华商原创 ▎未成年名下房产的归属及处分实务难题

作为房产律师，笔者一直想写一下登记在未成年人名下房产的归属和处分问题，但是一直不敢写，为什么呢？因为这个问题在法律适用层面，没有定论。

一

登记在未成年名下房子的归属

依据《物权法》的规定，房产登记在谁名下，所有权就归属于谁，但实务中法院不一定这样认为。

监护人在处分登记在未成年名下的房子的时，需要监护人出具为未成年人利益处分房产的保证，监护人才能够处分房产。

但当处理夫妻离婚诉讼或者监护人被列为被执行人的时候，有些法院又不单纯的只看登记在谁名下。举例如下：

1.夫妻共同出资购买房屋后，产权登记在未成年子女名下的，判断是否作为夫妻共同财产，一是要审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，二是要考虑不动产物权登记的公示效力，保护善意第三人的权利。——《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷V》 第3055页 观点编号1329

2. 不动产登记证书记载的所有权人，是一种法律拟制事实，可以被真实的物权关系推翻。父母出资购买的房屋产权登记在未成年子女名下，未成年子女未举证证明系其劳动所得或因继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等合法来源取得，应认定诉争房屋的真实所有权人为父母。——《登记在未成年子女名下房产可否被执行》作者湖北法官朱红祥法官

3. 《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第四条规定：“……对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。……”

法院两极分化的做法，导致有些法院在夫妻离婚诉讼中，不把登记在未成年名下的房产认定为夫妻共同财产，对分割请求不予处理；有些法院认为是夫妻共同财产一并予以处理；有些法院在执行时把登记在未成年名下的房产当做父母的财产直接就给执行了。这样相互矛盾的判例充斥了我们的朋友圈。 

但是作为律师我还是要说，根据《物权法》的规定，房产登记在谁名下就是谁的，除非能够推翻不动产登记，就是不动产登记本身存在错误，至于登记未成年名下的房产是谁送的，在所不问。

申请执行人认为登记错误可以依法提出第三人撤销之诉，这有明确的法律救济程序，但是不能没有经过审理，就在推理过程中得出物权登记无效的结论，作出一个和物权登记相反的认定结果。在判决的说理部分，三言两语就把人家未成年人物权权利给弄没了，连提出纠正的救济程序都不给，实际上视物权登记公示公信制度为无物。

现实生活中，未成年人的父母要把未成年人名下的房产过户到夫妻一方或双方名下，在房产登记机关是绝对不能实现的，这违反基本的法理。现在法院动不动就把登记在未成年名下的房产认定是夫妻共同财产，那么，在夫妻双方不离婚的情况下，夫妻一方或双方要求法院把房产确认为自己的财产，法院该如何判决？若判决确认为夫妻双方财产，夫妻双方就可以随意处分，保护为未成年人名下财产的制度设计就成为空谈。类似判决实际上就是认为，监护人不能赠予给未成年子女财产，问题是法律没有这样的禁止性规定，这是根深蒂固的父债子还思想在作祟。

二

父母作为监护人，如何申请处分未成年人名下房产

《民法总则》在委托代理章节增设了共同代理制度。依据《民法总则》第一百六十六条规定，数人为同一代理事项的代理人的,应当共同行使代理权,但是当事人另有约定的除外。依据《民法总则》第一百六十三条的规定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。目前在我国法律层面，并没有对监护人有多人时，同一顺序有多个的监护人情况是不是必须共同行使代理权作出规定。

但是，《民法总则》第三十条规定，依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。为了以后办事便利，离婚时应同时就抚养权和监护权作出约定。监护人之间的监护协议，法律也没有规定保存机关，估计不动产登记机关也只是形式审查，不会实质审查，实际上也审查不了，反正出事后由签字的监护人承担所有责任。

因为法律对同一顺序有多个的监护人的代理权行使没有明确必须共同行使，这使处分登记在未成年人名下的房产带来很多纠纷。个别地方的登记条例或不动产操作规程在这个问题上很明确的，比如重庆、江西、贵州和广州市不动产操作规程中对此都规定的非常明确，需要同一顺序的监护人共同申请。

深圳市不动产登记中心的官方网站也是要求多个监护人须共同申请。一个监护人申请是否可行？有当事人告诉笔者，第1次递件登记中心要求两个人监护人共同申请，第2次递件当事人要求不动产登记中心拿出监护人共同申请的法律依据，最后，一个监护人申请的登记中心也给他递件过户了。为啥，因为对个人而言, 法无禁止即可为 ;对行政机关而言,则是法无授权不可为 。

但还是需要提醒买房人，购买这样的房子始终存在着法律风险，就是损害未成年人利益合同无效的法律风险。依据《物权法司法解释一》第二十一条的规定，房屋买卖合同被确认无效，是自始无效，需要返还房产。

据媒体报道，北京市就有买受人买了精神病人的房产，几年后被人诉讼合同无效，法院判决返还房产。可以百度下——《买房两年后原房主儿子称母亲有精神病 法院：购房合同无效》。

法律依据：

1.《不动产登记暂行条例实施细则》2019修正

第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的,应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

2.《江西省房屋登记条例》2013年已经失效

第十二条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为被监护人申请登记的，应当提交证明监护人身份的凭证;因处分被监护人房屋申请登记的，监护人应当提供处分是为了被监护人利益的书面保证。监护人有多人的，应当根据监护约定代为申请登记，或者由监护人共同代为申请登记。

3.《重庆市土地房屋权属登记条例》2019修正

第十五条　未成年人的土地房屋权利应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，应当提交证明监护人身份的材料。处分未成年人土地房屋申请登记的，监护人应当提供处分是为了未成年人利益的书面声明。监护人有多人的，应当根据监护约定代为申请，或者由监护人共同代为申请登记。

4.《贵州省不动产登记条例》(草案)(征求意见稿)2020年1月

第二十六条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人处分不动产的，应当由全部监护人代为申请不动产登记。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人因购买、继承、接受赠与等民事法律行为取得不动产的，由全部或部分监护人代为申请不动产登记。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证明、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

三

用未成年名下房产的贷款问题

前两天有一个人咨询用登记在未成年人名下房产去抵押贷款的问题，当事人托了很多人问了很多银行，银行都不接收。

笔者在裁判文书上也查询了未成年名下的房产抵押给银行抵押合同的效力问题，最高院有认定抵押合同有效的判决，也有认定抵押合同无效的判决，银行确实不敢做这样的抵押贷款。

四

出售未成年人房产违约责任的承担

笔者在裁判文书网上查询监护人出售未成年人名下房产的纠纷，法院的判决是五花八门，千奇百怪。

有确认监护人不是为了未成年的利益而处理其财产，合同无效，如东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第3047号；有判决房屋买卖合同有效，继续履行的，如德州市中级人民法院 （2019）鲁14民终1629号；有判决监护人构成无权代理，买卖合同对未成年人无效，对监护人有效，由监护人承担违约责任的，如广州市中级人民法院的（2018）粤01民终3843号。

相互矛盾的判决非常多，感觉每个观点都对，就看法官的个人价值取向，越看越糊涂。

周争锋

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为房地产法律事务，提供二手房交易咨询、陪购、陪售、调解、诉讼及仲裁服务

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