惹怒房东、租客，引来监管，蛋壳公寓有多缺钱？|| 深度
持续亏损的蛋壳，去年前三季度每月支付给房东的租金就达5亿，蛋壳的问题，通过“清理一批不盈利房源”能解决吗？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
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房东愤怒，租客维权，上市仅一个多月的蛋壳公寓，深陷“免租”风波。
2月20日，蛋壳通过其官方微博宣布一项“蛋壳房东支持计划”，向房东列出了延期或分期返还房租等三种免租期支持方案，并表示在房东的支持下，蛋壳已推出了一系列租客疫情补贴政策惠及租客端，意图以此折衷方案消除此前的“免租”争议。
▲蛋壳推出的房东支持计划。
尽管如此，被免租的部分房东仍不买账，认为此举为蛋壳的“缓兵之计”；因房东收房陷入断水断电、强制退房，甚至无房可住的租客，对蛋壳的风评也纷纷下降。
无法按期支付房东租金背后，冰封的租赁市场令长租公寓空置加剧，给现金流承压的蛋壳沉重一击。更重要的是，业主讨要租金集体维权，还引发监管方面排查长租公寓“租金贷”。
维权还在继续，危机中紧急求生的蛋壳，能力挽狂澜吗？
“年后，我先后3次接到蛋壳业务员的电话，说因疫情原因，公司要求业主免租一个月。”深圳福田区业主杨先生告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员，自己也因疫情导致收入减少，他拒绝了蛋壳以疫情为由的免租要求。
杨先生告诉无冕财经，其与蛋壳方签订了三年合同（2018年6月至2021年6月），前两年已给予蛋壳方的免租期为70天（约2.3个月租金），第三年还有20天的免租期。按照蛋壳的说法，免租期为其“管理成本”的一部分。
按照双方合同约定，杨先生本应在2月14日收到房租，但未能如期收到打款。“期间，不断有相同遭遇的业主聚在一起沟通，后来我听说蛋壳那边有解决方案。”杨先生表示，随后的2月17日，其对接上蛋壳工作人员崔小姐，对方提出“要么解除合约，要么接受免租”的解决方案。
杨先生选择了前者，且双方约定隔天（即2月18日）到公司办理解约手续，“但是第二天去了，电话也打不通，人也没见着。”杨先生说。
2月20日，蛋壳工作人员态度反转，表示不给解约，并向杨先生提出“蛋壳房东支持计划”中的三个方案，希望能够正常履约。杨先生表示，他并不接受那三个方案，要么打款，要么解约。2月24日，杨先生收到蛋壳的打款。
被拖欠租金的杨先生也并非孤例。在成都、苏州、杭州、深圳等地多个蛋壳业主维权群里，无冕财经研究员发现，仍有不少房东尚未收到蛋壳的2月份租房款，其中有的已收到蛋壳方的解约法务函。
据知情人士向无冕财经（ID：wumiancaijing）透露，房子是否盈利、入住率以及空置率，是此次蛋壳判断是否解约的标准，“如果蛋壳不打算付款，那业主只能走解约途径”。
而据该知情人士提供的一份蛋壳方提供给业主的解约文件显示，蛋壳并未按照合同约定支付被解约业主“两个月租金”的赔偿金，而是将“合同中约定的押金”以及“房屋替换的微波炉、衣柜、空调等家具家电”作为“两个月租金”。
▲蛋壳公寓的解约协议，由受访者提供。
针对蛋壳最新提出的“蛋壳房东支持计划”，更多房东提出质疑，认为这只是“缓兵之计”，为蛋壳资金周转提供周期而已。“没指望她给我打钱，我只是想尽可能正规渠道拿回房子。”一位成都业主表示。
而对于被解约的房东而言，这是一份含混不清的说明，只是提供了非解约房东的免租和延迟支付方案，仍未能回答那些被要求解约的房东的疑问。
房东端被拖款、解约等矛盾也在牵连租客端。来自北上广深、杭州、苏州等地的蛋壳租客，陆续收到蛋壳方的通知强行要求退租，纷纷组建维权交流群。
刚交完截至5月份季度租金的隔天，2月19日上午，深圳蛋壳租户小佳接到蛋壳工作人员电话，告知其因疫情原因，业主要收房，要求其退租或换租。不料当天下午，业主便来贴告示，显示业主准备收房的原因实为蛋壳“拒不支付应于2020年1月31日支付的房租”，而非蛋壳方表示的“疫情原因”。
“换租的前提是蛋壳要先把预支的租金还给我们，我们再签另一份合同。”小佳告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员，在她看来，蛋壳很有可能不返还这部分预支的租金。而对于提前退租的赔偿，蛋壳并未给出明确的说法，“反正只要我们能住，其他都不管，走一步算一步。”
湖北籍深圳租客宋小姐也以同样理由被蛋壳告知退换租，但宋小姐的处境更为尴尬。
2月18日，蛋壳工作人员打电话告知其因疫情原因，业主要收回房屋，“要求我们立马搬出来，或者换租”。
若是退租，宋小姐人尚在湖北省，受疫情影响无法前往深圳进行搬家，“担心自己的私人财产受到不合理处置”。若是换租，蛋壳方则表示需要重新签订一年的合同，“这意味着又要背负一份贷款。”宋小姐并不愿意接受这样的方案，去年7月她与蛋壳签订一年租房合同的同时，也签了微众银行一年的租房贷款，即由第三方微众银行先替她将一年的租金给蛋壳公寓，而后宋小姐以分月付款的方式还款给微众银行。
