿的战场，甚是火热。
3、大型险企不甘示弱，泰康人寿、中国人寿、平安保险、合众人寿、太平保险在内的众多保险公司，纷纷以其雄厚的身家，弯道超车，声势浩大地开展“从摇篮到天堂”全生命周期全产业链的布局。高度激烈的同质化竞争背后，是对运营服务赤裸裸的挑战，真正的比拼还没开始，谁笑到最后才算是赢。
养老项目新引擎PPP（政府与社会资本合作）
PPP(Public-PrivatePartnership):即政府和社会资本合作模式，是指政府为增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，通过特许经营、购买服务、股权合作等方式，与社会资本建立的利益共享、风险分担及长期合作关系。合作领域一般在基础设施及公共服务领域。落地实施是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。养老项目具有明显的公益性，且具有覆盖面广，体量巨大，收益周期长的特点，非常适合政府与社会资本合作。
养老产业采用PPP模式的创新范例
目前中国存在强烈的养老服务需求，社会资本也积极参与养老产业发展中。但在现有土地、信贷政策下，养老项目投资大、运营成本高，整体发展存在很多问题，更容易走偏方向。通过政府与社会资本合作的方式，能够实现风险的分担，实现养老支持性政策的突破，规范综合养老机构的服务标准和服务水平，保障社会投资者的基本收益水平，实现可持续发展。
根据财政部PPP综合信息平台公布的数据：截至2016年9月，我国共有入库养老项目228个，总投资金额1500亿元。其中老年公寓项目41个，医养结合项目52个，综合养老业项目135个。这些项目中，财政部示范项目32个，省级示范项目17个，其他项目179个。
按全国PPP综合信息平台项目库的划分，PPP项目可分为识别、准备、采购、执行与移交五个阶段。目前，养老项目中还没有项目进入移交阶段，处于识别阶段的项目最多，数量高达130个。
与其他PPP项目一样，养老领域的PPP项目的回报机制主要有政府付费、使用者付费及可行性补助三种。其中使用者付费项目最多，数量为148个，总投资金额1050.55亿元，数量和金额占比均高达70%以上；政府付费项目最少，数量为3%左右。
投资偏好方面，不同于我国既有养老项目以中小型项目为主的格局。新推出的养老PPP项目中，大、小项目几乎平均分配，其中1亿元以下项目44个，1亿元至3亿元项目63个；3亿元至10亿元项目58个；10亿元以上项目38个。
PPP模式中政府支持方式的创新
由于养老项目的公益性，又是面向老人这一弱势群体收费，完全由投资人投资并通过提供养老服务收回投资，经济上可能并不可行，仍然需要政府采取某种形式的补贴。如以优惠价格提供场地或土地，甚至是土地划拨（如喀左馨丰老年公寓暨南山生态养老中心项目），在运营阶段按照床位给予补贴等。PPP模式方面适宜采取BOO（建设-拥有-运营）模式。项目运作前期，政府通过直接参股及建设期补贴的方式提供直接的资金支持，并能提升项目公司整体信用水平，有利于项目融资及风险管理；在本项目进入运营期后，政府通过运营补贴及政府服务购买的方式提升项目收益水平；政府购买服务，解决公办养老项目供给能力不足、运营服务水平低下的问题。在本项目特许经营线内及至期满，政府通过陆续股权出让的方式退出项目公司，并以其投资收益抵扣政府服务购买价款。
政府采购养老服务的标准化实践
项目PPP运作中，根据目前国家及地方的养老服务购买基本政策，可以创新设计组合式的养老服务购买内容，比如养老信息化、医疗服务、护理服务、社区服务等，为养老服务购买制定较为细致的养老服务采购标准，丰富政府养老服务的采购内容，为国家养老服务购买的大规模实践提供了可借鉴的经验。
养老服务行业PPP运作的绩效考核革新
