谁是“旧改之王”？豪掷446亿的黑马，能否笑到最后？ || 焦点
旧改热潮下，一家外地房企今年在广州旧改项目中狠砸400多亿元，这能帮助房企过冬吗？
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作者：陈欣苗
编辑：陈涧
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房地产存量下半场，城市更新愈加活跃，大小房企重金砸向旧改。
10月13日，时代中国以63亿元拿下66.77万平方米的广州新塘官湖村旧改项目。加上此项目，2019年至今，时代中国已接连拿下广州福涌村、禾仓村、横潭村和官湖村共计4个旧改项目，改造总面积约230.4万平米，总投资172亿元。
除时代中国外，万科、保利、富力等也在抢夺旧改项目。据统计，目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市在20个以上，而介入旧改的大中型开发商在50家以上。
在增量土地供应有限的情况下，房企们加速布局旧改，以获取土地储备。但多位业内人士指出，旧改往往面临着较长的开发周期和较高的资金要求，再加上地域制约和各地政策变化，更是对开发商构成严峻考验。
在这一轮旧改中，时代中国表现凶猛。
除本月13日以63亿元摘得广州官湖村旧改项目外，此前6月，时代中国以8亿元拿下广州花都横潭村旧改项目；3月，时代中国先后斥资46亿、55亿拿下广州禾仓村、福涌村旧改项目。此外，据时代中国披露，目前公司城市更新项目数量为85个，总用地面积约1236万平方米。
事实上，加速争食旧改的并非时代中国一家。
无冕财经据公开报道统计发现，截至10月13日，共有22家房企通过旧改纳储，且布局城市已不局限于四个一线城市，福州、珠海、佛山等二三线城市亦有房企布局。
大型房企如万科、融创、保利等，均在旧改项目上斥资不少。今年7-9月，保利先后拿下广州柯木塱、渔沙坦、中新村3个旧改项目，并摘得佛山禅城旧改地块；其中，中新村和佛山禅城旧改地块总投资金额达162亿，总旧改面积约104.05平方米。万科则在深圳、佛山、福州、乌鲁木齐等地拿下6个旧改项目。
中小房企也不甘示弱。7月，越秀地产以210亿拿下广州番禺里仁洞村旧改；9月，佳兆业拿下广州荔湾海南村旧改，改造面积达359.64万平米；新力地产则以196亿元拿下广州增城新塘新墩南安村旧改。
与此同时，房企纷纷走出“舒适区”，有靠旧改扩大异地布局之势。
碧桂园进军云南昆明接手旧改项目；佳兆业首进上海，摘得嘉定城中村旧改地块；而上海升龙集团更是以凶猛之势“杀入”广州，今年一举拿下4个旧改项目村，以446亿元的投资额、1383.25平方米的旧改面积，击败万科、保利等知名品牌房企，高居首位。
众多房企抢跑旧改新赛道，是热点城市进入存量时代、地价高企不下的必然选择。
有业内人士表示，目前包括广州在内的一线城市土地供应呈下滑态势。城市新增可开发土地的不断减少以及政府在土地市场的谨慎态度，使得旧改成为开发商解决土地供应瓶颈的重要渠道，房企也借此方式降低自己的开发成本。
克而瑞也指出，在拿地方式上，单一的招拍挂拿地已经不能满足大部分房企降低土地成本、扩大拿地规模的需求，参与旧改、合作成为较多房企拓展拿地渠道的重要方式，尤其对于部分核心一二线城市来说，只能通过旧改来获取城市中心的地块。
低成本获得更多土地资源之外，高利润率亦是房企“心动”的缘由。佳兆业董事会主席郭英成曾介绍称，佳兆业在深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。
旧改这杯羹，已有房企尝到甜头。
据时代中国透露，2019年上半年，其新增来自城市更新业务的收入为6.41亿元。该公司董事长岑钊雄在今年的投资者会上还表示，上半年时代中国城市更新业务毛利率高达84.9%，该业务将成为公司未来利润稳步增长的重要支撑。
随着粤港澳大湾区多个城市相继发布旧改政策，业内人士表示，城市更新已成为地产下半场机会所在。中泰国际研报亦表示，近期广东省发布的加快三旧改造文件为行业亮点，预计旧改政策利好将不断释放，旧改题材将持续演绎。
房企逐鹿旧改的身影不断，然而，高利益与高难度往往相生。
旧改“难度大”是多数房企的共识。有20年旧改经验的佳兆业主席兼执行董事郭英成在2018年业绩会上就直言：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”
旧改之难，在于其地域性特征明显，且流程复杂、周期冗长，需要长期资金支持。在高利润背后，旧改项目如同“定时炸弹”，让房企承受着巨大的不确定性。
与有钱就能通行的招拍挂市场相比，旧改涉及业主、政府、投资机构等诸多主体，更考验开发商的区域关系、旧改经验和人情技巧，过江龙难敌地头蛇的现象也就不足为奇。
以广州为例。无冕财经统计发现，截至今年10月13日，广州完成公开招标的旧村达到23条，参与企业16家，其中外来企业只有升龙集团和融创两家，其余均是广东本土企业。
“旧改是一个政府、企业、城中村三方的利益博弈过程”，保利城市更新事业部副总经理郝志彪就曾在公开场合表示。比如去年5月，中铁置业集团便因拆迁补偿安置纠纷，放弃了立项八年之久的深圳龙岗坂田新围仔村旧改项目，无奈退出深圳旧改市场；再如2007年益田集团就已入驻的木头龙旧改校区，至今业主签约率仍停留在99.7%，剩下4户尚未签约。
也有多位旧改开发商指出，由于各地城市更新政策不一，旧改不仅是一个优胜劣汰的过程，也需要倚靠本地政策等。
以深圳为例。2018年11月，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿）显示，深圳部分城中村改造暂缓，各区一定比例的城中村暂不拆除。而在部分核心行政区，不改造比例高达75%。
新政下，手中项目恰被纳入其中的开发商只得吃下闭门羹，开发周期将被迫延长，项目估值也将大打折扣。
在政策及市场复杂多变等因素作用下，冗长的开发周期和长期的资金投入成为开发商涉足旧改的普遍难题。
在深圳，截至去年底，深圳历年列入城市更新计划的741个项目中，已获得实施主体批复项目191个，立项项目实施率仅为26%。
按照郭英成的说法，正常情况下，一个旧改项目的转化周期是五年左右。而如果改造期间出现变数，周期将会进一步拉长。佳兆业拿下的平湖旧村项目，从公司进驻到一期供地，就花了近十年时间。
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出：“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”
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