她认为，“如果是这样，再签一年，蛋壳无非是想再套一年的房租现金，来缓解自己的资金问题。”蛋壳方表示会将宋小姐未能返回的情况向上级反映，但目前未给予任何具体回复。
另外一位深圳租客，则在被蛋壳告知房东会采取停水停电的方式赶走租客，让其尽快搬离之后，放弃需要“重签一年合同，再办理一年租金贷款”的换租方案，于2月19日搬离住处。
“在蛋壳提前解约的情况下我没有任何赔偿。”该租客告诉无冕财经研究员。据其给出的合同条款显示，租赁期间内，“甲方需提前收回该代理房屋的，应提前30日/月租10日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金”。
▲租客与蛋壳公寓此前签订的合同条款截图，受访者提供。
此外，他还表示，换租会给予一定的优惠，即首月免租或者半个月的房租，但优惠是建立在接受贷款方案的基础上，“出去找了三天的房子，太难了，目前住在酒店。”
持续的租金风波在一定程度上动摇了租客对蛋壳的信任。
作为蛋壳的老客户，深圳南山区的租户付小姐在续租到今年10月底、并已预付了一年约3.5万元租金的情况下，直接选择退租。付小姐对无冕财经研究员表示，近期网络上关于蛋壳可能要倒闭的传闻很多，担心其暴雷，“希望能把剩下的房租退回来一点”。
值得一提的是，在2月20日办理完退租手续后，蛋壳工作人员要求付小姐隔天便搬走，并表示如果没有按期搬走，“退租的金额永远都不会到账”，且“从退租那天开始（即2月20日），日租金是双倍的”。但付小姐认为，蛋壳方并未给出退款明细，虽然表明款项会在“7-14个工作日”内到，但她仍担心对方赖账。
疫情突如其来，蛋壳处境不妙。
2月17日，蛋壳在《致广大房东的真心话》中称：在返工潮延后、小区受严格出入管制的情况下，“新的潜在租客同样不能出入，导致原本空置的房子更租不出去”，而若“租客再发生大规模退租，将对公司造成非常大的打击”。
房屋空置之下，蛋壳仍需按期支付房东租金，加之房源维护成本高企，压力无疑被放大。招股书显示，在蛋壳2019年1-9月产生的费用中，支付给房东的租金费用占到61%，约为44.5亿元，平均每月为5亿元。
而蛋壳招股书显示，2017年、2018年、2019年前三季度，净亏损额不断扩大，分别为2.7亿元、13.7亿元、25.2亿元；同期时间段，其现金流分别为-1.1亿、-11.6亿、-16.3亿元。
“野蛮”自救背后，蛋壳商业模式的风险，正被迅速放大。
优客逸家CEO刘翔在接受猎云网采访时表示，部分公寓企业唯规模论，哄抬租金抢房源、过度加杠杆“短贷长投”等，导致长租公寓行业变成了一个高风险行业，企业资金链的抗波动能力非常脆弱。这个问题，在疫情中暴露无遗。
蛋壳公寓曾表示，公司整体尚未盈利，主要是由于过去两年持续高增长，大量资源投入到新城市及新公寓开发过程中。数据显示，从2015年成立至2019年9月30日的5年间，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州等十三个城市，运营房源从2000多间增至43.2万间，增长166倍。
扩张过程中，为快速抢占市场份额，蛋壳同样被爆出高价收房。一位业内人士表示，蛋壳正在吞咽之前高成本收房的苦果。
“蛋壳员工说，公司目前确实有压力，正下狠心清理一批不盈利房源。”有房东对第一财经表示，当初蛋壳收房时，价格便高出其他公司20%-30%，以此扩大房源。此外，据多位房东透露，目前蛋壳要求解约的房源，基本都是空置较高难以出租的房源。
在资金端，“租金贷”所形成的资金池成为蛋壳迅速扩张的重要利器，但也埋下资金透支的隐患。
招股书数据显示，2017年、2018年、2019年前九个月，蛋壳分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元。仅在2019年前九个月，蛋壳通过“租金贷”获取的租金预付款就已占租金收入的80%，这一比例在2017年、2018年分别高达90%、88%。
▲蛋壳公寓资金状况。
业内人士指出，这意味着蛋壳已经超前预支大笔资金，而这正是蛋壳的收入支柱。
“对于在租房源，企业已把未来12个月，甚至24个月的租金收回消耗了，短期内无法再产生现金流入贡献。” 刘翔对猎云网表示，长租公寓行业的现金流主要来源于新签租房量，但受疫情影响，新签租房量骤降，“依赖大比例长周期预收的公寓企业受到的资金影响就非常大”。
2019年12月，住建部等六部委发文明确要求，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。对照来看，蛋壳高达80%的“租金贷”比例已超标。
目前，蛋壳维权风波已引起多地主管部门注意，杭州、上海、北京、深圳等地相关部门陆续约谈蛋壳公寓。深圳金融监管部门已介入调查蛋壳“租金贷”问题。
（文中小佳、杨先生、付小姐、宋小姐、舍先生皆为化名。）
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