项目PPP运作过程中，梳理、革新养老服务行业的PPP绩效考核方式。一方面从考核体系上抛弃传统以客观指标为主的方法，建立以养老服务对象为中心、主观认知评价为核心、以养老服务客观品质为支撑的综合考核体系。另一方面简化养老服务行业绩效考核的程序，以年度考核结果与季度随机性客户幸福程度调研结果进行加权综合考核，并与后续政府采购服务内容和费用直接挂钩。
养老ppp项目案例
南阳市金鹏养老服务中心位于南阳市新能源经济技术开发区，占地面积113亩，2002年开始运营，是南阳市目前最大、功能相对完善的养老服务中心。该服务中心现有老年居室110间，接纳老人160多人。随着社会老龄化的加剧，该服务中心现有设施设备已远不能满足社会老年人增长的需求，亟须扩大建设规模。该改扩建项目已被省发改委、省民政厅等部门确定为“河南省健康养老服务业重点项目”，被省发改委确定为2015年省级A类重点建设项目，并被纳入省财政厅PPP第二批公开推介项目库，2015年9月被选取为财政部第二批全国示范项目。
南阳市金鹏养老服务中心改扩建项目（以下简称“金鹏养老项目”或“本项目”）总估算投资为23.60亿元，计划新增床位10000张，主要建设内容包括接待中心、老年公寓、医院、养老院、老年活动中心等，总建筑面积92万平方米。通过扩建，可使养老服务规模成倍的扩张，在很大程度上解决了河南本地化的养老需求。
2015年6月28日，《南阳市金鹏老年福利服务中心改扩建项目PPP实施方案》经宛城区人民政府审批同意。2016年2月22日宛城区人民政府与社会资本正式签订PPP合同。
在交易结构上，我们设置宛城区民政局作为政府方的实施机构，与社会资本共同组建项目公司，主要负责建设、经营与管理。股权结构经过多次沟通交流，资本金比例约为35%，其中政府方占股20%，社会资本方占股80%，剩余部分通过项目公司融资解决。政府与社会资本方根据自身股权比例，承担相应的责任和风险，并按股权比例参与每年的收益分配。
总结
2016年6月，民政部、国家发改委联合印发《民政事业发展第十三个五年规划》，《规定》明确提出将扩大政府购买服务范围，推动竞争性购买第三方服务，增加医疗和养老服务的产品供给。同时，《规划》肯定了在医疗和养老领域采用以政府和社会资本合作(PPP)模式来增加其服务和产品的供给数量和质量。我们认为，长期以来，制约我国养老产业发展的有三缺：缺钱、缺人才、缺资源。PPP模式有益于匹配资金和公共资源，降低投资风险，其中，社会资本特别是上市公司借助其融资能力、圈层优势和项目资源，有望在后续民营养老公司的竞争过程中脱颖而出。可以预见，养老产业将成为未来社会资本追逐的蓝
海。
三、养老地产PPP项目投资面临的4类风险
对于养老地产PPP项目而言，其投资风险具有阶段性和高风险性，在对项目做出投资决策之前对其进行投资风险分析，是保证项目投资成功的重要前提。针对养老地产的特点及目前在我国的发展现状，从项目建设、项目运营状况、养老行业和宏观环境4个方面对投资风险进行分析，为风险管理和风险决策奠定分析基础。
1项目建设风险
项目建设风险主要指在项目的建设过程中，由于相关因素估计错误或超出预计范围所引起的投资风险，这一类风险的出现将直接影响项目成败。
（1）建设成本超支风险。养老地产PPP项目往往是由社会资本和政府共同出资建设，双方出资金额比例会在项目建设之前商议确定，在建设过程中由于工期推延、价格上涨等原因造成建设成本超支，双方增加成本投入，进而影响项目投资回收期。
（2）建设工期延迟风险。项目建设工期的按时完成是项目成功运营的前提。养老地产PPP项目的特许期包括项目的建设期和运营期，在特许期一定的情况下，项目建设期的增加，将影响项目未来运营收益。
（3）材料供应商的违约风险。项目建设各阶段的顺利进行，主要取决于材料供应商对建设材料的及时供应，若出现材料供应商的违约现象，将会导致项目工期延迟、建设成本超支以及运营收益降低等现象。
