华商原创 ▎从一起胜诉案例看城市更新搬迁补偿协议条款应注意的问题

在城市更新项目中，项目实施主体（开发商）与房屋权利人（原业主）需要签订《房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称“搬迁补偿协议”），其条款确定了双方权利义务，至为重要。笔者担任深圳某城市更新项目法律顾问时拟定的搬迁补偿协议条款，后来在诉讼案件中为开发商的胜诉起到了重要作用。

一、基本案情

盐田区某小区系2010年深圳市首批城市更新获批项目，申报主体甲公司与小区业主陆续签约。卢某居住的房屋被纳入更新范围，也与甲公司签订了搬迁补偿协议。签约后，卢某向甲公司移交了房屋，但因其并非涉案房屋证载权利人而未能按约办理房地产权属注销手续。

2018年11月，房屋证载权利人某区住建局对涉案房屋主张权利。经核实：卢某原系住建局职工，曾于1987年与住建局签订《职工集资建房合同书》，并支付购房款；此后涉案房屋被依法办理房地产证，登记于住建局名下。住建局认为卢某违规购买两套安居房，不应再作为房屋权利人。

甲公司遂与住建局重新签订搬迁补偿协议，并向卢某送达《通知》，称现有证载权利人住建局对涉案房屋主张权利，从本通知发出之日起暂时中止支付过渡期补助费。不久，涉案房屋拆除并注销房地产权属登记。

卢某遂诉至法院，请求判令甲公司继续履行搬迁补偿协议，从2019年1月起至实际交付涉案房屋之日止向卢某支付过渡期补助费、并向其交付房屋。

甲公司应诉答辩称：

1.卢某未在约定时间内办妥房地产权属证书注销手续，已构成严重违约。搬迁补偿协议第十七条约定，如涉案房屋已办理房地产权属证书（如房地产证）的，卢某应在本协议签订后20个工作日内，配合到公证机关办理委托甲公司注销房地产证的委托及公证手续。卢某未在约定时间内办妥该注销手续，已构成严重违约。

2.住建局对涉案房屋主张权利，甲公司有权暂时中止向卢某支付过渡期补助费。搬迁补偿协议第十六条约定，卢某应保证房产“不存在任何产权纠纷”；“如住建局对被搬迁物业主张权利的，甲公司有权暂时中止支付过渡期补助费”。甲公司依据搬迁补偿协议约定中止向卢某付费，无任何过错。如卢某与第三人住建局妥善解决涉案房产的纠纷并提供有效证明文件，甲公司可恢复向其支付。

二、法院审理

就本案争议焦点，一审法院分析如下：

1.对于甲公司是否应当继续向卢某支付过渡期补助费的问题。

一审法院认为，搬迁补偿协议第十六条及第十七条已就过渡期补助费中止支付情形及涉案房屋房地产权属证书注销等事宜作出约定，卢某未在约定时间内办妥房产证注销手续，且住建局亦从2018年底开始对涉案房屋主张权利，卢某主张甲公司应当从2019年1月起继续向其支付过渡期补助费，不符合搬迁补偿协议约定，不予支持。

2.对于甲公司是否应当按照搬迁补偿协议约定向卢某交付房屋的问题。

一审法院认为，涉案房屋已于2018年11月被拆除，而新建房屋尚处于打地基阶段，尚不存在可交付的标的物，故卢某主张甲公司应当按照搬迁补偿协议约定向其交付房屋，事实和法律依据不足，不予支持。

故，一审法院判决：驳回卢某的全部诉讼请求。

卢某不服，提起上诉。二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

三、律师评析

1.甲公司胜诉关键在于该搬迁补偿协议条款的齐全性、明确性及专业性。

城市更新实践中，经常出现房屋实际权利人与证载权利人不一致的情况，如何确定签约主体便成为困扰开发商的难题。在这起房屋拆迁安置补偿合同纠纷案中，甲公司胜诉的法宝在于法律顾问起草搬迁补偿协议时，有预见性地拟定了关键性条款（部分条款见下表）。

2.搬迁补偿协议主要条款拟定：

（1）“被搬迁房屋状况”条款：约定被搬迁人保证被搬迁房屋状况及相关资料真实有效，并就房屋产权人、房屋位置、房屋产权情况、房屋用途、《不动产权证书》号、房屋面积、房屋目前使用状况、抵押情况、查封情况等进行明确。

（2）“搬迁补偿标准及安置方式”条款：约定被搬迁人选择何种方式作为被搬迁房屋的补偿安置方式，及明确的搬迁补偿标准等。

（3）“被搬迁房屋的交付、拆除及产权注销”条款：约定被搬迁人应在收到《搬迁通知书》之日起一定期限内完成搬离及交付房屋；结清物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信、网络等所有费用;移交《房地产证》等产权证明文件原件；出具委托项目实施主体办理被搬迁房屋产权证明文件注销登记的委托手续，并办理公证。

（4）“费用支付”条款：明确约定过渡期安置补助费及搬迁费、被搬迁房屋装修补偿标准及支付方式等。

（5）“回迁新房的交付”条款：约定交付条件、房屋验收等，并约定若被拆迁房屋已经设定抵押的，或者被司法机构查封或冻结的，或者存在受让人或其他继承权利人，或者存在其它权利受限情况的，实施主体有权拒绝向被搬迁人交付回迁新房物业及中止支付相关过渡安置费、各类补偿款项。

（6）“权利与义务”条款：约定被搬迁人必须保证其合法拥有被搬迁房屋的完整所有权，如被搬迁房屋存在如抵押、查封等权利瑕疵的，被搬迁人需限期自行解决法律障碍。如被搬迁房屋存在租赁关系的，被搬迁人必须自行清租、交房。

（7）“违约责任”条款：约定如因被搬迁人原因未按期配合办妥房地产证注销公证手续，实施主体有权暂停支付过渡期安置补助费，且每逾期一日，被搬迁人必须支付一定违约金。若因其迟延注销房地产证导致项目实施的全部损失，由被搬迁人承担赔偿责任。

3.搬迁补偿协议文本标准化后，该如何防范法律风险？

新施行的《深圳经济特区城市更新条例》第29条规定，市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。这意味着搬迁补偿协议文本趋向标准化，主管部门即将出台示范文本。

那么，对于存在特殊情况的城市更新项目，开发商该如何在协议中防范法律风险呢？我们建议，开发商可选择有经验的专业律师，针对项目情况量身定做，在搬迁补偿协议示范文本的基础上拟定协议附件或补充协议，以全方位的维护实施主体的权益。

王劲松

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为房地产法（含城市更新、棚改）、公司法等

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