华润重仓布局宝安四大旧改—松岗潭头、沙井金蚝、航港生态产业城、凤凰岗【见圳50期】
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--编者按
01
城市更新，
是深圳发展的必然
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城市更新，在今天的深圳已经不再陌生。2019年《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》的印发，将深圳的城市更新上升到前所未有的高度。
近年来，国家出台了一系列推动城市更新的规划和意见条例，《新型城镇化规划》明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，加快城区老工业区搬迁改造”。
城市更新，不是深圳的必然，是大湾区城市的必然。
纵观世界湾区城市的发展历程，无论是纽约湾区、旧金山湾区还是东京湾区，都面临着“土地瓶颈“的问题。
湾区城市虹吸能力强，资金人口增长速度快，却没有更多的空间容纳人口和产业，这势必对城市的发展设定了无形的”天花板“。
在各城市最新的城市发展规划中，城市更新是寻求发展空间的重要手段之一。
02
面对“土地瓶颈”
房企加速城市更新
对于房地产企业来说，随着城市空间不断扩张，城市核心区域几乎很难再有新增土地供应，再加上土地竞拍成本越来越高，城市更新项目给予了房地产企业以更低成本进入城市核心区域的机会；
同时，随着城市转型升级，城市更新已拥有万亿级别市场，参与城市更新项目成为房地产企业持续保值增值的有效手段。
据统计，参与深圳「旧改」项目的房企有 30 多家，体量较大的有 10 家左右。
央企有诸如华润、招商、中航、中信、中粮等，深圳本土的则有佳兆业、京基、卓越、星河等，除此之外，仍有很多外来房企正在加入这一「旧改」大军之中，其中气势最凶猛当属恒大。
让我们来看下深圳旧改的房企实力——
恒大，65个项目（含临深），其中仅在深圳市场，恒大竟低调坐拥了46个项目。
华润，跟进城市更新项目46个，重点19个，其中6个都在南山、福田、罗湖的核心地段。 万科，城市更新42个，遍布深圳13个大小片区。 深投控，运营园区约500万平，还有深圳湾、香蜜湖、高新园至少9个项目正在推进中。 招商蛇口，前海湾一个项目就占地2.9平方公里。 深业集团，土储约1300万平，其中大部分在深圳。 京基，旧改体量逾1000万平，1公里内坐拥3栋摩天大楼。 卓越，借道更新重回南山，签约速度创下深圳纪录。 正中，四园齐发，其中3个园区位于南山科技园。
总的来说，在政策支持力度加大、核心城市土地供应有限、城市更新市场规模扩大等背景下，房地产企业纷纷加入城市更新中来是必然的。
03
华润
深圳的旧改布局
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央企以华润为例，早在2018年，华润置地已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，首次公布了综合开发、城市更新、城市建设运营、产业平台以及创新业务构成了华润置地华南大区的全新业务矩阵。
华润置地在深圳已完成十几个旧改项目，其中最具代表的项目有万象城、华润城、银湖蓝山、深圳湾、前海中心和湖贝旧改。
其中湖贝村整体改造项目占地面积 30 多万平方米，规划建筑面积约 198 万平方米，总投资高达 300 亿元。华润置地在深圳一共有19个城市更新项目，除盐田、大鹏外，其余每个区域均有项目布局。
宝安区项目数量最多，共有8个，分别是潭头项目、航城项目、草围项目、凤凰岗项目、罗租项目、雾岗项目、黄埔项目、白石厦项目。
其他区的旧改项目包括南山华润城（大冲村旧改）、南油天安工业区、南油生活区项目，罗湖湖贝、罗湖村项目，龙华民治上塘、科技小镇项目，其余项目为光明区新益工业园、福田区梅林项目、龙岗区下李朗项目、坪山区坪山展览馆项目。
04
华润
宝安的4大旧改
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华润
松岗潭头二期旧改
近日，华润潭头二期城市更新单元更新意愿公示，深圳市潭头股份合作公司来文申请将该更新单元纳入城市更新单元计划宝安区松岗街道潭头片区。城市更新单元位于宝安区松岗街道京港澳高速公路与芙蓉西路交汇处西北侧，松岗街道107发展带潭头片区一期，该城市更新单元已列入宝安区2019年第2批计划，拆除用地面积为344117.9平方米。
松岗街道107发展带潭头片区一期
目前，华润已经拟定对潭头片区进行规划统筹，用地面积高达435万㎡，拆除用地面积约198.37万㎡，规划总建面约740万㎡，以打造华润未来产业园为目标，并定位为“深圳西北中心，湾区全域智城”。
安区松岗街道潭头片区（二）城市更新单元位于宝安区松岗街道京港澳高速公路与芙蓉西路交汇处西北侧，拟拆除范围用地面积296062㎡。该更新单元更新方向为居住、普通工业用地（M1）、商业、新型产业用地（M0）等功能。