（4）建设质量风险。养老地产项目是提供老年人居住、生活照顾、医疗护理、娱乐和精神慰藉等为一体的复合型地产，该类项目的服务对象是老年人，项目的建设质量和舒适程度将直接影响老年人居住数量。因此，项目的建设质量是项目成功运营的重要保障。
（5）规划设计变更风险。建设过程中由于引进新的建设理念和更适宜的建设方案需要对现有的规划设计进行变更，该变更可能会导致项目工期延误及建设成本超支，在PPP项目特许期一定的条件下，使得项目运营期减少。
2项目运营风险
（1）运营管理风险。养老地产PPP项目是由社会资本及政府组成的项目公司来开发和运营，项目公司自身的管理水平决定着项目投资风险的大小，若投资该项目的社会资本所处的行业为非养老服务行业，对老年人的服务需求了解较少，会导致项目因运营管理不善造成收益欠佳。
（2）运营成本超支风险。养老地产PPP项目属于经营型房地产项目，为降低项目投资风险，提高社会资本投资积极性，政府往往会保证养老地产PPP项目的最低收益水平。但是项目的物业维修费、工作人员的工资及福利费、保险费和医疗设备维护维修费等未来的运营成本是由项目公司自己承担，实际支出是否会超过预期的运营成本风险是社会资本投资养老地产需要重点评估的风险因素之一。
（3）运营价格风险。在项目公司成立之前，政府会与社会资本协商签订项目特许期协议，在特许期协议中会对该项目的运营价格进行规定，但是随着国家经济的不断提高，物价上涨，运营成本不断增加，若运营价格在某一时期内保持不变，会直接影响项目的收益。
3养老行业风险
（1）行业竞争风险。随着老龄化人口的增加及政府对养老服务业的大力倡导，普通住宅的房地产开发商可能会纷纷加入养老地产市场，养老地产项目的不断增多，会增加养老地产的市场竞争，进而加大了同行业竞争风险。
（2）市场需求风险。虽然目前老龄化人口众多，但受传统观念影响，多数老人希望在儿女身边养老，市场需求量未知，虽然在养老地产PPP项目中，政府为分担社会资本的投资风险，在特许协议中会对项目的最低需求量进行担保，但未知的需求风险仍会影响养老地产PPP项目的投资收益。
（3）通货膨胀风险。养老地产市场若出现通胀率下降，将会减少市场需求，给投资者带来损失。若通胀率增大会刺激对养老地产商品的需求，在合理范围内的增长给投资者带来增益，但过分膨胀会使得建筑材料价格上涨进而使开发费用增加，从而加大养老地产的投资风险。
（4）利率风险。由于养老地产项目投资大、投资回收期长，在项目建设过程中部分资金由银行贷款获得。因此，利率的波动可能会增加项目的投资成本。
4宏观环境风险
（1）社会环境风险。养老地产在我国处于起步阶段，与各地区的城市规划、社会治安、区域发展状况、居民教育程度及文化水平等息息相关。养老地产的投资开发要符合城市总体规划、确保区域联合发展，在项目投资开发前应通过详细的市场调查准确地了解当地环境，尽量规避社会环境风险对项目的影响。
（2）不可抗力风险。在项目建设过程中，会存在无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害等情况发生，导致项目工期延误，成本增加等。
（3）政府政策风险。目前，房地产业是我国国民经济的重要支柱，对养老地产而言，政府出台的有关土地、税收、住房、环保等政策都会直接或者间接影响养老地产投资者的收益目标。
（4）减少特许期或收回项目经营权风险。由于养老地产PPP项目的运营管理相较于其他地产类型需要更专业化，若项目的运营及管理不善，会使政府减少该项目的特许运营期或直接收回项目的经营权。
(来源：Internet)
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