华商直播 ▎《我的律师朋友》告诉你疫情期间法律纠纷的解决之道

刘毅肖天慧华商律师 2023-08-25

疫情期房租能否减免？哪种类型房屋可以减免？能够减免多少租金？买到假的防疫物资如何维权？已付定金或者全款，如何及时止损？

3月26日下午3时，深圳新闻网第26期“我的律师朋友”直播节目走进华商律师事务所，华商律师刘毅为大家讲疫情期纠纷解决之道，除了给出疫情期间解决纠纷专业的法律意见外，还会分享超级实用的“止付急救”小措施（后附文字纯享版）。

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疫情期纠纷解决之道

一

疫情期，房租减免法律分析

疫情发生后，从中央到各省市，各企业和民间团体，都采取了很多举措来尽量减少人员聚集，阻断疫情蔓延，大家最为关注的举措主要有“延长复工”“部分娱乐性经营场所关闭”“商场停业”等。各种商铺无法使用，即使可以使用也面临无客登门的状态，中小企业处于垂死挣扎的边缘。为此，万达、华润等众多地产公司纷纷主动宣布减免旗下物业的租金，赢得一片点赞之声。如果出租人没有主动减免租金，作为承租人能否要求减免租金呢？

首先，我们来看看广东省以及深圳市的一些政策规定，广东省：国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。深圳市：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。我们对各省市的政策进行了梳理，总而言之，各地的政策主要体现在以下两方面。

一、对国有资产类用房的承租人直接减免房租。

（1）多数地区要求承租人为中小企业。部分地区对企业所在行业有限制，如河北省减免房租的政策面向餐饮住宿百货业中小企业，广西省面向商贸服务企业；

（2）租赁房产为国有资产类经营用房（北京市表述为国有企业房产，上海市表述为国有企业的经营性房产）；

（3）个别地区还需要其他条件。如北京市要求承租的中小微企业按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员，才可以减免房租；

各省市对满足条件的企业给予的房租减免幅度各有不同，减免1-3个月租金的居多。减免力度最大的是湖北省，3个月房租免收、6个月房租减半。

二、鼓励国有企业以外的业主减免房租，并给予税收优惠、财政补贴或其他政策支持。

山东、湖北等地在省政府或职能部门发布的政策中直接规定了相应的一些政策支持的具体方式。如山东省规定，对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的省级创业孵化示范基地、示范园区，给予最长3个月的运营补贴，补贴标准为减免租金总额的30%，最高50万元。

法律探讨

一、在疫情下，所有类型房屋租金都可以要求减免？

现在疫情这个不可抗力是客观存在的，但是要在房屋租赁法律关系中援引不可抗力作为减免租金的法定事由需要一定的条件。我们来进一步区分以下几种情况：

1、租赁房屋的用途为用于生产经营，但已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，则应当免除停业期间租金。

主要是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场、KTV场所、饭店等。

对于这类型的房屋租金我们认为应当可以予以免除，免除租金的期限和政府政策规定的停业时间相一致。

2、租赁房屋的用途为用于生产经营，但承租人可以继续使用租赁物，受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金。

主要是指疫情对生产经营产生了明显的影响，但是仍然可以继续开业营业的，只不过营业收入受到疫情影响减少的情况。如商店、超市、公司办公租用的写字楼、教育机构租用场地等。

对于这类型租房，因为疫情营业受到一定影响，可以适当的请求减免部分的租金，具体减免租金金额要和具体的情况相适应。我们认为一般减少的租金数额在半个月至6个月之间较为合理，具体就要看每种租赁物的实际情况。比如教育培训机构比较特殊，学校停课，学生参加培训的比较少，至今培训机构也大部分并未开业，这种情况可以请求减免租金的期限也可以适当延长至学生开学之日。

