华商原创 | 新型冠状病毒肺炎疫情对二手房买卖合同履行的影响

按计划，今天要写一篇不可抗力和二手房合同履行的文章。在网络上进行常规检索后发现，在《法律适用》2003年第6期刊发了一篇《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》文章，作者为北京市第二中级人民法院课题组，主要是指导法院系统如何审理2003年因为“非典”疫情所引发的各类案件。
笔者在这个基础上就二手房买卖合同履行过程中，受新型冠状病毒肺炎疫情影响的事再做个简要陈述。本文的重点在指导当事人如何收集证据证明不可抗力上。

一

新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力

在《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中，北京市第二中级人民法院课题组把2003年的“非典”疫情定性为不可抗力事件，“至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件,是一种自然灾害。”

在《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》法〔2003〕72号中，2003年的“非典”疫情也被定性为不可抗力事件。“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

根据 《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（法释[2013]7号），法〔2003〕72号文件已被废止。但是，笔者认为其指导精神还在。

笔者注意到，中国国际贸易促进委员会商事认证中心在其官方微信公众号已经发出通知，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的中国企业可向中国国际贸易促进委员会申请办理与不可抗力相关的事实性证明，这一点足以证明，本次新型冠状病毒肺炎疫情是不可抗力事件。

二

不可抗力的通知与证明义务

二手房买卖合同的一方或双方，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，致使无法如期履行或不能履行，应及时通知合同的相对方，尽最大的可能减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
二手房买卖合同双方通常没有直接的联系方式，需要中介传递信息，受影响的一方或双方应及时通知中介人员，并追问中介人员有没有及时把情况告知对方，最好是用微信聊天的方式，固定下通知中介的过程及中介反馈已经把信息传达到合同相对方的证据，注意保留手机原始载体，方便法院当庭查看。
只是通知还不能完全免责，还需要在合理时间内举证证明自己的确受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响。

首先，提交自身所在地政府相关部门对本次疫情发出的公告。依据新修订的民事证据举证规则，此类通知和公告可以在政府网站直接打印下来提交，视为电子数据原件。

其次，因新型冠状病毒感染肺炎正在治疗、隔离期间或受疫情防控影响交通出行的证据。用手机可以准确地给自己定位，可以微信发定位截屏或发微信上照片原图锁定自身的位置。因新型冠状病毒感染肺炎正在治疗、隔离期间，需要及时向相关部门索取证明。住院治疗的，病愈后要向对方当事人提供住院证明、诊断证明、出院证明；被隔离留观的,要提供相关的证明。影响交通出行的要及时用手机微信原图功能固定该证据，原图照片中应体现合同履行方和道路受阻的情形。

三

不可抗力免责的适用条件

必须明确，并不是出现了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，在疫情爆发前面签订所有的二手房买卖合同均可以免责解除合同，更不能认为出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情，前面所签订的二手房买卖合同是个无效合同。这两种认识均是完全错误的。

受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，可能出现：一是合同全部不能履行;二是合同部分不能履行；三是合同一时不能履行（或者说合同不能如期履行）。

而对于二手房买卖合同而言，并不存在合同部分不能履行的情形。大部分的二手房买卖合同，只要合同的相对方，同意受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响的另一方迟延履行，就不存在解除二手房买卖合同的问题。须知依据《合同法》第九十四条第一款，只有因不可抗力致使不能实现合同目的，才可以解除合同。

但是同时也应该指出，一方因疫情原因导致经济状况恶化，特别是买受人一方首期款无法在疫情结束后短期内筹集，也有可能导致合同全部不能履行，此时应用公平原则处理。

结合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》法〔2003〕72号的精神，笔者分情况分析下受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响的几种合同解决方案。

四

受疫情影响的合同解决方案

其一，由于新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。笔者认为疫情导致买受人经济状况恶化，继续履行会对买受人家庭造成重大影响，应属此类，买受人需要承担违约责任，但是违约责任以定金为限，买受人应就疫情对其产生的影响负举证责任，出卖人就其损失负举证责任。此类合同的解除，须以诉讼的方式提出，由人民法院依法予以审查，买受人不能贸然发函直接解约。

其二，因政府及有关部门为防治新型冠状病毒感染的肺炎疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行的，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。二手房买卖合同的一方或双方因新型冠状病毒感染肺炎正在治疗、隔离期间或受疫情防控影响交通出行的，笔者认为此时合同的相对方不能依据合同的约定追究对方逾期履行的违约责任。但是需要特别注意，依据《合同法》第一百一十七条第二款，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。也就是说，合同相对方在受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响前已经构成违约的，不免除其违约责任。

其三，由于受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。这是规定的，因不可抗力因素导致双方的合同根本不能履行的处理办法。具体到二手房买卖合同，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，合同双方只是涉及到迟延履行的问题。通过这段话反过来推论，就是在二手房买卖合同尚能继续履行时，买受人或出卖人均不能以受疫情影响为由直接通知对方解除合同，新型冠状病毒感染的肺炎作为一种传染病，是可防可治的，合同履行困难只是暂时的。

当然，二手房买卖合同双方可以协商一致的方式解除合同。笔者认为因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，直接发函解除合同的一方构成违约须承担违约责任。最高人民法院公报案例，受“非典”影响的孟元诉中佳旅行社旅游合同纠纷案裁判观点：一方当事人提出解除合同后，在未与对方协商一致的情况下，拒绝对方提出减少其损失的建议，坚持要求对方承担解除合同的全部损失，并放弃履行合同，致使自身利益受到损害的，应自负全部责任。

法律规定：1.《民法通则》第一百零七条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
2.《民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情
3．《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
4.《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
5. 《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

周争锋

广东华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为房地产法律事务，提供二手房交易咨询、陪购、陪售、调解、诉讼及仲裁服务

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