未来三年降4500亿负债！恒大新战略露锋芒 || 焦点
在提出2022年销售上万亿元的高增长目标的同时，恒大选择大举对高负债“动刀”，它能顺利实现目标吗？
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作者：杨一轩
编辑：陈涧
设计：布冬
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房地产行业寒意不退，但挡不住领跑者前行的脚步。
3月31日，在中国恒大（3333. HK）2019年业绩发布会上，除了宣告以6010.6亿元合约销售金额、4775.6亿元营收、2287.7亿元现金稳坐头部位置外，恒大集团董事局主席许家印还宣布启动战略转型。
作为两年多前推出的“三低一高”战略的进阶版，此次聚焦的是“高增长、控规模、降负债”，其中，许家印提出“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来”，近三年有息负债年均下降1500亿元。
作为资产超过两万亿的庞然大物，恒大比谁都清楚，只有稳健与高质量的发展，才能保证“活下去”，以及决胜未来。
在行业急剧调整的2019年，恒大仍旧保持了头部企业该有的规模和增速。
财报显示，恒大2019年合约销售额达到6010.6亿元，同比增长9.0%；合约销售面积为5846.3万平方米，同比增长11.5%。相较而言，恒大的增速超过另两家大型房企碧桂园和万科。
在房地产行业整体低迷、政策层面坚持“房住不炒”的大背景下，进入2020年，叠加新冠肺炎疫情全球蔓延对经济造成的冲击，连万科董事长郁亮也在前不久的业绩会上感叹：“没想到，今天‘活下去’变成了特别真实的存在。”
但恒大似乎无所畏惧，选择继续逆势往前冲。许家印在业绩会上提出，今年要实现8000亿元销售额，到2022年实现销售1万亿元。这也是恒大2020年新战略中提到的“高增长”。
▲恒大2019年业绩发布会现场。
但要实现这样的高增长，除了外部市场放缓外，恒大面临的最关键问题其实是，如何化解身上的高负债，这也是外界一直关心的问题。正是基于此，“降负债”成为恒大此次新战略的核心。
事实上，对现阶段的房地产企业而言，降负债是集体诉求，尤其对通过规模扩张完成业绩跨越的大型房企。而在利润压缩、融资趋冷的情况下，正如许家印在业绩会上所称：“只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率。”
根据恒大方面所称，此次新战略，是通过大力加强销售及减少拿地开支，实现负债大幅下降。
新战略中的“降负债”目标，是每年将有息负债平均下降1500亿元，到2022年，将总负债降至4000亿元以下。
如此大规模的降负债，如何实现呢？
财报显示，截至2019年，恒大拥有的土储面积为2.93亿平方米。2018年开始，恒大就提出，未来三年每年至少降低5%的土储。在此次业绩发布会上，恒大再次提出，未来三年每年降低约3000万平方米，到2022年土储降至2亿平方米左右。
有分析人士认为，对于恒大而言，只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少买地支出，就可大幅降低债务总额，这也可以视为其他房企无法比拟的优势。
在业绩发布会上，许家印算了一笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
2019年，国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。分析人士认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内，全国商品房市场容量将维持现有水平。
在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜未来的关键。
曾在高速扩张路上疾驰的恒大正是意识到了这一点，才抛出这一新战略，以谋求未来几年内的稳健和高质量增长。
事实上，恒大创立20多年来，正是得益于多次在关键时刻踩准节奏，才实现了飞跃式发展。
这从恒大历史上的拿地策略就可窥见一二。
2009年之前，恒大的战略重心是二线城市，2010年开始拓展三四线城市，2014年又重回二线。有分析认为，现在来看，这基本上踩对了中国城镇化进程中的红利期，有效避开了2010-2014年的政策严厉调控期，不仅带来了低成本的丰厚土储，还实现了业绩的稳步增长。
在房地产黄金年代行将结束前夕，恒大在2017年提出经营模式转变，从“三高一低”转向“三低一高”，并在2018年全面启动新战略，核心就是“增效益、降负债”。
而这一轮战略调整也很快见到成效。根据2018年度财报，当年，恒大的净负债率同比下降31.8%，与此同时，效益大幅提升，营收同比增长近五成，净利润更是同比大增近八成。
而对于此次的新战略，其实已经从数据上初露成功端倪。
恒大新战略的核心在于降负债，尽管负债指标一般要到中期或末期财报时才会公布，但降负债的前提条件，已经在一季度得到体现，那就是销售大增。
▲恒大一季度销售情况。
在3月31日的业绩发布会上，恒大公布了今年一季度业绩简报，得益于从2月份启动的“网上销售”，截至3月底，实现销售额1465亿元，同比大增23%，销售回款1133亿元，同比大增55%，行业排名第一，刷新该公司一季度销售及回款最高历史纪录。
更重要的是，恒大的庞大土储，将成为其不可动摇的基本盘。
有市场人士曾指出，房地产企业所有的风险，都在于买贵了地。而在此次业绩发布会上，恒大集团董事局副主席总裁夏海钧表示，恒大通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地。恒大3亿平方米的土地储备，60%-70%在一二线城市，平均土地成本低至每平方米1800元。这个土地储备是恒大未来几年实现高利润的基础。
正如夏海钧所说：“有面粉才能有面包，而面粉已经在我们口袋里了。”
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