3、租赁房屋的用途为用于生产经营，但承租人可以继续使用租赁物，受疫情影响不大甚至获得更大收益；或者租赁房屋用于居住功能的，这两种类型房屋是不可请求减免租金。

主要是指疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的，如用于开设药店或销售防护用品的房屋。这类型经营获得了比往常更大的收益，承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动，其收益减少不明显的，亦不可请求减免租赁。另一种情形是租赁房屋用于居住的，疫情虽对承租人使用居住的房屋带来不便，但并未影响到原租赁合同性质和目的，是不可主张减免租金。

二、如何要求减免租金呢？

要求减免租金，有两个方式：

第一，通过和出租人进行沟通协商方式解决。这种方式是最为快捷、最为和谐的方式，承租人向出租人提出请求，通过双方的友好沟通、协商方式进行。这种方式要求出租人对法律有较强的理解力，能够理解疫情下对租客的影响，从而同意合理减租。

第二，在协商不成功的情况下，可以通过法院诉讼方式来请求减免。在出租人不愿意减免租金或者双方对租金减免多少存在异议的情况下，承租人可以诉讼至法院，提出合理的诉讼请求，最终由法院来进一步裁定。诉讼方式存在的好的一方面是法官居间裁判，能够合理的确定减免租金的期限、数额，同时裁判生效后具有强制执行力，必须执行。但是诉讼存在另一方面的问题是，诉讼的成本偏高，存在律师费、诉讼费等费用，也存在诉讼时间成本，简易程序也需要三个月时间，普通程序审理需要6个月时间，花费的时间较长。

三、在协商减免租金不成功的情况下，租客是否可以不交租金？

双方签订了租赁合同，则需要根据合同来进行履约。虽然遇到疫情这种不可抗力，也确实对经营存在重大影响，但在要求合理减租的请求没有得到出租人同意的情况下，根据合同法的规定，承租人还是需要按照合同约定来按时支付租金的。承租人需要按时履约，按期支付租金，否则出租人可以以承租人违约要求追究违约责任或者解除合同，那么存在的风险就更大了。

最后，我们也提醒大家特别要注意一下。请求减免租金是大家合理的请求，在协商不成的情况下，仍然是需要按时给付租金的，但是我们可以通过诉讼至法院要求减免租金的途径来要求进行减免。如果法院支持了减免租金，可以对后期的租金进行抵扣或者要求出租人进行返还部分租金。这样的方式才是合理合法，才能够有效的维权。同时要注意，疫情发生后作为租户应当及时通知出租人，提出合理的减免请求，并提供因疫情防控不能正常使用房屋的证明，保留好通知的记录。

二

疫情期，消费者维权法律分析

自新冠肺炎疫情爆发以来，防疫物资成了紧俏货。我们看到一个怪现象，那就是药店、京东、淘宝等主要平台基本都是无货可卖，但是朋友圈里防疫物资却越来越多了。期间出现了一些问题，有些朋友购买到的防疫物是假的，有些朋友给了定金或者全款但是却没有收到货。针对这些情况，消费者应当如何进行维权呢？应当通过哪些途径来挽回损失呢？商家应当承担怎样的法律责任呢？我们就围绕着疫情期间防疫物资的各种问题，从法律的角度为大家答疑解惑。

一、买到质量低劣或者假的口罩、耳温枪及其他防疫物品怎么办呢？

1、可以要求卖家退货，并由卖家承担运输费用。

《消费者权益保护法》第二十四条规定：经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货；七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。

依照这条规定，消费者可以要求卖家进行退货或者更换，同时卖家应当承担运输等必要费用。

2、除退货外，还可以向卖家要求损失赔偿，赔偿的金额为购买口罩价款的三倍；赔偿的金额不足五百元的，为五百元。

《消费者权益保护法》第五十五条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

3、还可向有关部门举报。

买到假口罩、耳温枪及其他防疫物品，不但可以要求退货和赔偿，同时为了避免更多的人上当受骗，消费者还可以向网购平台、消费者协会、市场监督管理部门（如工商部门12315、质监部门12365、食品药品部门12331、物价部门12358）等机构进行投诉。如果涉及的金额较大的，还可以像公安机关进行举报，让国家成为我们消费者坚实的后盾。这样不仅保护了自己，还可以保护其他的消费者不再上当受骗，使不法之徒无处可藏。