华润置地通过“城市更新+土地整备利益统筹”的方式，一揽子解决城市快速发展遗留下来的土地问题。通过整体规划统筹，合理布局功能配套，最大限度地发挥土地价值。
潭头项目位于广东省深圳市宝安区潭头社区，广深高速与广深公路交汇处。项目地处“ 粤港澳大湾区 ”和“ 广深科技走廊 ”核心区位，西邻沙井河、东至田园路、北至松裕路和华美路、南至外环高速。
该项目整村规划统筹范围4.35平方公里，其规模庞大，是湾区、深圳和宝安区多重战略叠加地区。
在政府的指导和支持下，华润置地将片区统筹作为主要更新思路，优先考虑产业转型发展、市政设施和公共配套的落位。
结合旧城改造、完善配套设施、改善人居环境等措施，潭头将被打造成融合居住、商业、文化娱乐为一体的综合居住片区。
（潭头项目效果图）
华润航港旧改——
航港生态产业城项目
早在2018年，航城街道携手华润置地有限公司，签约航港生态产业城项目，协议总投资额360亿元。据悉，航港生态产业城项目位于107时尚商务带航城段核心区域，占地面积约3.6km2，涉及街道辖区利锦、黄田、钟屋、后瑞、草围、鹤洲、黄麻布、九围8个社区范围或物业。
其中先行示范区以“工改工”高端产业为主，占地面积约118万m2，包含3.68万m2棚户区改造、约100万m2“工改工”城市更新项目和在建区。
（航港生态产业城效果图）
根据协议，该项目将由华润置地有限公司统筹规划，通过大片区打造、统筹规划更新的方式，对片区内旧工业厂房进行更新，建设成集高端智能制造、生命健康、总部研发、人才公寓等于一体的生产、生活、生态“三生”融合区域，打造成有绿色空间环境、岭南建筑风貌、梯级城市景观的超大片区。
华润深圳最大旧改——
沙井金蚝小镇
2020年，6月30日，深圳市规划和自然资源局发布关于《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》的公告，公告项目已经通过批准。沙井大街片区旧改被命名为“金蚝小镇”，将由华润置地操盘。公告显示，金蚝小镇拟拆除重建用地面积约140万平方米，拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能，还需配建一所用地不少于50000平方米的高中，土地移交率不低于41%。
深圳于2018年7月进行推介金蚝小镇，2019年8月与华润置地签订框架协议，2020年4月公示了草案。该旧改项目用地范围约3平方公里，这也将成为华润置地在深圳已公开的最大旧改项目。
根据规划，沙井街道将按照“重点城市更新单元+历史街区活化整治”的更新模式，综合采用拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，并先行启动沙井老街保护性开发，最终打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标。
据悉，沙井街道按照“政府主导，统一规划、统筹算账、分类分片分期实施”的工作思路，计划通过统筹实施，按实施难度及利益平衡方案，综合采用拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，并先行启动沙井老街保护性开发，最终将该片区打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标，实现生产、生活、生态“三生”融合，力争实现以下目标：
活化沙井蚝文化，为沙井古墟的保护与运营提供高标准方案，打造深圳西部文旅名片，与海上田园共同构建文化+生态的旅游区，让城市留住记忆，让人们记住乡愁。
完善基础设施，推动落实该片区教育、文化等公共设施，打通沙井路、蚝乡路等多条主次干道，完善西部中心配套；
满足会展新城、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。
华润凤凰岗——
城市更新项目
有资料显示，华润凤凰岗项目预计2019年初启动拆迁补偿协议签署，预计2020年开始拆除，2024—2015年回迁红本商品住宅。
据了解，凤凰岗项目是华润在宝安的第一个项目，建面高达160万平米。
在今年7月19日，华润置地“焕新城市梦想”品牌战略发布会上，重点推荐了凤凰岗项目。
项目位于宝安区西乡街道凤凰岗村，依托宝安国际大空港便利条件及丰富的自然景观资源，以“山水凤凰、万象食家”为主题，打造集商业、办公及居住为一体的城市大型综合体。
结语
不同于平地起高楼，
城市更新是一项更为复杂及系统性的工程。
需要考虑产业、生活的协同更新；
兼顾经济价值与社会价值的共同效应；
来自城市的运营者们共同怀着对城市过去的敬意、
对城市未来的前瞻引领使命，
开展多种合作模式，
为城市焕新，不遗余力，实现城市生命力的新延续。
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