金科变革：稳扎稳打20年后，靠什么冲击2000亿？ || 深度
金科创立20年后首次进军华南市场，此前完成八大城市群布局，金科不止要成为全国房企龙头，还将三年内的奋斗目标定在了2000亿，但这一切，都并非无准备之仗。
本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：张子怡，编辑：陈涧 ，实习生：刘甜
4月18日，金科在深圳蛇口发布了其华南区域战略发布会，这是金科发展二十年后首次进军华南。
发布会上，金科股份联席总裁方明富宣布金科华南战略，2018年，金科计划加大华南地区投资开发力度，将“深耕华南，扩展海西，布局大湾区”作为区域主要战略目标。计划将重点拓展广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海、江门等10个城市。同时，发布会上金科发布了进驻华南的第一个项目：金科博翠天下，项目落地佛山。
金科开始进军拥挤的华南市场地产市场，不过这并不是无准备之仗。
漂亮的成绩单
在金科发布会的前两天，金科发布了2017年年度报告。全年实现销售金额约658亿元，销售同比增长约93%，其中地产板块实现签约销售金额约630亿元，同比增长约97%，实现签约销售面积约843万平方米，同比增长约69%。
金科在2017年年中发布了《金科股份发展战略规划纲要（2017-2020）》（以下简称《纲要》）显示，在2017年至2020年期间，公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。
▲金科20年发展史。
现在看来，金科完成了《纲要》所定的500亿目标，交出一份漂亮的成绩单。不过值得注意的是，2017年前三季度金科房地产合同签约销售金额为440亿元，第四季度公司合同签约额就接近200亿元。
这种下半年发力的方式在其土地储备拓展上也可窥见。金科2017年半年度报告曾显示：报告期内，公司土地储备可建面积约1997万平方米，新获项目22个，新增计容建筑面积约422万平方米。到年度报告发布后，全年可售面积约为3300万平方米，共计获取79宗土地，计容面积约1245万平方米。
半年左右的时间，金科新增57宗土地，在土地市场上的志在必得可见一斑。
另外，金科的《纲要》曾指出，截至2016年末，金科除重庆区域市场占有率达4%以外，其余城市的平均占有率均有很大提升空间。这意味着增加市场占有率也是金科在2017年的目标之一。
据无冕财经（ID：wumiancaijing）查询了解，从2016年到2017年，金科在重庆的市场份额从4.43%增长为6.71%；成都的市场份额从0.48%增长为1.18%；长沙的市场份额从0.65%增长为2.17%；济南的市场份额从1.28%增长为2.0%；合肥的市场份额从0.25%增长为1.22%，其中市场份额占有速度最快的是合肥，其同比增长达到379.54%。
从区域方面看，目前金科已进驻重庆、四川、北京、天津、江苏、浙江等22个省（市），开发项目主要分布在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市。金科2017年新开工面积约1096万平方米，同比增长约93%；结算面积约546万平方米，同比增长约10%；年末在建项目94个，在建面积约1746万平方米，同比增长约51%。
▲金科战略布局。
2017年金科股份基本完成其8大城市群的战略布局，大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群；重点发展以上海为核心的长三角城市群、以深圳为核心的珠三角城市群和以北京为核心的京津冀城市群；积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。在产业升级方面，金科进行多业态扩张，已完成在生活服务、科技园区、酒店（公寓）、园林市政和精装修等领域的布局。
金科的变革
事实上，金科的《纲要》发布之前，其发展显得比较“稳扎稳打”。
无冕财经（ID：wumiancaijing)发现，在前五年，金科每年销售同比增长率均低于50%——2016年，金科全年实现销售金额约341亿元，销售同比增长约43.2%；2015年，金科全年实现销售金额约238亿元，销售同比增长约3.48%；2014年，其全年销售金额约230亿元，同比增长约2.2%；2013年，则约为225亿元，同比增长约28.6%；2012年约为175亿元，同比增长20.7%。
▲金科近几年的营收及同比增长情况。
然而对于房产企业来说，“稳扎稳打”的发展模式较具风险，在当前房地产竞争格局下，行业集中度持续攀升已成确定的趋势。
据克尔瑞分析，2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点，变化最大；而2016年仅增长4.8个百分点。这表明，行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。
基于此，金科2017年发布的《纲要》成为未来金科冲击2000亿的保障。
在区域模式上，金科8大城市群的战略布局已经基本完成。
在发展模式上，从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”转变。金科认为，除了内生发展，以后将更多以合作与并购的方式扩张。在核心一、二线城市，以公司层级的股权收购，项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目，加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率；在中心城市，通过并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。
对于房地产行业目前流行的高周转模式，金科在《纲要》中表示要重点通过“强营销保回款”和“标准化保生产”两大抓手，实现拿地快、建设快、去化快的经营效果，加快资金的高周转，通过规模提升增加公司利润。
除此之外，金科设立跟投制度，希望通过“双赢计划”（即以员工跟投为核心的“同舟共赢计划”以及以超额利润奖励为核心的“同创共赢计划”），充分激活各层级员工的主动性和创造性，形成以高激励为引擎的激励机制。截至2017年12月31日，金科共有80个项目实施了跟投机制，其中合并报表范围内跟投项目56个，涉及总跟投资金2.92亿元。截止报告期末，所有项目未进行收益分配及出现退出情形。公司部分主要跟投项目有20个，其中最高的权益占比达5.471%，分为高管跟投和员工跟投。
金科改革的变化不止于此，2018年3月9日，金科正式宣布聘任方明富、王洪飞为联席总裁。联席总裁作为高管中的特殊化装置，它在地产圈并不多见，但联席总裁的设立背后是房企追求规模的缩影。
▲金科联席总裁方明富。
在资金方面，年报显示，金科先后获得银行间市场债务融资工具90亿元的注册额度、深交所关于公司非公开发行债券60亿元符合转让条件的无异议函、证监会核准公开发行公司债券55亿元的批复，并积极推动美元债及资产支持票据业务。销售回款约550亿元，同比增长66.94%。期末货币资金余额186亿元，金融机构整体授信金额约1560亿元，财务状况健康稳健。
2018年，金科将目标定在了千亿，第一个季度实现销售金额约241亿元，同比增长约142%，其中地产板块实现签约销售金额约236亿元，同比增长约148%。
3月金科宣布对华北区域市场的开拓，4月宣布对华南区域市场的开拓，2017年报显示，年末在建项目94个，在建面积约1746万平方米，同比增长约51%，距离2000亿的目标金科还有3年时间，它会成功吗？
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