我们来了解一下生产、出售不合格产品的行政惩罚措施。《产品质量法》第五十条的规定，在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品的，责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额百分之五十以上三倍以下的罚款。

如果生产、销售伪劣防疫物资的，还涉嫌构成生产销售伪劣产品罪，轻则二年以下有期徒刑或者拘役，重则处十五年有期徒刑或者无期徒刑。也提醒广大商家，生产销售防疫物资一定要慎之又慎，不赚黑心钱，严格把控质量。

另外，要想更好的维权，我们提醒消费者一定要注意保留好各种证据。比较重要的证据是保存好购买到的实物，购物凭证（购物小票，网络交易付款明细、凭证），购买记录（网络平台与客服交流截屏、微信截屏、电话录音），投诉记录，报警回执等。

二、已付定金或者全款给卖家但没有收到货怎么办？

1、提起民事诉讼，维护自身合法权益

从民事法律关系角度上来看，双方形成的是买卖合同关系。买方有支付合同价款的义务，卖方有提供合符合合同约定的商品的义务。如果商家销售不合格商品，属于典型的违约行为，买方可以民事诉讼或仲裁。

同时针对卖家不发货的情形，我们需要确定到底是卖家不发货还是物流问题。如果确实是卖家的原因，作为买家可以要求卖家在合理期限内发货，否则解除合同。若履行期限届满，则可以解除合同，要求卖家返还相应款项。如果是物流问题，则可以要求卖家催促、协助物流公司将商品第一时间进行送达。

2、若卖家存在诈骗恶意可以刑事报案，寻求警方帮助。

有些卖家在没有货源或者就是出于骗钱的目的，虚构有货源的事实进行收款，随后不接听消费者信息、电话乃至消失。这种行为涉嫌诈骗罪。消费者可以进行刑事报案。同时要注意到，防疫物资属于特定的商品，一旦刑事立案，也将会进行从重处罚。

《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定”。

我们特别提醒：如果您或者您身边的朋友有遇到类似情况的，不要惊慌，第一时间要向当地派出所报案，并保留有关聊天记录、支付记录等证据，如果有机会的话，还可以通过电话录音等方式固定证据，以便公安机关破案和追索赃款。

另外，给大家提供一些止付急救小措施。

现在的大部分消费者一般采取微信转账或者支付宝付款。消费者付款后，发现不对劲可能存在被诈骗情形，可以用一些支付方式，争取把款项追回。

微信止付方法：

1、点击“我”--支付--钱包--账单（在手机右上角）2、找到具体那笔转账3、对订单有疑惑4、投诉商户--新冠肺炎疫情相关诈骗5、填写相关信息--提交

如果微信对方是骗子，立刻这样做：
1、直接点击对方微信头像 2、点击右上角“...”3、点击投诉

--存在欺诈骗钱行为4、肺炎疫情相关提交投诉

支付宝止付方法：

1、点击对方头像--右上方管理设置 2、投诉--存在欺诈骗钱行为-3、钱已通过支付宝账号付款--选择该笔交易4、选择新型肺炎疫情类5、根据提示及自己情况填写提交注：提交之后48小时内警方下达止付指令，钱款才会退回到账户。

我们总结了些防范金融诈骗的小妙招，广大消费者在平台支付或者银行转款时可以特别留心，防止受骗。

1.使用资金额较少的银行卡或开立个人Ⅱ类、Ⅲ类户专门用于办理网络支付。

2.选择信誉好、运营时间长的网站进行银行卡网上支付业务，防范不法网上商户盗取卡号等个人资料。